Grundsteuerreform 2025: Was Immobilieneigentümer jetzt wissen müssen

Ab 1. Januar 2025 zahlt jeder Immobilieneigentümer in Deutschland eine neue Grundsteuer. Die alte Berechnung mit Werten aus den 1930er oder 1960er Jahren ist endgültig Geschichte. Was das für dich als Eigentümer bedeutet, hängt nicht nur von deinem Grundstück ab - sondern davon, in welchem Bundesland du wohnst. Manche zahlen mehr, andere weniger. Und viele wissen noch nicht, wie sie ihre neue Steuer berechnen sollen.

Warum gab es überhaupt eine Reform?

Das Bundesverfassungsgericht hat 2018 entschieden: Die alte Grundsteuer war ungerecht. Grundstücke, die genau gleich groß und genauso gut gelegen waren, wurden unterschiedlich bewertet - nur weil sie in Ost- oder Westdeutschland lagen. In Westdeutschland wurde der Wert von 1964 zugrunde gelegt, in Ostdeutschland sogar der von 1935. Das ist nicht mehr nachvollziehbar, wenn Immobilienpreise heute um 300 % gestiegen sind. Die Richter sagten klar: Jeder muss gleich behandelt werden. Also musste der Bund eine neue Regelung schaffen. Die Frist lief bis Ende 2019. Aber erst jetzt, 2025, wird sie vollständig umgesetzt.

Wie wird die Grundsteuer jetzt berechnet?

Es gibt nicht nur eine Methode. Jedes Bundesland hat sich entschieden, wie es die Steuer neu berechnet. Das führt zu unterschiedlichen Ergebnissen - und zu Verwirrung.

Die meisten Bundesländer, wie Nordrhein-Westfalen, Berlin oder Hamburg, nutzen das sogenannte Bundesmodell. Hier wird der Grundsteuerwert berechnet - und das ist nicht einfach der Kaufpreis. Es ist eine Mischung aus Bodenrichtwert und Nettokaltmiete. Der Bodenrichtwert sagt, wie viel ein Quadratmeter Grundstück in deiner Straße wert ist. Die Nettokaltmiete zeigt, wie viel Miete du für das Haus bekommst - oder wie viel du dir selbst sparen würdest, wenn du dort wohnen würdest. Diese beiden Werte werden in einer Formel verrechnet. Danach kommt der Grundsteuermessbetrag: 0,34 ‰ für unbebaute Grundstücke, aber nur 0,31 ‰ für Einfamilienhäuser. Und dann der Hebesatz - den deine Gemeinde festlegt. Der kann zwischen 200 % und 900 % liegen. Ein Beispiel: Ein Einfamilienhaus mit einem Grundsteuerwert von 350.000 € und einem Hebesatz von 450 % ergibt 488,25 € Grundsteuer pro Jahr.

Bayern macht es anders. Hier zählt nur die Fläche. Ob dein Grundstück in München oder in einem Dorf liegt, spielt für die Berechnung keine Rolle. Die Steuer steigt nicht, nur weil die Immobilienpreise in der Stadt explodieren. Das ist einfacher - aber auch weniger genau. Ein kleiner Grundstücksbesitzer in einer teuren Gegend zahlt hier weniger als in anderen Bundesländern.

Niedersachsen und Hessen haben ein Mittelding gefunden. Sie nehmen die Fläche, aber auch die Lage. In Niedersachsen wird ein Lage-Faktor berechnet, der sich an den Bodenrichtwerten orientiert. Ein Grundstück in Hannover-Zentrum zahlt mehr als eines am Stadtrand. Hessen hat sich für die einfachste Variante entschieden: nur Fläche und Nutzung. Keine komplizierten Werte, keine Lage-Faktoren. Nur: Wie groß ist das Grundstück, und ist es bebaut?

Wer muss was tun?

Die große Frage: Was musst du jetzt machen? Die gute Nachricht: Die Hauptarbeit ist schon vorbei. Die Frist für die Grundsteuererklärung lief vom 1. Juli 2022 bis zum 31. Januar 2023. Wer sie nicht abgegeben hat, hat jetzt Verspätungszuschläge - aber die neue Steuer wird trotzdem berechnet. Die Finanzämter haben die Daten aus den Erklärungen genommen und die neuen Grundsteuerwerte für dich berechnet.

Aber hier kommt der Haken: Wenn du Eigentümer einer Wohnung in einer WEG (Wohnungseigentümergemeinschaft) bist, dann bist du selbst verantwortlich. Der Verwalter macht das nicht für dich. Du musst dich selbst informieren, ob deine Wohnung in der Erklärung korrekt erfasst wurde. Frag beim Verwalter nach: Hat die WEG eine Grundsteuererklärung abgegeben? Und hat sie deine Wohnung richtig angegeben?

Wenn du ein Einfamilienhaus besitzt, dann bekommst du ab Frühjahr 2025 deinen neuen Grundsteuerbescheid. Er kommt nicht von der Bundesregierung - sondern von deiner Gemeinde. Und da steht dann: Wie viel du zahlen musst. Kein Steuerberater, kein Finanzamt - nur deine Stadt oder dein Landkreis.

