Wenn Sie überlegen, eine Wohnung oder ein Haus zu kaufen, stellen Sie sich sicherlich die Frage: Lohnt sich das wirklich? Oder wäre es besser, weiter zu mieten? Viele Menschen entscheiden emotional - weil sie ein Zuhause besitzen wollen. Aber finanziell? Dafür brauchen Sie Zahlen. Und genau das ist der Break-even-Punkt: der Zeitpunkt, ab dem der Kauf einer Immobilie mehr bringt als das Weitermieten - inklusive aller Kosten, Zinsen, Wartung und Wertentwicklung.
Was ist der Break-even-Punkt wirklich?
Der Break-even-Punkt ist kein magischer Tag, an dem plötzlich alles besser wird. Es ist ein rechnerischer Punkt, an dem die Gesamtkosten des Kaufs gleich den Gesamtkosten des Mietens sind. Danach zahlen Sie für Ihr Eigenheim nicht mehr - sondern bauen Vermögen auf. Bis dahin aber zahlen Sie doppelt: für die Finanzierung und für die Kosten, die Mietern nicht entstehen.
Ein typischer Fehler: Viele Rechner ignorieren, dass das Eigenkapital, das Sie für den Kauf einsetzen, nicht einfach „verschwindet“. Wenn Sie 150.000 € Eigenkapital in die Immobilie stecken, verlieren Sie die Zinsen, die Sie sonst mit diesem Geld verdienen könnten. Das nennt man Opportunitätskosten. Und die sind oft höher als gedacht.
Die fünf Kosten, die Sie nicht vergessen dürfen
Beim Vergleich von Miete und Kauf gibt es fünf Kostenblöcke, die jede echte Berechnung berücksichtigen muss - sonst ist das Ergebnis falsch.
- Kaufnebenkosten: Das sind nicht nur 2-3 %, sondern bis zu 12 % des Kaufpreises. Dazu gehören: 2 % Notargebühren, bis zu 6,5 % Grunderwerbsteuer (je nach Bundesland), und bis zu 3,57 % Maklerprovision. Bei einer 500.000 €-Immobilie sind das über 60.000 € - nur für die Kaufabwicklung. Diese Kosten müssen über die gesamte Haltedauer verteilt werden.
- Tilgung und Zinsen: Die monatliche Rate ist kein „Wohnkostenersatz“. Sie zahlen Zinsen an die Bank und tilgen das Darlehen. Beides zusammen ist Ihr finanzieller Aufwand. Aber nur der Zinsanteil ist wirklich eine Kostenstelle - die Tilgung baut Ihr Vermögen auf.
- Instandhaltung und Reparaturen: Viele Rechner nehmen 0,5 % pro Jahr. Das ist unrealistisch. In einer 500.000 €-Immobilie fallen realistisch 5.000-7.500 € pro Jahr an: neue Heizung, Dachsanierung, Fenster, Fassade, Sanitäranlagen. Die Verbraucherzentrale empfiehlt 1,0-1,5 % p.a. als realistische Grundlage.
- Nebenkosten: Das ist einfach: Heizung, Wasser, Abfall, Hausmeister, Hausgeld - alles, was auch Mietern in der Warmmiete enthalten ist. Diese Kosten sind bei Mietern und Eigentümern fast identisch.
- Wertentwicklung: Hier ist der größte Streitpunkt. Viele Rechner rechnen mit 2,5 % jährlicher Wertsteigerung. Aber laut der Deutschen Bundesbank und Experten wie Gerd Kommer liegt die langfristige Realität bei 1,0-1,5 % p.a. - nach Abzug der Inflation. Alles darüber ist optimistisch, nicht realistisch.
Warum Ihr Mietpreis nicht alles sagt
Wenn Sie 1.200 € Warmmiete zahlen, denken Sie: „Das ist mein Ausgabenposten.“ Aber was ist mit dem Geld, das Sie sparen könnten, wenn Sie nicht mieten würden? Wenn Sie statt 1.200 € Miete 1.000 € für eine eigene Wohnung ausgeben - aber 1.000 € in eine andere Anlage investieren - dann ist das ein anderes Spiel. Der Break-even-Rechner muss also auch die Verzinsung des gebundenen Eigenkapitals berücksichtigen.
Beispiel: Sie haben 150.000 € Eigenkapital. Wenn Sie das in eine Immobilie stecken, verlieren Sie die Zinsen, die Sie mit diesem Geld auf einem Tagesgeldkonto oder in Aktien verdienen könnten. Bei 3 % Zinsen wären das 4.500 € pro Jahr. Diese Kosten müssen Sie dem Kaufpreis hinzurechnen - sonst unterschätzen Sie die Kosten des Kaufs um Tausende Euro.
Rechner-Vergleich: Warum die Ergebnisse so unterschiedlich sind
Ein Nutzer berichtete auf Reddit: „Hypofriend sagt: Kauf lohnt sich nach 12 Jahren. Dr. Klein sagt: 17 Jahre. Was stimmt?“ Die Antwort: Beide haben recht - aber sie rechnen mit anderen Annahmen.
| Rechner | Annahme Wertsteigerung | Instandhaltungskosten | Berücksichtigt Zinsen auf Eigenkapital? | Durchschnittlicher Break-even |
|---|---|---|---|---|
| Hypofriend | 2,2 % | 0,8 % p.a. | Ja | 11-14 Jahre |
| Interhyp | 2,5 % | 0,5 % p.a. | Nein | 10-13 Jahre |
| Dr. Klein | 1,8 % | 1,2 % p.a. | Ja | 15-18 Jahre |
| Finanztip (2023) | 1,5 % | 1,3 % p.a. | Ja (mit Steuerklasse) | 14-17 Jahre |
Der Unterschied liegt nicht in der Mathematik - sondern in der Realität. Wer 0,5 % Instandhaltung annimmt, unterschätzt die Kosten bei einer 500.000 €-Immobilie um 3.500 € pro Jahr. Das ist fast eine komplette Monatsrate. Und wer mit 2,5 % Wertsteigerung rechnet, ignoriert, dass Immobilienpreise seit 2020 in vielen Regionen stagnieren oder sogar fallen - besonders in ländlichen Gebieten oder bei älteren Gebäuden.
