Kapitalisierungsrate: Was sie bedeutet und warum sie bei Immobilien wichtig ist

Die Kapitalisierungsrate, ein Maß für die jährliche Rendite einer Immobilie, basierend auf dem Nettoertrag und dem Marktwert. Auch bekannt als Cap Rate, zeigt sie, wie viel Geld du tatsächlich verdienst – nicht wie viel du ausgegeben hast. Viele Vermieter schauen nur auf den Kaufpreis oder die Miete. Doch die Kapitalisierungsrate sagt dir, ob die Immobilie wirklich lohnt. Ein Haus für 500.000 € mit 25.000 € Jahresnettomiete hat eine Kapitalisierungsrate von 5 %. Ein anderes für 400.000 € mit 20.000 € Miete hat ebenfalls 5 %. Der Preis ist anders – die Rendite ist gleich. Das ist der Unterschied zwischen Illusion und Realität.

Diese Rate hängt von drei Dingen ab: der Nettomiete, die Miete abzüglich aller Betriebskosten, Instandhaltung und Vermietungskosten, dem Marktwert, dem realen Verkaufswert der Immobilie, nicht dem Angebot oder dem Schätzwert des Verkäufers, und der Nutzungsdauer, wie lange du die Immobilie halten willst, bevor du sie verkaufst oder umbaust. Eine hohe Kapitalisierungsrate von 6 % oder mehr ist in vielen Regionen Deutschlands selten – und oft ein Warnsignal. Vielleicht sind die Mietpreise künstlich hoch, die Instandhaltungskosten unterschätzt oder die Immobilie in einem schlechten Zustand. Eine niedrige Rate von 3 % klingt sicher – aber sie bedeutet auch, dass du fast nichts verdienst, wenn du nicht auf Wertsteigerung setzt.

Die Kapitalisierungsrate ist kein Zahlenlotto. Sie ist ein Werkzeug. Du brauchst sie, um Immobilien zu vergleichen – nicht nur innerhalb einer Stadt, sondern auch zwischen Stadt und Land, zwischen Altbau und Neubau. Ein Haus in München mit 3 % Rate und ein Haus in Leipzig mit 5 % Rate: Welches ist die bessere Investition? Die Antwort liegt nicht in der Größe oder dem Aussehen, sondern in der Zahl. Und diese Zahl findest du nur, wenn du die tatsächlichen Kosten kennst. Viele Vermieter vergessen, dass Reparaturen, Mietausfall, Makler und Steuern von der Bruttomiete abgezogen werden müssen. Nur die Netto-Miete zählt.

In den Artikeln unten findest du konkrete Beispiele, wie du die Kapitalisierungsrate selbst berechnest, welche Kosten du nie vergessen darfst und wie du sie mit anderen Kennzahlen wie dem Neubauwert oder der Erbschaftsteuer verknüpfst. Ob du eine Wohnung vermietest, ein Haus kaufst oder einen Bestand prüfst – diese Rate entscheidet, ob du investierst oder weiter suchst.