Wenn Sie eine Immobilie im Ausland besitzen, können Sie schnell in eine steuerliche Falle tappen. Viele glauben, dass sie ihre Mieteinnahmen nur im Land des Immobilienstandorts versteuern müssen. Das ist ein gefährlicher Irrtum. Deutschland besteuert das Weltvermögen seiner Steuerpflichtigen - also auch Einkünfte aus ausländischen Immobilien. Ohne richtiges Vorgehen landen Sie mit derselben Miete zweimal in der Steuerkasse: einmal im Ausland, einmal in Deutschland. Das ist Doppelbesteuerung. Und sie kostet Sie Geld - oft tausende Euro pro Jahr.
Warum gibt es Doppelbesteuerung bei Auslandsimmobilien?
Jedes Land hat sein eigenes Steuersystem. Spanien will Steuern auf Mieteinnahmen aus Mallorca, Frankreich auf Einkünfte aus einer Wohnung in Straßburg, und Deutschland will seine Bürger nicht leer ausgehen lassen. Das Problem: Beide Länder sehen sich als berechtigt, dieselben Einkünfte zu besteuern. Ohne Regelung wäre das der Normalzustand. Doch seit Jahrzehnten gibt es eine Lösung: die Doppelbesteuerungsabkommen (DBA). Deutschland hat mit über 70 Ländern solche Verträge abgeschlossen. Sie legen genau fest, wer das Recht hat, welche Einkünfte zu besteuern - und wie die andere Seite entlastet wird.Wie funktionieren Doppelbesteuerungsabkommen?
Ein DBA ist wie ein Vertrag zwischen zwei Ländern, der klare Regeln für Steuern auf Immobilien festlegt. Der wichtigste Teil für Immobilienbesitzer ist Artikel 6. Er sagt: Einkünfte aus unbeweglichem Vermögen - also Wohnungen, Häuser, Grundstücke - werden grundsätzlich dort besteuert, wo die Immobilie steht. Das ist das Quellenlandprinzip. Aber Deutschland als Wohnsitzland hat noch ein Recht: Es kann diese Einkünfte in Ihrer Steuererklärung berücksichtigen - aber nicht doppelt belasten. Dafür gibt es zwei Methoden:- Freistellungsmethode: Deutschland lässt die ausländischen Einkünfte komplett außen vor. Sie zahlen nur die Steuer im Ausland. Das ist die einfachere Variante - aber nur, wenn das betreffende Land mit Deutschland ein solches Abkommen hat.
- Anrechnungsmethode: Deutschland besteuert Ihre weltweiten Einkünfte, aber rechnet die bereits gezahlte ausländische Steuer von Ihrer deutschen Steuerschuld ab. Sie zahlen nur die Differenz. Das ist komplizierter, aber oft nötig, wenn das Ausland eine niedrigere Steuer hat.
68 Prozent der deutschen DBAs verwenden die Freistellungsmethode. 32 Prozent die Anrechnungsmethode. Es hängt vom jeweiligen Land ab. Ein Beispiel: Mit Singapur gibt es eine klare Freistellung. Mit Spanien wird meist die Anrechnungsmethode angewendet. Und mit Kroatien? Gar kein Abkommen - da bleibt nur die Anrechnung, und die ist oft fehlerhaft angewendet.
Was passiert, wenn kein DBA existiert?
Nicht alle Länder haben ein Abkommen mit Deutschland. Dubai, Katar, Brasilien - da gibt es keine Regelung. Das ist eine echte Herausforderung. Ohne DBA kann Deutschland zwar immer noch die ausländische Steuer anrechnen - aber nur, wenn Sie sie nachweisen. Und selbst dann gibt es Haken: Werbungskosten, die im Ausland abziehbar sind, müssen nicht auch in Deutschland anerkannt werden. Ein Beispiel: In Spanien können Sie Renovierungskosten als Werbungskosten absetzen. In Deutschland nicht. Sie zahlen mehr Steuern, weil das Finanzamt die Kosten nicht akzeptiert.Und dann kommt der Automatismus: Seit 2016 tauscht Deutschland mit über 100 Ländern automatisch Daten aus - über Konten, Vermögen, Einkünfte. Ihre spanische Bank meldet Ihre Mieteinnahmen an das deutsche Finanzamt. Ohne DBA und ohne korrekte Anrechnung bleibt Ihnen nichts anderes übrig, als auf den Nachforderungsbescheid zu warten. Ein Nutzer auf Immobilien-Scout24 berichtete 2022 von einer Nachforderung von 14.320 € - nur weil er Kroatien als Steuerland angab, ohne zu wissen, dass kein DBA existiert.
