Begrünung von Immobilien: So steigern Dach- und Fassadenbegrünung den Wert Ihrer Immobilie

Stellen Sie sich vor, Ihre Immobilie wird nicht nur schöner, sondern auch wertvoller - einfach weil Sie Pflanzen aufs Dach und an die Wand setzen. Kein Witz. In Österreich und Deutschland ist Begrünung von Immobilien längst keine Nische mehr. Es ist eine kluge, finanziell sinnvolle Entscheidung, die gleichzeitig Klima, Tierwelt und Ihre Geldbörse schützt. Und das nicht nur in der Theorie. In Hamburg, München oder Wien zeigen Zahlen: Wer grünt, verdient mehr.

Was genau bringt eine Dachbegrünung wirklich?

Ein Gründach ist nicht einfach nur eine Blumenwiese auf dem Dach. Es ist ein komplexes System, das zwischen 60 und 1.500 Kilogramm pro Quadratmeter wiegen kann. Es gibt zwei Haupttypen: die extensive und die intensive Begrünung. Die extensive Variante ist leicht, mit nur 5 bis 15 Zentimeter Aufbautiefe. Sie besteht meist aus Sedum, Moosen und Gräsern - Pflanzen, die kaum Pflege brauchen. Sie wiegen kaum etwas, halten bis zu 40 Jahre und senken die Dachoberflächentemperatur um durchschnittlich 11 °C. Im Sommer, wenn die Sonne auf das Dach brennt, bleibt das Innere kühler. Das spart Kühlkosten - und das bei Immobilien, die sonst im Sommer zu Backöfen werden.

Die intensive Dachbegrünung ist etwas anderes. Hier wachsen Sträucher, Blumen, sogar kleine Bäume. Die Aufbautiefe liegt bei mehr als 15 Zentimetern, das Gewicht ist deutlich höher. Aber sie bietet etwas, das die einfache Variante nicht kann: nutzbaren Raum. Ein Gründach mit Sitzbereich, Gemüsebeeten oder einem kleinen Garten wird zu einem Lebensraum - für Mieter, Mitarbeiter oder die ganze Familie. Und das hat einen direkten Einfluss auf den Mietwert. Laut TÜV Süddeutschland steigen die Mieteinnahmen bei nutzbaren Gründächern um 6 bis 8 Prozent. In teuren Stadtteilen, wo jeder Quadratmeter zählt, ist das ein riesiger Vorteil.

Fassadenbegrünung: Die unsichtbare Wertsteigerung

Während Dächer auffallen, bleiben Fassaden oft übersehen. Dabei kann eine begrünte Wand die Temperatur an der Außenwand um bis zu 20 °C senken. Das bedeutet: weniger Hitze im Sommer, weniger Wärmeverlust im Winter. Die Energiekosten sinken - und die Immobilie wird widerstandsfähiger gegen Klimaschwankungen. In Wien, wo die Sommer immer heißer werden, ist das kein Luxus, sondern eine Notwendigkeit.

Aber es geht nicht nur um Energie. Eine begrünte Fassade verändert das Bild einer Immobilie. Ein graues Betonhaus mit grünen Ranken wirkt einladend, lebendig, modern. Geschäfte mit Pflanzen an der Fassade machen laut Sempergreen.com 12 % mehr Umsatz. Warum? Weil Menschen sich wohler fühlen. Sie bleiben länger, kaufen mehr, empfehlen das Geschäft weiter. Und das gilt auch für Wohnungen. Eine grüne Fassade macht eine Immobilie emotional attraktiver - und das zahlt sich aus, wenn es um den Verkauf geht.

Wie viel Wert steigert Begrünung wirklich?

Zahlen sind hier entscheidend. Eine Studie von FUB IGES und PriceHubble aus November 2024 zeigt: In München steigern energetische Sanierungen den Wert von Wohnimmobilien durchschnittlich um 6,9 %. In Hamburg liegt der Wertzuwachs bei nur 0,6 %. Aber Begrünung? Die liegt deutlich höher. Laut der Hamburger Senatsstudie „Hamburgs Gründächer: Eine Ökonomische Bewertung“ steigt der Wert einer begrünten Immobilie um 4 bis 12 %. In Einzelfällen, besonders in City-Lagen mit hoher Nachfrage, sind sogar 20 bis 30 % möglich.

Ein weiterer Hinweis: Eine hedonische Analyse für Berlin (Wüstemann, 2017) zeigt, dass jede zusätzliche Prozentpunkte Grünflächen in einem Umkreis von 500 Metern um eine Wohnung den Preis um 410 Euro steigert. Das klingt wenig - aber bei einer Wohnung, die 300.000 Euro wert ist, ist das ein echter Mehrwert. Und wenn die Nachbarschaft grüner wird, steigt auch Ihr Wert. Es ist ein Effekt, der sich von alleine verstärkt.

In Finnland und Spanien wurden ähnliche Effekte gemessen. Wer näher an Wald oder Park lebt, zahlt mehr. Wer weiter weg wohnt, bekommt Rabatt. In Castellón (Spanien) bedeutet ein 100-Meter-Abstand zu einem Park einen Preisabschlag von 1.800 Euro. In Österreich, wo die Lebensqualität immer wichtiger wird, ist das kein Zufall. Grün ist ein Wertfaktor - und das nicht nur für Naturfreunde.

