Warum eine Wohnung nicht einfach zum Büro machen können
Vielleicht haben Sie eine Wohnung, die gut liegt, viel Licht hat und jetzt nicht mehr als Wohnraum gebraucht wird. Ein Büro klingt wie eine perfekte Lösung: mehr Einkommen, weniger Leerstand. Aber hier beginnt das Problem. In einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) ist das Umwandeln einer Wohnung in ein Büro nicht einfach eine Frage des Willens. Es ist ein rechtlicher Prozess, der mehr als nur einen Antrag bei der Behörde erfordert. Viele Eigentümer unterschätzen das - und landen mit Bußgeldern, Abmahnungen oder sogar Zwangsräumung.
Der Bundesgerichtshof hat 2022 klargestellt: Selbst wenn die Teilungserklärung kein ausdrückliches Verbot enthält, brauchen Sie die Zustimmung der WEG, wenn die gewerbliche Nutzung die Wohnqualität beeinträchtigt. Das bedeutet: Keine Genehmigung ohne Einverständnis der Nachbarn. Und das ist nur der erste Schritt.
Die rechtliche Grundlage: Was sagt das Gesetz?
Die rechtliche Basis für jede Nutzungsänderung liegt im Baugesetzbuch (BauGB) und den Landesbauordnungen. In Hessen etwa, einem der dicht besiedelten Bundesländer, gilt § 62 Abs. 1 der Hessischen Bauordnung (HBO). Dort steht: Jede Änderung der baulichen Nutzung muss genehmigt werden. Das gilt für Wohnungen, die zu Büros werden - genauso wie für Lagerhallen, die zu Wohnungen umgebaut werden.
Wichtig: Die Wohnung muss sich im Geltungsbereich eines Bebauungsplans befinden. Ohne Bebauungsplan nach § 30 BauGB gibt es keine Genehmigung. In ländlichen Gebieten, wo es keine solchen Pläne gibt, ist die Umwandlung fast unmöglich. In Städten wie Berlin, Frankfurt oder München ist das anders - aber dort gelten strengere Regeln.
Und dann gibt es noch die Teilungserklärung. Das ist das Dokument, das bei der Eintragung der Wohnungseigentümer im Grundbuch festgelegt wurde. Dort steht, was mit der Wohnung gemacht werden darf. Viele alte Teilungserklärungen sagen explizit: „Nur Wohnzwecke“. Andere sind vager - und das ist oft der größte Fallstrick. Denn selbst wenn nichts verboten steht, brauchen Sie trotzdem die Zustimmung der WEG.
Die WEG-Zustimmung: 75 % der Anteile sind Pflicht
Ein großer Teil der Anträge scheitert nicht an der Bauaufsicht, sondern an der WEG. Laut § 22 WEG brauchen Sie für eine Nutzungsänderung eine qualifizierte Mehrheit: 75 % der Miteigentumsanteile müssen zustimmen. Das ist nicht die Stimmenzahl der Eigentümer - das sind die Anteile. Ein Eigentümer mit 20 % Anteil zählt also mehr als zehn mit je 1 %.
Warum ist das so schwer? Weil die WEG die Wohnqualität schützen muss. Ein Büro bedeutet mehr Besucher, mehr Lärm, mehr Parkplatzbedarf, mehr Müll. Die Nachbarn haben ein Recht darauf, nicht gestört zu werden. Wenn Sie nur zwei Arbeitsplätze haben und niemanden empfangen, ist die Chance höher. Aber wenn Sie planen, 10 Leute pro Tag in Ihre Wohnung zu lassen - dann wird es eng.
Ein Erfolgsgeschichte aus dem WEG-Forum: Ein Steuerberater in Köln hat vor der offiziellen Antragstellung alle 18 Eigentümer persönlich angeschrieben. Er hat ein Lärmgutachten vorgelegt, gezeigt, dass er nur montags bis freitags von 9 bis 16 Uhr arbeitet und keine Kunden im Treppenhaus empfängt. Innerhalb von acht Wochen hatte er die Zustimmung - und später auch die Baugenehmigung.
Technische Voraussetzungen: Was die Behörde verlangt
Die Bauaufsichtsbehörde prüft nicht nur, ob Sie die WEG überzeugt haben - sie prüft auch, ob Ihr Büro baulich zulässig ist. Hier sind die wichtigsten Punkte:
- Stellplätze: Für Büroflächen brauchen Sie mindestens 2,5 m² pro 100 m² Nutzfläche. Wohnungen brauchen nur 1,25 m² pro Einheit. Das heißt: Eine 80 m²-Wohnung, die zu einem Büro wird, braucht mindestens 2 Stellplätze - und die müssen auf dem Grundstück sein. Viele haben keine. Das ist der häufigste Grund für Ablehnungen.
- Raumhöhe: Büros müssen mindestens 2,50 m hoch sein. Wohnungen reichen mit 2,40 m. In Altbauten ist das oft knapp - besonders in Dachgeschossen.
- Fluchtweg: In Büros darf der längste Fluchtweg nicht länger als 30 Meter sein. In Wohnungen sind 40 Meter erlaubt. Wenn Ihre Wohnung weit hinten liegt, könnte das ein Problem werden.
- Brandschutz: Büros müssen höhere Anforderungen erfüllen. Türen müssen feuerhemmend sein, Kabel müssen in Rohren verlegt werden, Brandmelder sind Pflicht.
- Schallschutz: Wenn Ihre Wohnung über einer anderen Wohnung liegt, brauchen Sie ein Schallschutzgutachten. Das kostet im Schnitt 1.200 Euro - und wird oft erst nach der Antragstellung verlangt.
