Entwicklungsprojekte bei Immobilien: So kalkulieren Sie Baurecht und Marge richtig

Wenn Sie ein Immobilienprojekt starten, geht es nicht nur darum, einen Bau zu planen. Es geht darum, Baurecht clever auszunutzen und die Marge so zu kalkulieren, dass das Projekt am Ende nicht nur gebaut, sondern auch profitabel ist. Viele Entwickler scheitern nicht an der Baustelle, sondern schon in der Planungsphase - weil sie das Baurecht unterschätzen oder die Kosten falsch einschätzen. In Österreich, aber auch in Deutschland, ist das ein alltägliches Problem. Die Zahlen sprechen eine deutliche Sprache: Projektentwickler, die das Baurecht systematisch analysieren, erzielen durchschnittlich 18,7% Entwicklungsmarge. Die, die das nicht tun, kommen auf gerade mal 9,3%. Das ist mehr als doppelt so viel.

Was ist Baurecht - und warum ist es Ihr wichtigster Hebel?

Baurecht ist nicht nur der Bebauungsplan, den Sie beim Gemeindeamt abholen. Es ist das gesamte rechtliche Framework, das bestimmt, was Sie auf einem Grundstück bauen dürfen: Wie viele Geschosse? Wie groß darf die Grundfläche sein? Darf es ein Gewerbegebäude werden? Gibt es Denkmalschutz? Wie hoch sind die Abstandsflächen? Und vor allem: Was ist erlaubt, was ist nur mit Genehmigung möglich?

Ein Grundstück in Graz, das nur als Einfamilienhaus bebaubar ist, könnte mit einer Änderung des Bebauungsplans zu einem Mehrfamilienhaus mit 6 Wohnungen werden. Das erhöht den Wert des Grundstücks nicht um 20%, sondern um bis zu 40%. Das hat PropertyMax in KI-gestützten Analysen nachgewiesen. Die Ausnützungszahl (GRZ), die Geschossflächenzahl (GFZ) und die Baumassenzahl (BMZ) sind die drei Zahlen, die über Ihren Gewinn entscheiden. Ein Beispiel: Ein Grundstück mit GRZ 0,6 erlaubt nur 60% der Grundstücksfläche als Baufläche. Wenn Sie das auf GRZ 1,2 erhöhen können - etwa durch eine Änderung des Bebauungsplans -, verdoppeln Sie Ihre bauliche Nutzfläche. Das ist kein kleiner Schritt. Das ist der Unterschied zwischen einem Projekt, das sich rentiert, und einem, das Sie verliert.

Die 5 Kostenfaktoren, die Ihre Marge ruinieren können

Die Marge ist nicht der Verkaufspreis minus den Grundstückspreis. Das ist der größte Fehler. Die echte Marge ist der Gewinn nach Abzug aller Kosten - und die sind vielfältig. Hier sind die fünf größten Kostenblöcke, die Sie nicht übersehen dürfen:

• Grundstückspreis: Nicht nur der Kaufpreis, sondern auch Notar, Grunderwerbsteuer (bis zu 3,5% in Österreich) und eventuelle Sanierungskosten für Altgebäude.
• Planungskosten: Architekt, Bauplaner, Statiker, Energieberater, Umweltgutachter. Diese Kosten liegen oft bei 8-12% des Bauvolumens - und werden oft unterschätzt.
• Baukosten: Seit 2021 sind die Baukosten in Österreich um durchschnittlich 28% gestiegen. Wer das nicht in seine Kalkulation einrechnet, rechnet mit einer Marge, die es nicht gibt. Ein Projekt mit geplanter Marge von 15% kann bei unberücksichtigten Baukostensteigerungen plötzlich bei 2% liegen - oder im Minus.
• Finanzierungskosten: Zinsen sind von 1,8% im Jahr 2021 auf aktuell 4,2% gestiegen. Das bedeutet: Ein Projekt mit 5 Millionen Euro Finanzierung kostet heute fast 150.000 Euro mehr an Zinsen pro Jahr als vor drei Jahren. Das ist ein erheblicher Druck auf die Marge.
• Vertriebs- und Vermarktungskosten: Marketing, Maklerprovision, Verkaufszeit. Ein Wohnhaus, das 18 Monate leer steht, kostet mehr als 300.000 Euro an Zinsen und Betriebskosten. Das ist kein „verlorener Monat“. Das ist ein Marge-Killer.

Die Kanzlei Kuemmerlein hat 2023 analysiert: 73% der Projektentwickler haben die Baukostensteigerung nicht vollständig in ihre Kalkulation eingebaut. Das Ergebnis? 6 von 10 Projekten wurden im Endeffekt nicht profitabel - obwohl sie am Papier „gut“ aussahen.

Wie Sie die Marge berechnen - mit einem konkreten Beispiel

Stellen Sie sich ein Grundstück in Graz vor: 2.500 m², Kaufpreis 1,2 Millionen Euro. Der Bebauungsplan erlaubt eine GRZ von 0,8. Sie planen ein Wohnhaus mit 4 Geschossen und 16 Wohnungen. Jede Wohnung hat 75 m² Nutzfläche. Das ergibt 1.200 m² Wohnfläche.

