Was ändert sich wirklich mit dem GEG 2025 für Ihr Haus?
Ab 1. Januar 2025 gilt in Deutschland ein neues Gebäudeenergiegesetz - das GEG 2025. Es bringt massive Veränderungen für alle Hausbesitzer, egal ob Sie neu bauen, sanieren oder einfach nur verkaufen. Dieses Gesetz ist nicht nur ein weiterer Papierstapel. Es entscheidet, ob Ihre Heizung noch 2030 funktioniert, ob Sie bei einem Verkauf Probleme bekommen und wie viel Sie in den nächsten Jahren wirklich für Dämmung und Fenster ausgeben müssen.
Neubauten: Der Effizienzhaus-40-Standard ist Pflicht
Wer jetzt ein Haus baut, kommt nicht mehr um den Effizienzhaus-40-Standard herum. Das bedeutet: Der gesamte Energiebedarf für Heizung, Warmwasser und Kühlung darf nur noch 40 Prozent des Referenzgebäudes ausmachen. Bis Ende 2024 reichte ein Effizienzhaus-55. Jetzt muss alles deutlich besser gedämmt sein. Dächer müssen einen U-Wert von max. 0,14 W/m²K haben, Außenwände von 0,18 W/m²K. Fenster dürfen nicht mehr als 0,95 W/m²K verlieren. Das sind strenge Werte - und sie kosten Geld. Ein Einfamilienhaus mit diesem Standard kostet im Durchschnitt 15.000 bis 20.000 Euro mehr als ein Haus nach altem Standard.
Heizungstausch: Öl und Gas sind ab 2024 verboten
Seit 1. Januar 2024 dürfen Sie in Deutschland keine neue Öl- oder Gasheizung mehr einbauen. Das ist kein Gerücht, das ist Gesetz. Jede neue Heizung muss mindestens 65 Prozent erneuerbare Energie nutzen. Das heißt: Wärmepumpe, Holzpelletkessel, Solarthermie oder Anbindung an eine Fernwärmeleitung - das sind die einzigen Optionen. Wer 2025 ein Haus baut, hat gar keine andere Wahl. Wer eine alte Heizung ersetzt, muss auch diesen 65-Prozent-Regel folgen. Die Umstellung ist machbar, aber nicht billig. Eine Luft-Wasser-Wärmepumpe kostet zwischen 18.000 und 25.000 Euro. Glücklicherweise gibt es Förderung: Bis zu 35 Prozent der Kosten werden vom BAFA erstattet, wenn Sie eine Wärmepumpe installieren.
Bestandsgebäude: Was Sie bei Sanierung und Verkauf beachten müssen
Sie haben kein Neubau, sondern ein altes Haus? Dann gelten andere Regeln. Wenn Sie Ihr Dach sanieren, Ihre Fassade dämmen oder Fenster austauschen, müssen Sie die aktuellen GEG-Grenzwerte einhalten. Das heißt: Wenn Sie 2025 ein altes Fenster ersetzen, muss das neue Fenster einen U-Wert von 0,95 W/m²K haben. Kein billiges Einfachverglasung mehr. Bei einer Dachsanierung müssen Sie auch die Dämmung auf den neuesten Stand bringen - sonst bekommen Sie keine Baugenehmigung.
Wichtig: Bei einem Eigentümerwechsel müssen Sie als Verkäufer nicht alles sanieren. Aber der neue Besitzer muss innerhalb von zwei Jahren nach Kauf die wichtigsten energetischen Maßnahmen umsetzen - vor allem die Heizung. Das ist eine große Überraschung für viele Käufer, die denken, sie kaufen ein „fertiges“ Haus. Viele Immobilienmakler haben das noch nicht verstanden. Fragen Sie vor dem Kauf: Hat der Verkäufer einen GEG-Nachweis? Ist die Heizung schon auf erneuerbare Energien umgestellt? Sonst riskieren Sie eine hohe Nachrüstkostenlast.