Die Unterlagen, die Sie einreichen müssen: Grundrisse, Schnittzeichnungen, statische Nachweise, Brandschutz- und Schallschutzgutachten. Ein Architekt oder Bauingenieur muss diese erstellen. Die Kosten liegen bei durchschnittlich 1.850 Euro - und das ist nur der Anfang.
Was funktioniert - und was nicht?
Nicht jede Büro-Nutzung ist gleich schwer zu genehmigen. Die Erfolgschancen hängen stark von der Größe und Art der Nutzung ab:
- Home-Office mit 1-2 Arbeitsplätzen: Erfolgsquote 89,2 %. Keine Kunden, kein Lärm, keine Parkplatzprobleme. Die Behörden sehen das oft als „Nebennutzung“ - und sind nachsichtig.
- Kleine Therapiepraxis (unter 50 m²): Erfolgsquote 76,4 %. Wenn Sie keine Wartezone haben und nur einen Termin pro Stunde haben, ist das machbar.
- Großraumbüro mit 10+ Arbeitsplätzen: Erfolgsquote nur 7,2 %. Hier scheitern fast alle - wegen Stellplatz, Lärm, Verkehr, Brandschutz.
- Gastronomie, Friseur, Werkstatt: Fast immer abgelehnt. Die Lärm- und Geruchsbelastung ist zu hoch.
Die Statistik der Architektenkammer Berlin zeigt: 42,7 % der abgelehnten Anträge scheitern an fehlenden Stellplätzen. 28,9 % an fehlender Barrierefreiheit. 19,3 % an Brandschutzmängeln. Wenn Sie einen Antrag stellen, prüfen Sie diese drei Punkte zuerst - nicht erst, wenn die Behörde schreibt.
Die Kosten: Was Sie wirklich bezahlen müssen
Es geht nicht nur um die Mieteinnahmen. Die Gesamtkosten für eine Nutzungsänderung liegen im Durchschnitt bei 2.350 Euro. Dazu kommen:
- Architektenkosten: 1.850 €
- Schallschutzgutachten: 800-1.500 €
- Stellplatznachweis: 300-600 €
- Verwaltungskosten der WEG: bis zu 500 €
- Baugebühren: je nach Stadt zwischen 200 und 800 €
Und dann gibt es noch die Zeit. Die Bearbeitungsdauer durch die Behörde dauert durchschnittlich 112 Tage. In 42,3 % der Fälle wird ein Antrag erst nach Ergänzung genehmigt - oft weil der Antragsteller vergessen hat, die Parkplatzsituation zu dokumentieren.
Einige Eigentümer versuchen, das Ganze ohne Antrag zu machen. Das ist riskant. In Hessen drohen Bußgelder bis zu 500.000 Euro. Und wenn die Nachbarn sich beschweren, wird die Behörde rauskommen - und nicht fragen, ob Sie „nur mal“ ein Büro einrichten wollten.
Was sich 2025/2026 ändert
Die Gesetze werden strenger. Berlin hat seit Juli 2023 eine Mindestfläche von 75 m² für Büroflächen in WEGs eingeführt. Und eine Meldepflicht: Jede gewerblich genutzte Wohnung muss bei der Behörde angemeldet werden. Andere Städte folgen.
Der Bundesrat diskutiert gerade eine bundeseinheitliche Regelung für Stellplätze - das könnte die Regeln noch komplizierter machen. Gleichzeitig gibt es Pilotprojekte wie „Wohnen und Arbeiten“ in München, die kleine Büros in WEGs erleichtern. Aber das ist die Ausnahme - nicht die Regel.
Prof. Dr. Markus Roth von der TU Dresden sagt: „Die meisten Ablehnungen sind keine Baurechtsfragen - sie sind WEG-Fragen.“ Wenn Sie die Nachbarn nicht mitnehmen, haben Sie keine Chance. Wenn Sie sie mit einbeziehen, können Sie sogar eine bessere Lösung finden: Vielleicht ein gemeinsames Co-Working-Zentrum in der Liegenschaft? Das wäre für alle attraktiver - und rechtlich einfacher.
Was Sie jetzt tun sollten
Wenn Sie eine Wohnung in ein Büro umwandeln wollen, gehen Sie so vor:
- Prüfen Sie den Bebauungsplan. Ist Ihre Straße als „gemischte Nutzung“ oder „Gewerbe“ ausgewiesen? Falls nein: Abbruch.
- Lesen Sie die Teilungserklärung. Steht dort „nur Wohnzwecke“? Dann brauchen Sie die Zustimmung - und die ist schwer zu bekommen.
- Sprechen Sie mit der WEG. Informieren Sie alle Eigentümer. Bieten Sie eine Besprechung an. Zeigen Sie, dass Sie Lärm, Parkplatz und Verkehr berücksichtigen.
- Holen Sie ein Gutachten ein. Lassen Sie einen Architekten prüfen: Passt die Raumhöhe? Sind die Stellplätze ausreichend? Gibt es Brandschutzprobleme?
- Reichen Sie den Antrag ein. Mit allen Unterlagen - nicht nur den Grundrissen, sondern auch dem Schallschutzgutachten.
Und vergessen Sie nicht: Ein Büro in der Wohnung ist kein schnelles Geld. Es ist ein langwieriges, teures und oft stressiges Projekt. Aber wenn Sie es richtig machen - und die Nachbarn mitnehmen - dann kann es funktionieren.