Was die neue Gesetzgebung ändert
Seit 2024 gibt es in Deutschland einen neuen Standard für Immobilienrechner: Sie müssen mindestens 1,0 % p.a. Instandhaltungskosten berücksichtigen. Das ist eine direkte Antwort auf die vielen falschen Berechnungen, die Menschen in falsche Kaufentscheidungen getrieben haben. Vorher konnten Banken mit 0,3 % rechnen - und so den Kauf attraktiver erscheinen lassen.
Auch die Berücksichtigung der individuellen Steuerklasse ist neu. Wer in Steuerklasse I ist, zahlt weniger Einkommensteuer - und damit mehr von der Tilgung als „echte Kosten“. Das kann den Break-even-Punkt um bis zu 2,3 Jahre verkürzen. Finanztip hat diesen Rechner 2023 als erster eingeführt - und er ist heute der realistischste.
Wie Sie selbst rechnen - Schritt für Schritt
Sie brauchen nicht den perfekten Rechner. Sie brauchen Ihre eigenen Zahlen. Hier ist eine einfache Methode, die Sie in einer Woche mit 5-7 Stunden Recherche selbst durchführen können.
- Notieren Sie Ihre aktuelle Miete: Inklusive aller Nebenkosten. Nehmen Sie den letzten Jahresabrechnung.
- Recherchieren Sie drei konkrete Immobilienangebote: Nicht „ab 300.000 €“, sondern echte, realistische Preise in Ihrer Region. Notieren Sie Kaufpreis, Baujahr, Größe, Energieeffizienzklasse.
- Berechnen Sie die Kaufnebenkosten: 2 % Notar + 6,5 % Grunderwerbsteuer (in Niederösterreich) + 3,57 % Makler (wenn vorhanden). Summe = X.
- Errechnen Sie die jährlichen Instandhaltungskosten: 1,2 % des Kaufpreises. Bei 450.000 € = 5.400 € pro Jahr. Teilen Sie das auf 12 Monate - das ist Ihre monatliche „Wartungsrate“.
- Berechnen Sie die Finanzierungskosten: Zinsanteil der Rate. Beispiel: 2.000 € Rate, 1.200 € Zinsen, 800 € Tilgung. Nur die 1.200 € Zinsen sind echte Kosten.
- Berechnen Sie die Opportunitätskosten: Wie viel Zinsen würden Sie auf Ihr Eigenkapital verdienen? Bei 3 % und 150.000 € = 450 € pro Monat.
- Summieren Sie alle monatlichen Kosten des Kaufs: Zinsen + Instandhaltung + Nebenkosten + Opportunitätskosten.
- Vergleichen Sie mit Ihrer Miete: Wenn die Summe höher ist als Ihre Miete - dann zahlen Sie mehr fürs Eigenheim. Aber: Die Tilgung baut Vermögen auf. Die Miete nicht.
Ab dem Zeitpunkt, an dem Ihre monatlichen „Kaufkosten“ (ohne Tilgung) niedriger sind als Ihre Miete, haben Sie den Break-even-Punkt erreicht. Danach zahlen Sie nicht mehr - sondern besitzen.
Wann lohnt sich der Kauf wirklich - und wann nicht?
Der Break-even-Punkt ist kein Kaufsignal. Er ist ein Warnsignal. Wenn er bei 18 Jahren liegt - und Sie planen, nach 10 Jahren wieder zu ziehen - dann kaufen Sie falsch. Der Kauf lohnt sich nur, wenn Sie mindestens 12-15 Jahre in der Immobilie bleiben.
Wenn Sie in einer Region leben, in der die Mieten stark steigen - aber die Immobilienpreise stagnieren - dann kann es sinnvoller sein, weiter zu mieten. Wenn Sie in einer Stadt mit starkem Bevölkerungswachstum wohnen - wie Krems an der Donau - dann ist die Wertsteigerung realistischer.
Und wenn Sie unsicher sind? Dann fragen Sie die Verbraucherzentrale. Seit März 2023 bieten sie kostenlose Workshops an - in ganz Österreich und Deutschland. 150 Menschen pro Monat nutzen sie. Warum? Weil sie wissen: Eine falsche Immobilienentscheidung kostet mehr als eine falsche Handtasche.
Die Zukunft: Was kommt noch?
Die nächsten Jahre werden die Berechnung noch komplexer machen. Klimarisiken werden eingerechnet: Wer heute eine alte Immobilie kauft, muss in 5 Jahren mit Sanierungsauflagen rechnen - die 10.000 € kosten. Energiekosten werden stärker berücksichtigt. Die Heizkosten sind seit 2021 um 47 % gestiegen - und das wird sich nicht mehr drehen.
Prof. Isabel Schnabel vom Sachverständigenrat warnt: „Immobilien sind keine sichere Anlage mehr.“ Die historische Überrendite von 1,5 % p.a. ist verschwunden. Was bleibt, ist die Sicherheit: Ein Dach über dem Kopf, das nicht von einem Vermieter abhängt. Und das ist ein Wert, den kein Rechner messen kann - aber jeder spürt.