Erbbauzins: Was es ist, wer ihn zahlt und wie er deine Immobilie beeinflusst

Ein Erbbauzins, eine jährliche Zahlung an den Grundstückseigentümer, wenn du ein Haus oder eine Wohnung auf fremdem Land baust. Auch bekannt als Erbbaurechtszins, ist er kein Mietzins, aber auch kein Kaufpreis – er ist eine dauerhafte Nutzungsgebühr für das Land, auf dem dein Zuhause steht. Viele denken, wenn sie ein Haus bauen, besitzen sie auch den Boden. Das stimmt nicht immer. In vielen Städten und Gemeinden, besonders in Österreich, wird das Land nicht verkauft, sondern nur verpachtet – und dafür zahlst du den Erbbauzins.

Dieses System ist kein Relikt aus vergangenen Zeiten. Es ist aktuell, legal und wird oft von Kommunen genutzt, um langfristig Einfluss auf die Nutzung von Grundstücken zu behalten. Wer einen Erbbauvertrag abschließt, baut sein Haus, kann es verkaufen, vererben, umbauen – aber der Boden bleibt beim Grundstückseigentümer, meist der Gemeinde. Der Erbbauzins wird meist jährlich fällig und kann zwischen 3 % und 6 % des Bodenwertes liegen. Ein Grundstück mit 200.000 Euro Wert bedeutet also einen jährlichen Zins von 6.000 bis 12.000 Euro – eine Summe, die viele nicht auf dem Schirm haben, wenn sie den Kaufpreis des Hauses betrachten.

Das Erbbaurecht, ein langfristiges Nutzungsrecht an einem Grundstück, oft für 50 bis 99 Jahre. Auch bekannt als Baugrundvertrag, ist die rechtliche Grundlage, auf der der Erbbauzins beruht. Ohne diesen Vertrag gibt es keinen Zins. Und ohne Zins kein Erbbaurecht. Es ist ein System, das klare Regeln hat: Du baust, du nutzt, du zahlst – und nach Ablauf der Laufzeit geht das Haus meist zum Grundstückseigentümer über, es sei denn, du verhandelst eine Verlängerung oder einen Kauf des Bodens. Viele Immobilien, die heute in Graz oder anderen Städten als günstig gelten, haben genau diesen Haken: Der Boden ist nicht dein, und der Zins läuft weiter.

Warum sollte dir das etwas angehen? Weil es deine Finanzierung, deine Versicherung und deine Steuern beeinflusst. Banken bewerten Immobilien mit Erbbauzins anders – sie sehen sie als weniger wertvoll, weil du nicht das volle Eigentum hast. Versicherer berechnen die Versicherungssumme nur für das Gebäude, nicht für den Boden. Und bei der Steuererklärung zählt der Erbbauzins als Werbungskosten, wenn du die Immobilie vermietest. Das sind keine Kleinigkeiten.

Wenn du eine Immobilie kaufst, prüfe immer: Ist das Grundstück im Eigentum? Oder steht es unter Erbbaurecht? Die Antwort bestimmt, wie viel du wirklich bezahlst – nicht nur beim Kauf, sondern über Jahrzehnte. In den folgenden Artikeln findest du konkrete Beispiele, wie Erbbauzinsen in der Praxis wirken, wie du sie verhandelst, was sie mit deiner Sanierung zu tun haben und warum sie manchmal sogar ein Vorteil sein können – wenn du weißt, wie du damit umgehst.