Auslandsimmobilien finanzieren: Banken und Konditionen im Vergleich 2026

Im Jahr 2026 ist es kein Traum mehr, eine Ferienwohnung in Spanien oder ein Haus in Portugal zu besitzen - es ist eine realistische Investition. Doch wer denkt, dass der Kauf im Ausland einfach ist, weil man nur einen Urlaubsort wählt, irrt sich. Die Finanzierung ist komplex, die Konditionen variieren stark, und die Banken haben klare Regeln. Es geht nicht um den günstigsten Zins, sondern um Sicherheit, Transparenz und langfristige Planung. Wer hier spart, riskiert teure Überraschungen - von unerwarteten Steuern bis zu abgelehnten Krediten.

Wie viel kann man wirklich finanzieren?

Deutsche Banken finanzieren Auslandsimmobilien in der Regel mit 50 bis 70 Prozent des Beleihungswerts. Das klingt nach viel, ist aber deutlich weniger als bei einer Immobilie in Deutschland, wo oft 80 Prozent möglich sind. Der Durchschnitt liegt bei 57 Prozent, wie der Immobilienverband IVD im Q3/2025 bestätigt. Das bedeutet: Für eine Wohnung mit 300.000 Euro Kaufpreis brauchen Sie mindestens 129.000 Euro Eigenkapital - und das ist nur der Anfang.

Warum so wenig? Weil das Risiko höher ist. Ein Haus in Spanien kann schneller an Wert verlieren als eine in Berlin. Deshalb verlangen die Banken mehr Sicherheit. Besonders günstig sind die Konditionen in Frankreich: Hier erlauben einige Institute bis zu 64 Prozent Finanzierung - das ist die höchste Quote im Süden Europas. In Spanien liegt sie bei durchschnittlich 55 Prozent, in Portugal bei 52 Prozent. Wer mehr will, muss eine deutsche Immobilie als zusätzliche Sicherheit einbringen. Dann ist eine Finanzierung von bis zu 130 Prozent möglich - aber nur, wenn die deutsche Immobilie bereits abbezahlt ist.

Welche Banken bieten die besten Konditionen?

Nicht alle Banken sind gleich. Der Markt ist gespalten zwischen Spezialisten und Großbanken. Die Hamburger Hypo führt mit einem Marktanteil von 23 Prozent. Sie ist die Nummer eins, weil sie sich auf Spanien, Portugal und Frankreich spezialisiert hat - und weil sie ein Netzwerk aus deutschen und lokalen Anwälten hat. Wer hier einen Kredit beantragt, bekommt nicht nur einen Zinssatz, sondern auch eine Begleitung durch spanische Notare. Das hat viele Kunden vor Betrug bewahrt, wie Nutzer auf Trustpilot berichten.

Die BW-Bank ist der zweitgrößte Anbieter. Sie bietet die gleichen Länder an, aber mit einem klaren Fokus auf Transparenz. Sie verlangt weniger Dokumente als andere, und ihre Bearbeitungszeit von durchschnittlich 118 Tagen ist die kürzeste im Markt. Wer Wert auf schnelle Abwicklung legt, sollte sie prüfen.

Sparkassen und Volksbanken sind regionale Akteure. Die Kasseler Sparkasse etwa erlaubt jährliche Sondertilgungen von bis zu 10 Prozent ohne Gebühren - ein großer Vorteil, wenn Sie im Ausland Mieteinnahmen haben und diese flexibel nutzen wollen. Volksbanken wie die Volksbank Kassel-Göttingen bieten bei Zinsbindungen von 10 oder 15 Jahren leicht bessere Konditionen. Die Sparda-Bank Hessen hat spezielle Angebote für Familien und energieeffiziente Gebäude. Hier können Sie bis zu 0,35 Prozentpunkte Zinsvorteil bekommen - wenn Ihre Immobilie den deutschen Energieeffizienzstandards entspricht.