Was passiert, wenn die Steuer steigt?

In vielen attraktiven Lagen - besonders in Städten wie Frankfurt, München, Hamburg oder Köln - steigt die Grundsteuer deutlich. Das liegt am Lage-Faktor. Wer ein großes Grundstück in einer begehrten Gegend hat, zahlt mehr. Das ist geplant. Die Reform will, dass die Steuerlast fairer verteilt wird. Wer mehr Wert hat, zahlt mehr.

Das bedeutet aber auch: Wer vorher wenig gezahlt hat, weil sein Grundstück in einem Dorf lag, zahlt jetzt mehr. Und wer sein Haus seit 40 Jahren besitzt, hat vielleicht nie mit einer solchen Steuererhöhung gerechnet. Die Gemeinden wissen das. Deshalb haben sie oft Übergangsregelungen eingebaut. Einige erhöhen die Steuer schrittweise über drei Jahre. Andere gewähren eine Steuererleichterung für Senioren oder Geringverdiener.

Wenn du deinen Bescheid bekommst und denkst: Das kann nicht stimmen - dann prüfe es. Vergleiche deine Angaben mit dem, was in deiner Erklärung stand. Stimmt die Fläche? Ist die Nutzung richtig erfasst? Hast du ein Gewerbe im Keller? Dann zahlt das andere Steuern als eine Wohnung. Frag deine Gemeinde. Sie muss dir die Berechnung erklären.

Was passiert, wenn die Steuer sinkt?

Nicht jeder zahlt mehr. Wer in einem Bundesland mit Flächenmodell lebt - wie Bayern - und ein großes, aber wenig wertvolles Grundstück hat, zahlt vielleicht weniger. Auch wer in einer Region mit niedrigem Bodenrichtwert lebt, profitiert. Ein kleines Haus in einer ländlichen Gegend mit geringer Miete könnte jetzt deutlich günstiger sein als vorher.

Und: Wer vorher viel gezahlt hat, weil sein Grundstück in einem alten Bundesland mit hohen Einheitswerten lag, sieht jetzt eine Entlastung. Das ist kein Zufall. Die Reform ist kein „Steuererhöhungsprogramm“. Sie ist ein Ausgleich. Die Gesamtsumme, die Deutschland an Grundsteuer einnimmt, bleibt fast gleich. Nur die Verteilung ändert sich.

Was kommt danach?

Die Reform ist kein Endpunkt. Sie ist ein Anfang. Die neue Berechnung ist komplexer - und damit anfälliger für Fehler. In den nächsten Jahren werden viele Eigentümer Einsprüche einreichen. Die Finanzämter werden überprüfen, ob die Daten stimmen. Die Bodenrichtwerte werden jedes Jahr aktualisiert. Das bedeutet: Deine Grundsteuer kann sich auch in den kommenden Jahren noch verändern.

Einige Experten warnen: Wenn die Steuer zu stark steigt, könnten Eigentümer gezwungen sein, ihre Immobilie zu verkaufen. Das gilt besonders für Senioren mit geringem Einkommen. Deshalb wird über eine Entlastung für Rentner diskutiert. Einige Kommunen haben schon eigene Regelungen eingeführt. Frag deine Gemeinde: Gibt es eine Steuerermäßigung für ältere Menschen?

Langfristig wird die Grundsteuerreform die Immobilienpreise beeinflussen. Wer in einer teuren Gegend wohnt, zahlt mehr Steuern - das macht das Wohnen teurer. Das könnte den Immobilienmarkt dämpfen. Aber es könnte auch dazu führen, dass weniger Spekulation stattfindet. Wer eine Immobilie nur als Anlage hält, muss jetzt mehr zahlen. Das könnte den Markt stabiler machen.

Was du jetzt tun kannst

1. Prüfe deinen Grundsteuerbescheid - sobald du ihn bekommst. Vergleiche die Angaben mit deinen Unterlagen.

2. Frag bei deiner Gemeinde nach, welches Modell sie nutzt. Ist es das Bundesmodell, das Flächenmodell oder etwas anderes? Das erklärt, warum deine Steuer so hoch oder niedrig ist.

3. Wenn du Eigentümer einer Wohnung bist: Sprich mit deinem WEG-Verwalter. Hat er die Erklärung richtig abgegeben? Frag nach einer Kopie.

4. Halte deine Unterlagen bereit: Grundstücksfläche, Baujahr, Nutzung, Mietwerte - alles, was du 2022 angegeben hast. Das hilft dir, wenn du Einspruch einlegst.

5. Verstehe: Es geht nicht um mehr oder weniger Geld für den Staat. Es geht um Gerechtigkeit. Wer mehr Wert hat, zahlt mehr. Wer weniger hat, zahlt weniger. Das ist fairer als 1964.

Die Grundsteuerreform 2025 ist keine kleine Änderung. Sie ist die größte Neuerung in der deutschen Grundsteuer seit 60 Jahren. Sie ist kompliziert. Sie ist ungleich. Aber sie ist notwendig. Und sie ist endlich - gerecht.