Wie viel Geld sparen Sie mit einem richtigen DBA?
Die Zahlen sprechen eine klare Sprache. Wer sein DBA richtig nutzt, spart durchschnittlich 18,7 Prozent seiner potenziellen Steuerlast. Das ist kein kleiner Betrag. Bei einer jährlichen Miete von 15.000 € und einem Steuersatz von 30 % in Deutschland wäre das eine Ersparnis von über 800 € pro Jahr. Wer nur die Anrechnung macht - ohne zu wissen, welche Kosten abziehbar sind - zahlt mehr. Die Umfrage des Deutschen Steuerberaterverbands zeigt: Wer einen Experten hinzuzieht, zahlt im Durchschnitt 19,2 Prozent weniger als Selbstständige. Ein Steuerberater kostet 420 € - und spart oft mehr als das in einem Jahr.Ein konkreter Fall: Ein Deutscher vermietet eine Wohnung in Straßburg. Er verdient 12.000 € pro Jahr. In Frankreich zahlt er 19 % Steuer - also 2.280 €. In Deutschland wäre er mit 30 % Steuersatz bei 3.600 €. Ohne DBA: 3.600 € - plus 2.280 € = 5.880 €. Mit DBA und Anrechnung: 3.600 € minus 2.280 € = 1.320 €. Er spart 2.280 €. Und das nur mit einem korrekt angewendeten Abkommen.
Die 4 Schritte, um Ihr DBA richtig zu nutzen
Es ist nicht schwer - aber es ist präzise. Hier ist, was Sie tun müssen:- Prüfen Sie, ob ein DBA existiert. Suchen Sie auf der Website des Bundesfinanzministeriums nach dem Land, in dem Ihre Immobilie liegt. Kein Abkommen? Dann ist die Anrechnung Ihr einziger Weg - und Sie brauchen professionelle Hilfe.
- Identifizieren Sie den richtigen DBA-Artikel. Für Mieteinnahmen ist es fast immer Artikel 6. Aber prüfen Sie, ob das Abkommen Freistellung oder Anrechnung vorsieht. Das ändert alles.
- Bitten Sie um ein Vorabzertifikat. Das ist ein offizielles Schreiben Ihres Finanzamts, das bestätigt: Sie haben Anspruch auf die DBA-Regelung. Das brauchen Sie, um die ausländische Steuer korrekt zu berechnen. Der Antrag dauert oft 4-6 Monate. Planen Sie frühzeitig.
- Dokumentieren Sie alles. Keine Steuerbescheide im Ausland? Keine Anrechnung. Keine Übersetzung? Keine Anerkennung. Jeder Cent, den Sie abziehen wollen, muss nachweisbar sein. Und: Werbungskosten, die im Ausland abziehbar sind, müssen auch deutschen Regeln entsprechen. Einige Kosten - wie lokale Hausverwaltung - werden oft nicht akzeptiert.
Warum machen so viele Fehler?
67,3 Prozent der Deutschen mit ausländischen Immobilien machen Fehler bei der Anwendung von DBAs. Warum? Weil sie glauben, es sei einfach. Weil sie denken: „Ich zahle ja schon Steuern im Ausland - da muss ich nichts weiter tun.“ Oder sie warten, bis das Finanzamt schreibt. Das ist zu spät.Die Digitalisierung macht es unmöglich, Einkünfte zu verstecken. Seit 2022 hat sich die Prüfquote für Steuererklärungen mit ausländischen Immobilien mehr als verdoppelt - von 12,3 % auf 28,7 %. Die Finanzämter haben Daten aus 103 Ländern. Sie sehen, wenn Sie nichts angeben. Und sie sehen, wenn Sie falsche Angaben machen.
Ein weiterer Fehler: Werbungskosten. Viele übertragen die Regeln des Auslands einfach auf Deutschland. In Italien können Sie Renovierungen als Werbungskosten absetzen. In Deutschland nicht - wenn es keine steuerlich anerkannte Modernisierung ist. Oder: Die Instandhaltungskosten in Portugal werden als abziehbar angesehen - aber nur, wenn sie tatsächlich notwendig und nicht nur verschönert sind. Das Finanzamt prüft das genau.
Was kommt als Nächstes?