Was viele nicht wissen: Große Banken wie die Deutsche Bank haben ihre Auslandsfinanzierungen 2025 um 17 Prozent reduziert. Sie ziehen sich zurück, weil das Risiko zu hoch ist. Die Spezialisten wie Hamburger Hypo und BW-Bank gewinnen dagegen Marktanteile. Sie haben gelernt, mit den lokalen Rechtssystemen umzugehen. Das macht den Unterschied.

Zinsen: Was zahlen Sie wirklich?

Die Zinsen liegen zwischen 3,5 und 4,2 Prozent effektiv. Das klingt nach niedrig - aber vergleichen Sie das mit einem Inlandsdarlehen, wo Sie bei guter Bonität oft unter 3 Prozent kommen. Der Zinsaufschlag für Auslandsimmobilien liegt durchschnittlich bei 0,8 Prozentpunkten. Das ist kein kleiner Preisunterschied - bei einem 200.000-Euro-Kredit sind das 1.600 Euro mehr pro Jahr.

Die gute Nachricht: 2025 haben viele Banken die Zinsen für energieeffiziente Gebäude gesenkt. Ein Haus mit Energieeffizienzklasse A oder B kann bis zu 0,35 Prozentpunkte günstiger sein. Das ist kein Marketing-Gimmick - das ist ein echter Vorteil. Wer eine alte Villa in Andalusien kauft, zahlt mehr. Wer eine neu gebaute Wohnung in Lissabon mit Wärmepumpe und Photovoltaik wählt, spart.

Die längste Zinsbindung liegt bei 15 Jahren. Die meisten Banken bieten 10 Jahre an. Einige, wie die Volksbanken, erlauben 15 Jahre - aber nur, wenn Sie mindestens 60 Prozent Eigenkapital einbringen. Wer länger bindet, sichert sich Stabilität. Wer kürzer bindet, bleibt flexibel - aber riskiert höhere Zinsen später.

Wie viel Eigenkapital brauchen Sie wirklich?

Sie brauchen mindestens 25 bis 30 Prozent des Kaufpreises als Eigenkapital. Aber das ist nicht alles. Dazu kommen noch 10 bis 15 Prozent Nebenkosten - und die sind im Ausland oft viel höher als in Deutschland.

In Spanien zahlen Sie allein für Notargebühren und Steuern bis zu 12,5 Prozent. In Portugal sind es 8 Prozent, in Frankreich 7,5 Prozent. Das ist kein Tippfehler - das ist Realität. Wer den Kaufpreis als einzige Kosten ansieht, landet schnell in der Schuldenfalle. Ein Kaufvertrag über 250.000 Euro bedeutet also: 75.000 Euro Eigenkapital für den Kaufpreis + 25.000 bis 37.500 Euro für Nebenkosten. Insgesamt brauchen Sie also 100.000 bis 112.500 Euro bar auf dem Konto.

Und das ist nur der Anfang. Sie brauchen auch eine deutsche SCHUFA-Auskunft, die nicht älter als drei Monate sein darf. Sie brauchen Gehaltsnachweise der letzten 12 Monate. Und Sie brauchen eine steuerliche Bereinigung des Grundbuchs im Zielland - sonst wird Ihr Kredit abgelehnt. 22 Prozent aller Anträge scheitern daran, dass die deutschen Banken die Gehaltsnachweise aus dem Ausland nicht anerkennen. Das ist kein Problem der Banken - das ist ein Problem der Dokumente.

Was Sie vor dem Kauf unbedingt prüfen müssen

Bevor Sie einen Kreditantrag stellen, prüfen Sie drei Dinge:

1. Die Immobilie selbst: Lassen Sie sie von einem deutschen Gutachter bewerten - nicht von einem lokalen Makler. Deutsche Banken akzeptieren nur Gutachten, die nach deutschem Standard erstellt wurden. 17 Prozent der Kredite scheitern, weil die Bewertung nicht passt.
2. Die Rechtslage: In Spanien gilt das Ley Hipotecaria von 2019 - es verlangt klare Informationen über Zinsen und Nebenkosten. In Frankreich gilt Art. L313-40 des Code de la consommation. Beide Regelungen schützen Käufer - aber nur, wenn Sie sie kennen. Ein Anwalt im Zielland kostet durchschnittlich 850 Euro - aber er spart Ihnen oft 10.000 Euro.
3. Die Bank: Frag nicht nur nach dem Zins. Frag nach: Wie lange dauert die Bearbeitung? Wer macht die Übersetzung der Dokumente? Wer begleitet mich beim Notartermin? Wer haftet, wenn etwas schiefgeht?