Das sind die Zahlen:

• Grundstückspreis: 1.200.000 €
• Planungskosten: 12% von 4.800.000 € Baukosten = 576.000 €
• Baukosten: 4.800.000 € (4.000 €/m²)
• Finanzierungskosten: 4,2% Zinsen über 24 Monate auf 5 Mio. € = 420.000 €
• Vermarktungskosten: 3% des Verkaufserlöses = 210.000 €
• Grunderwerbsteuer: 3,5% von 1,2 Mio. € = 42.000 €
• Steuer auf Gewinn (Gewerbesteuer): 16% (durchschnittlich in Österreich)

Verkaufspreis: 16 Wohnungen × 350.000 € = 5.600.000 €

Summe aller Kosten: 1.200.000 + 576.000 + 4.800.000 + 420.000 + 210.000 + 42.000 = 7.248.000 €

Das ist mehr als der Verkaufserlös. Das Projekt ist verloren. Warum? Weil die GRZ zu niedrig ist. Mit einer GRZ von 1,2 könnten Sie 1.800 m² Wohnfläche bauen - das wären 24 Wohnungen. Der Umsatz steigt auf 8.400.000 €. Die Kosten bleiben gleich - oder steigen nur leicht. Die Marge springt von -15% auf 16%. Das ist der Unterschied zwischen einem Projekt, das Sie abbrechen, und einem, das Sie weiterentwickeln.

Warum ESG und Nachhaltigkeit Ihre Marge erhöhen - und nicht senken

Manche denken: „Nachhaltig bauen ist teuer.“ Stimmt - aber nur auf den ersten Blick. Ein Projekt mit DGNB-Zertifizierung kostet 3-5% mehr. Aber:

• Die Mieterhaltungsquote steigt um 5-7% - weniger Leerstand.
• Die Mieten können um bis zu 15% höher angesetzt werden.
• Die Betriebskosten sinken durch bessere Dämmung, Solaranlagen und intelligente Technik um 10-15%.
• Die Amortisationszeit verkürzt sich um 2,5 Jahre.

OTTO WULFF hat das in mehreren Projekten in Wien und Linz nachgewiesen. Ein Gebäude mit DGNB-Silber-Zertifikat hat nach 8 Jahren seine Baukosten vollständig amortisiert. Ein Standardgebäude braucht dafür 10,5 Jahre. Das ist kein „Grüner Luxus“. Das ist eine klare wirtschaftliche Strategie. Und ab 2024 ist das kein Bonus mehr - es ist Voraussetzung für die Finanzierung. Banken verlangen die Zertifizierung. Ohne sie kein Kredit.

Die drei größten Fehler - und wie Sie sie vermeiden

Die meisten Projekte scheitern nicht an fehlendem Geld. Sie scheitern an drei Fehlern:

1. Fehlende Baurechtsanalyse: 68% aller Risiken entstehen in der Planungsphase. Ein Beispiel: Ein Projekt in Salzburg wurde monatelang aufgehalten, weil ein Denkmalschutz-Vermerk übersehen wurde. Die Folge: 1,2 Millionen Euro Mehrkosten. Lösung: Holen Sie einen Baurechtsanwalt und einen Stadtplaner in die erste Projektbesprechung.
2. Unrealistische Verkaufsprognosen: 73% der Entwickler gehen von einer Leerstandsquote von 5% aus. In der Realität liegt sie in den ersten 12 Monaten bei 18,7%. Lösung: Nutzen Sie Marktanalysen von Immobilienportalen wie Immowelt oder ImmoScout24 - nicht Ihre Hoffnung.
3. Keine Flexibilität in der Kalkulation: Wenn die Baukosten um 10% steigen, muss die Marge um 10% sinken - oder die Fläche steigen. Wer das nicht einrechnet, baut auf Sand. Lösung: Machen Sie drei Szenarien: optimistisch, realistisch, pessimistisch. Und entscheiden Sie sich, welches Projekt Sie bei welchem Szenario noch durchziehen.

Was kommt als Nächstes? Die Zukunft des Immobilienentwicklungsprojekts

Ab 2025 wird kein großes Projekt mehr ohne ESG-Zertifizierung finanzierbar sein. Die EU-Taxonomie und die BauGB-Novelle 2023 machen das zur Pflicht. Das bedeutet: Sie müssen jetzt lernen, wie man nachhaltig plant - nicht als Zusatz, sondern als Kern. Die guten Nachrichten: Diese Vorgaben öffnen neue Förderkanäle. Bis zu 15% der Baukosten können über staatliche Programme kompensiert werden. Das macht die Marge sogar höher - wenn Sie die Anträge richtig stellen.

Und die Digitalisierung hilft. KI-Tools wie PropertyMax analysieren in 72 Stunden 15 verschiedene Bebauungsoptionen. Sie zeigen, wo Sie mehr Geschosse bauen dürfen, wo Sie die GRZ erhöhen können, wo Sie eine Gewerbe- in eine Wohnnutzung umwandeln können. Früher brauchte man Monate. Heute brauchen Sie eine Woche. Das ist kein Luxus. Das ist Standard.

Die Zukunft gehört nicht dem, der am meisten baut. Sondern dem, der das Baurecht am cleversten nutzt - und die Marge am präzisesten kalkuliert.