Förderung: So sparen Sie bis zu 35 Prozent
Das GEG ist streng - aber es kommt mit Geld. Die Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) zahlt für viele Maßnahmen. Für den Austausch der Heizung gegen eine Wärmepumpe bekommen Sie bis zu 35 Prozent der Kosten erstattet. Für Dämmung von Dach, Wand oder Fenstern sind es bis zu 25 Prozent. Die Förderung läuft über das BAFA. Sie müssen einen Antrag stellen, bevor Sie mit der Arbeit beginnen. Viele Hausbesitzer verpassen das und bekommen später nichts. Holen Sie sich vorher einen Energieberater. Ein guter Berater kostet 800 bis 1.500 Euro - aber er spart Ihnen oft mehr als 10.000 Euro durch die richtige Förderung und Planung.
Was ist mit Ferienhäusern und kleinen Gebäuden?
Nicht jedes Gebäude muss den GEG-Regeln folgen. Ferienhäuser sind ausgenommen, wenn sie weniger als vier Monate im Jahr genutzt werden oder ihr Energiebedarf unter 25 Prozent des Jahresbedarfs eines normalen Hauses liegt. Das gilt auch für Schuppen, Garagen oder kleine Nebengebäude unter 50 Quadratmetern. Aber: Wenn Sie ein Ferienhaus sanieren - zum Beispiel neue Fenster einbauen - dann müssen Sie trotzdem die GEG-Grenzwerte einhalten. Die Ausnahme gilt nur für den Betrieb, nicht für die Sanierung.
Was passiert, wenn Sie die Regeln ignorieren?
Es gibt keine direkten Strafen wie Geldstrafen. Aber die Konsequenzen sind trotzdem schwerwiegend. Wenn Sie ein Haus verkaufen und keine GEG-Dokumentation vorlegen können, sinkt der Wert. Käufer zahlen weniger, weil sie wissen, dass sie nach dem Kauf tausende Euro nachinvestieren müssen. Wenn Sie eine neue Heizung einbauen, ohne die 65-Prozent-Regel einzuhalten, wird die Baubehörde den Einbau nicht genehmigen. Sie müssen die Heizung wieder rausnehmen. Das kostet doppelt. Und: Ohne Energieausweis dürfen Sie Ihr Haus nicht verkaufen oder vermieten. Der Energieausweis ist nicht optional - er ist Voraussetzung.
Die größten Fehler, die Hausbesitzer machen
- Fehler 1: Sie warten, bis die Heizung kaputt ist. Dann haben Sie keine Zeit mehr, Förderanträge zu stellen oder Angebote zu vergleichen. Planen Sie mindestens ein Jahr im Voraus.
- Fehler 2: Sie kaufen billige Fenster, die nicht den GEG-Werten entsprechen. Die Energiekosten steigen, der Wert Ihres Hauses sinkt.
- Fehler 3: Sie ignorieren den Energieberater. Der kostet zwar Geld, aber ohne ihn verpassen Sie Fördergelder oder bauen falsch.
- Fehler 4: Sie denken, dass das GEG nur für Neubauten gilt. Auch bei Sanierungen und Verkauf gilt es - und zwar mit voller Härte.
Wie bereiten Sie sich vor?
- Prüfen Sie Ihren Energieausweis. Ist er älter als 10 Jahre? Dann brauchen Sie einen neuen.
- Überprüfen Sie Ihre Heizung. Ist sie älter als 15 Jahre? Dann sollten Sie über einen Austausch nachdenken - nicht erst, wenn sie kaputt geht.
- Beschaffen Sie sich einen GEG-Nachweis. Den können nur zertifizierte Energieberater erstellen. Kontaktieren Sie einen Fachmann.
- Recherchieren Sie Fördermöglichkeiten. Die BAFA-Website hat eine einfache Suchfunktion für Ihre Maßnahme.
- Planen Sie die Sanierung in Schritten. Beginnen Sie mit der Dämmung, dann Fenster, dann Heizung. So verteilen Sie die Kosten.
Was kommt danach?
Das GEG 2025 ist nur ein Zwischenschritt. Bis 2045 soll Deutschland klimaneutral sein - und das geht nur, wenn alle Gebäude ihre Emissionen drastisch senken. Ab 2030 sollen alle neuen Gebäude in der EU klimaneutral sein. Ab 2040 könnte der Heizungstausch für alle Häuser verpflichtend werden - auch für die, die jetzt noch eine Gasheizung haben. Wer jetzt umsteigt, spart nicht nur Geld, sondern auch Stress. Wer wartet, wird später mit teuren Zwangsumstellungen konfrontiert.