Die Hamburger Hypo macht es einfach: Sie organisiert alles - von der Übersetzung bis zum Notar. Sie haben einen Ansprechpartner in Deutschland, der auch vor Ort ist. Das ist kein Luxus - das ist notwendig.

Wie lange dauert alles?

Die Bearbeitungszeit liegt im Durchschnitt bei 142 Tagen. Das ist mehr als vier Monate. Wer denkt, er kann im Sommer ein Haus kaufen und im Herbst einziehen, irrt. Die meisten Anträge scheitern nicht am Geld, sondern an der Zeit. Dokumente werden verloren. Übersetzungen sind unvollständig. Die Bank braucht mehrere Wochen, um die SCHUFA zu prüfen - und dann nochmal, um das ausländische Grundbuch zu prüfen.

Die BW-Bank ist mit 118 Tagen am schnellsten. Die Hamburger Hypo mit 127 Tagen liegt knapp dahinter. Andere Institute brauchen bis zu 180 Tage. Das ist kein Fehler - das ist System. Auslandsimmobilienfinanzierung ist kein Online-Loan. Es ist ein komplexer Prozess mit vielen Akteuren - und jeder muss richtig arbeiten.

Was Experten warnen - und was Sie ignorieren dürfen

Prof. Dr. Anja Schäfer von der WHU warnt vor einer „Blasenbildung“ in südeuropäischen Märkten. Sie sagt: Deutsche Banken unterschätzen die rechtlichen Risiken. Das ist eine echte Warnung. Aber sie trifft nicht alle. Die Spezialisten wie Hamburger Hypo und BW-Bank haben ihre Prozesse angepasst. Sie arbeiten mit lokalen Anwälten, prüfen die Grundbücher, und verlangen klare Nachweise.

Dr. Michael Traut von Traut Immobilien sagt: „Keine flächendeckenden Zinssenkungen - aber messbare Verbesserungen bei energieeffizienten Objekten.“ Das ist die Wahrheit. Es gibt keine großen Rabatte - aber kleine, gezielte Vorteile. Nutzen Sie sie.

Dr. Klein warnt vor den Nebenkosten - und hat recht. 63 Prozent aller Beanstandungen kommen von Kunden, die nicht wussten, wie viel sie wirklich zahlen müssen. Das ist vermeidbar. Machen Sie eine Kostenkalkulation - mit allen Steuern, Gebühren, Übersetzungen und Anwaltskosten. Und addieren Sie 10 Prozent Puffer.

Was kommt als Nächstes?

2026 wird der Markt weiter wachsen. Die BW-Bank erweitert ihr Angebot auf Italien und Griechenland. Die Hamburger Hypo arbeitet mit spanischen Notaren zusammen, um die Bearbeitungszeit um 28 Tage zu verkürzen. Die EZB hat 2024 klare Regeln für internationale Kredite erlassen - und die Banken passen sich an.

Der Markt wird professioneller. Wer heute noch mit einem lokalen Makler und einem Online-Kredit rechnet, wird enttäuscht. Wer sich auf die Spezialisten verlässt, die wissen, wie es läuft, hat die besten Chancen.

Es geht nicht darum, das billigste Angebot zu finden. Es geht darum, das sicherste zu finden. Und das ist nicht immer der mit dem niedrigsten Zins. Es ist der mit der klaren Struktur, dem erfahrenen Team und der langjährigen Erfahrung im Ausland.