Warum Begrünung besser ist als eine neue Heizung

Viele Hausbesitzer denken: „Ich mache erstmal eine gute Dämmung oder neue Fenster.“ Das ist sinnvoll - aber nicht genug. Eine energetische Sanierung steigert den Wert, aber oft nur moderat. Und sie ist teuer. Eine Dachbegrünung hingegen hat eine Lebensdauer von über 40 Jahren. Sie braucht kaum Wartung. Sie schützt die Dachabdichtung vor UV-Strahlung und Temperaturschwankungen - und verlängert so die Lebensdauer des Daches selbst. Das ist ein unsichtbarer, aber enorm wichtiger Vorteil.

Und dann ist da noch das Image. Ein Gebäude mit Grün wird als modern, verantwortungsbewusst, zukunftssicher wahrgenommen. Das ist besonders wichtig für Investoren und Mieter, die auf ESG-Kriterien achten - also Umwelt, Soziales und Governance. Banken und Versicherungen prüfen heute schon, ob eine Immobilie klimaresistent ist. Wer nicht grünt, riskiert, dass seine Immobilie zu einem „Stranded Asset“ wird - ein Vermögenswert, der in zehn Jahren keinen Wert mehr hat, weil er nicht mehr nachgefragt wird. JLL warnt: 65 % der Büros und 75 % der Mehrfamilienhäuser weltweit sind davon betroffen, wenn sie nicht dekarbonisiert werden. Begrünung ist kein „nice to have“. Es ist eine Absicherung.

Wie fange ich an? Einfache Schritte für Einsteiger

Sie brauchen nicht gleich ein ganzes Dach zu begrünen. Fangen Sie klein an. Wenn Sie ein Einfamilienhaus haben, prüfen Sie, ob Ihr Dach statisch geeignet ist. Extensive Gründächer sind oft problemlos möglich - sogar bei älteren Gebäuden. Ein Fachmann kann in einer Stunde prüfen, ob Ihr Dach das Gewicht trägt. Die Kosten liegen zwischen 20 und 50 Euro pro Quadratmeter, je nach System. Das klingt viel - aber die Rendite kommt über Jahre. Und die meisten Städte in Österreich, wie Wien, Graz oder Salzburg, fördern Gründächer mit Zuschüssen.

Für Fassaden: Beginnen Sie mit einer einzelnen Wand. Kletterpflanzen wie Efeu, Kletterrose oder Clematis brauchen kaum Pflege und wachsen schnell. Moderne Systeme mit Pflanzkästen und Bewässerung sind auch für Mietobjekte geeignet. Und wenn Sie ein Gewerbegebäude haben: Ein begrüntes Fassadenstück macht Ihr Haus zur Adresse. Es sagt: „Wir kümmern uns um die Umwelt.“ Das zieht Kunden, Mitarbeiter und Investoren an.

Was Sie vermeiden sollten

Nicht jede Pflanze ist für jedes Dach oder jede Wand geeignet. Eine falsche Auswahl kann zu Schäden führen. Wurzeln von Bäumen können Abdichtungen durchdringen. Zu viel Feuchtigkeit kann Mauerwerk angreifen. Deshalb: Lassen Sie sich beraten. Nutzen Sie Fachleute, die wissen, welche Pflanzen in Ihrer Region gedeihen, welche Wurzelsysteme sicher sind und wie die Drainage funktioniert. Die BuGG-Marktreport 2022 warnt: Wer spart, indem er selbst baut, riskiert teure Folgeschäden. Begrünung ist kein DIY-Projekt - es ist eine Investition, die fachmännisch umgesetzt werden muss.

Auch die Pflege ist wichtig. Extensive Dächer brauchen nur einmal im Jahr Kontrolle. Intensive Dächer und Fassaden brauchen mehr - aber das ist kein Nachteil. Es schafft Arbeit, die Menschen gerne tun. Ein grünes Dach wird zur Gemeinschaftsfläche, zur Ruhezone, zum Ort der Erholung. Das stärkt die Bindung der Mieter - und das senkt die Leerstandsquote.

Die Zukunft ist grün - und sie ist jetzt

In Krems, wo ich lebe, steigen die Temperaturen jedes Jahr. Die Sommer werden länger, die Niederschläge unregelmäßiger. Wer jetzt nicht handelt, zahlt später doppelt. Die Stadt Wien hat bereits Regelungen erlassen: Bei Neubauten mit mehr als 500 Quadratmeter Dachfläche muss ein Teil begrünt werden. Hamburg und Berlin folgen. Es ist nur eine Frage der Zeit, bis auch kleinere Städte in Niederösterreich nachziehen.

Und die Technik entwickelt sich weiter. Hybridlösungen, die Gründächer mit Photovoltaik kombinieren, werden immer beliebter. Die Sonnenkollektoren kühlen sich besser, wenn sie über Pflanzen liegen - und die Pflanzen bekommen Schatten. Das ist ein echter Win-Win.

Begrünung ist nicht nur eine ökologische Maßnahme. Sie ist eine wirtschaftliche Strategie. Sie erhöht den Wert, senkt die Kosten, verbessert das Image und macht Immobilien zukunftsfest. Es ist die einfachste Art, aus einem Haus eine Investition zu machen - und aus einer Wohnung einen Ort, an dem Menschen gerne leben wollen.