Was sagen Experten?
Prof. Dr. Thomas Auer von der TU Darmstadt sagt: „Der Übergang vom Effizienzhaus-55 zum Effizienzhaus-40 ist machbar, aber zu wenig.“ Die Deutsche Energie-Agentur (dena) kritisiert: „Die Sanierungsrate von nur 1 Prozent pro Jahr reicht nicht.“ Und die Bauindustrie warnt: „Die Kosten steigen, die Nachfrage sinkt.“ Aber die Verbraucherzentrale sagt klar: „Die 65-Prozent-Regel ist der wichtigste Schritt seit Jahren.“
Was bedeutet das für Sie? Es ist kein Trend. Es ist ein Umbau - und er läuft. Sie können ihn ignorieren. Oder Sie nutzen ihn, um Ihr Haus wertvoller, komfortabler und kostengünstiger zu machen.
Muss ich meine alte Heizung sofort austauschen, wenn sie noch funktioniert?
Nein. Das Verbot gilt nur für neue Installationen. Wenn Ihre Heizung noch funktioniert, können Sie sie weiter nutzen. Aber: Wenn sie kaputt geht, müssen Sie eine neue Heizung einbauen, die mindestens 65 Prozent erneuerbare Energien nutzt. Sie dürfen dann keine Öl- oder Gasheizung mehr einbauen. Planen Sie den Austausch im Voraus - nicht erst, wenn es nicht mehr anders geht.
Kann ich meine Heizung selbst installieren, um Geld zu sparen?
Nein. Die Installation von Wärmepumpen, Solarthermie oder anderen erneuerbaren Heizsystemen muss von einem zertifizierten Fachbetrieb durchgeführt werden. Nur so können Sie Fördergelder beantragen und die technischen Vorgaben des GEG einhalten. Selbstinstallationen sind nicht genehmigungsfähig und führen dazu, dass Sie keine Förderung bekommen - und im Falle eines Schadens keine Versicherung zahlt.
Was passiert, wenn ich mein Haus verkaufe, aber keine Energieausweise habe?
Sie dürfen Ihr Haus nicht legal verkaufen oder vermieten, ohne einen gültigen Energieausweis vorlegen zu können. Der Käufer kann den Vertrag anfechten oder den Kaufpreis mindern. Auch bei einer Vermietung droht eine Geldstrafe von bis zu 15.000 Euro. Der Energieausweis ist keine Empfehlung - er ist gesetzlich vorgeschrieben. Lassen Sie ihn rechtzeitig erstellen, mindestens drei Monate vor dem Verkauf.
Gilt das GEG auch für Mieter?
Die Pflichten gelten für den Eigentümer - nicht für den Mieter. Das heißt: Wenn Sie als Mieter ein Haus bewohnen, müssen Sie nicht für die Sanierung zahlen. Aber: Der Vermieter kann die Kosten für Sanierungsmaßnahmen (wie Dämmung oder neue Fenster) zu einem Teil auf die Miete umlegen - bis zu 11 Prozent der Investitionskosten pro Jahr. Sie sollten daher den Energieausweis prüfen, bevor Sie eine Wohnung mieten. Ein schlechter Wert bedeutet höhere Heizkosten - und das zahlen Sie.
Wo finde ich einen zertifizierten Energieberater?
Die Bundesstelle für Energieeffizienz (BEE) führt eine Liste aller zertifizierten Energieberater, die die Qualifikation „Fachkraft für GEG-Nachweise“ haben. Suchen Sie auf der Website www.bee-ev.de nach „Energieberater“ und Ihrem Bundesland. Ein guter Berater prüft Ihr Haus, berechnet die Kosten, hilft bei Förderanträgen und stellt den GEG-Nachweis aus. Die Kosten liegen zwischen 800 und 1.500 Euro - aber sie sparen Ihnen oft mehr als 10.000 Euro an Fehlinvestitionen.