Die Regeln werden nicht einfacher. Seit 2020 wurden 51 deutsche DBAs durch das OECD-Multilaterale Instrument angepasst - um Steuervermeidung zu verhindern. Ab 2024 kommt der sogenannte „Pillar Two“-Standard: Ein Mindeststeuersatz von 15 % für große Unternehmen. Auch das wird Auswirkungen haben - etwa wenn Sie Ihre Immobilie über eine GmbH halten. Dann zählt nicht nur die Miete, sondern auch die Struktur. Die Zahl der Beratungsfälle wird bis 2025 um weitere 27,4 % steigen. Wer jetzt nicht aufpasst, zahlt später mehr.Fazit: Nutzen Sie das Abkommen - oder zahlen Sie doppelt
Ein Doppelbesteuerungsabkommen ist kein Luxus. Es ist Ihre Versicherung gegen unnötige Steuerlasten. Sie müssen es nicht verstehen - aber Sie müssen es richtig anwenden. Die meisten Fehler passieren, weil Menschen glauben, sie könnten es alleine schaffen. Aber die Regeln sind zu komplex, die Dokumentation zu detailliert, die Prüfungen zu streng. Ein guter Steuerberater, der mit Auslandsimmobilien vertraut ist, kostet 420 €. Er spart Ihnen im ersten Jahr oft das Doppelte. Und er verhindert, dass Sie nach Jahren einen Nachforderungsbescheid von mehreren tausend Euro erhalten - nur weil Sie ein Abkommen vergessen haben.Die Zeit, zu warten, ist vorbei. Die Daten fließen. Die Prüfungen kommen. Wenn Sie eine Immobilie im Ausland haben, ist jetzt der Moment, um Ihr DBA zu prüfen - und richtig zu nutzen.
Muss ich meine ausländische Miete in Deutschland versteuern, wenn ich im Ausland schon Steuern gezahlt habe?
Ja, als unbeschränkt steuerpflichtiger Deutscher müssen Sie Ihre weltweiten Einkünfte in Ihrer Steuererklärung angeben - auch wenn Sie bereits Steuern im Ausland gezahlt haben. Das DBA sorgt dafür, dass diese Einkünfte nicht doppelt besteuert werden - entweder durch Freistellung oder Anrechnung. Sie müssen die ausländische Steuer nachweisen, sonst wird sie nicht angerechnet.
Gibt es ein Doppelbesteuerungsabkommen mit Dubai?
Nein, Deutschland hat kein Doppelbesteuerungsabkommen mit Dubai oder den Vereinigten Arabischen Emiraten. Das bedeutet: Sie müssen Ihre Mieteinnahmen in Deutschland versteuern, und die im Ausland gezahlten Steuern (falls vorhanden) können nur unter strengen Voraussetzungen angerechnet werden. Es gibt keine Freistellung. Die Anrechnung ist kompliziert und oft unvollständig - daher ist die steuerliche Belastung höher.
Was passiert, wenn ich die ausländische Steuer nicht nachweisen kann?
Ohne Nachweis der ausländischen Steuerzahlung kann das deutsche Finanzamt die Anrechnung nicht vornehmen. Sie zahlen dann die volle deutsche Steuer auf die Mieteinnahmen - plus eventuell die ausländische Steuer. Das ist Doppelbesteuerung. Die Steuerbescheide aus dem Ausland müssen in deutscher Übersetzung und mit Originalbelegen vorgelegt werden. Ohne das wird die Zahlung nicht anerkannt.
Kann ich Werbungskosten aus dem Ausland in Deutschland absetzen?
Nur, wenn sie den deutschen Regeln entsprechen. Was im Ausland als Werbungskosten gilt - wie Reparaturen, Hausverwaltung oder Versicherungen - muss auch nach deutschem Steuerrecht abziehbar sein. Einige Kosten, die im Ausland erlaubt sind, werden in Deutschland nicht anerkannt. Beispiel: In Spanien können Sie Renovierungen als Werbungskosten absetzen - in Deutschland nur, wenn es sich um eine Modernisierung handelt, die den Wert der Immobilie dauerhaft erhöht. Lassen Sie sich von einem Experten beraten, welche Kosten Sie wirklich abziehen dürfen.
Wie lange dauert es, ein Vorabzertifikat für ein DBA zu bekommen?
Die Bearbeitungszeit für ein Vorabzertifikat variiert, liegt aber oft zwischen 4 und 6 Monaten. In manchen Fällen - besonders bei komplexen Fällen oder unvollständigen Unterlagen - kann es bis zu 8 Monate dauern. Das Finanzamt kann mehrfach nachfragen, etwa nach Übersetzungen, Zahlungsbelegen oder der genauen Art der Einkünfte. Planen Sie frühzeitig - ein Zertifikat kann nicht nachträglich beantragt werden, wenn das Finanzamt bereits einen Nachforderungsbescheid verschickt hat.
