Kurzzeitvermietung in der WEG: Was erlaubt ist und was Sie unbedingt wissen müssen

Wenn Sie eine Eigentumswohnung besitzen und darüber nachdenken, sie über Airbnb oder Booking.com an Feriengäste zu vermieten, dann sollten Sie zuerst eines verstehen: Kurzzeitvermietung in einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) ist nicht einfach erlaubt - und auch nicht grundsätzlich verboten. Es hängt von einer Handvoll entscheidender Faktoren ab, die jeder Eigentümer kennen muss, um keine teuren Strafen oder rechtliche Auseinandersetzungen zu riskieren.

Was sagt das Wohnungseigentumsgesetz?

Grundlage aller Entscheidungen ist das Wohnungseigentumsgesetz (WEG), insbesondere § 13 Abs. 1. Dort steht klar: Jeder Wohnungseigentümer darf mit seinem Sondereigentum nach Belieben verfahren - solange er nicht die Rechte anderer beeinträchtigt. Das klingt erstmal wie eine Freikarte für Airbnb. Doch hier liegt der Hase im Pfeffer: Was heißt „nach Belieben“? Darf man seine Wohnung wie ein Hotel betreiben? Der Bundesgerichtshof (BGH) hat sich mehrfach dazu geäußert, und seine Entscheidungen sind maßgeblich.

Das Urteil vom 15. Januar 2010 hat erstmal klargestellt: Kurzzeitvermietung ist grundsätzlich zulässig. Aber erst 2019 kam der entscheidende Durchbruch. Mit dem Urteil V ZR 112/18 vom 12. April 2019 entschied der BGH: Selbst wenn in der Teilungserklärung steht, die Wohnung solle „nur zu Wohnzwecken“ genutzt werden, ist das kein automatisches Verbot von Kurzzeitvermietungen. Warum? Weil eine Ferienvermietung immer noch eine Wohnnutzung ist - nur eben zeitlich begrenzt. Wer hier einen Unterschied macht, verwechselt die Art der Nutzung mit der Dauer.

Doch es gibt eine wichtige Einschränkung: Die WEG kann Kurzzeitvermietungen nicht mit einem einfachen Mehrheitsbeschluss verbieten. Das hat der BGH im Urteil V ZR 34/18 vom 17. Mai 2019 nochmal klar gesagt. Kein Gemeinschaftsbeschluss, keine Abstimmung, keine 75%-Mehrheit - das reicht nicht. Nur wenn die Teilungserklärung selbst ausdrücklich verbietet, dass die Wohnung an einen „stetig wechselnden Personenkreis“ vermietet wird, ist das rechtlich bindend. Viele moderne Objekte, besonders von Anbietern wie Pandion, haben genau das so formuliert. Dort steht dann klar: „Ferienwohnung nicht zulässig.“

Die Rolle der Teilungserklärung - der wichtigste Punkt

Die Teilungserklärung ist der Schlüssel. Sie ist der Vertrag, den jeder Eigentümer unterschrieben hat, als er die Wohnung kaufte. Und sie ist der einzige rechtlich verbindliche Text, der Kurzzeitvermietungen verbieten kann. Wenn dort nichts steht, ist alles erlaubt. Wenn dort steht „nur für dauerhafte Wohnnutzung“, ist das noch kein Verbot. Nur wenn es explizit heißt: „Vermietung an Feriengäste, Touristen oder wechselnde Personen ist untersagt“, dann gilt das.

Ein Beispiel aus der Praxis: Ein Eigentümer in Köln vermietet seine Wohnung seit drei Jahren über Airbnb und hat nie Probleme. Warum? Weil in seiner Teilungserklärung kein Verbot steht. Der Nachbar hat geklagt, die WEG hat versucht, einen Beschluss zu fassen - und scheiterte. Der BGH hat entschieden: Kein Beschluss, kein Verbot. Der Eigentümer zahlt jetzt nur die Nebenkosten, die alle zahlen - und verdient monatlich 2.800 Euro, statt 1.200 Euro bei einer Dauermiete.

Aber Achtung: Das bedeutet nicht, dass Sie alles tun dürfen. Auch wenn die Teilungserklärung nichts verbietet, gelten immer noch die Hausordnung und das Recht auf Ruhe. Wenn Ihre Gäste jeden Samstag bis 3 Uhr morgens laut party machen, oder 8 Leute in einer 50-Quadratmeter-Wohnung übernachten, dann können Sie trotzdem abgemahnt werden. § 15 Abs. 3 WEG erlaubt der WEG, Unterlassungsansprüche geltend zu machen - bei Lärm, Überbelegung, Müll oder unerlaubten Bauarbeiten. Die WEG muss nicht die Vermietung verbieten - sie muss nur die Störung stoppen.

Lokale Gesetze - das große Risiko

Die zweite große Fallgrube ist nicht das WEG-Recht, sondern das öffentliche Recht: die Zweckentfremdungsverbote der Kommunen. Hier wird es gefährlich. In vielen Städten ist es nicht mehr erlaubt, Wohnraum als Ferienunterkunft zu nutzen - und zwar unabhängig davon, was die Teilungserklärung sagt.

Beispiel Berlin: Seit 2014 gilt die Wohnraumschutzsatzung. Wer dort eine Wohnung länger als 60 Tage im Jahr an Feriengäste vermietet, ohne eine Ausnahmegenehmigung zu haben, riskiert ein Bußgeld von bis zu 100.000 Euro. Ein Eigentümer aus Berlin berichtete 2024, dass er 15.000 Euro zahlen musste, weil er das nicht wusste. Er dachte, weil der BGH es erlaubt, sei alles gut. Falsch. Öffentliches Recht hat Vorrang.

Das gleiche gilt für München und Hamburg: Bußgelder bis zu 50.000 Euro. In Stuttgart, Köln oder Frankfurt gibt es ähnliche Regelungen - oft mit Bußgeldern zwischen 10.000 und 30.000 Euro. Die Stadtverwaltungen prüfen nicht, ob die WEG etwas sagt. Sie prüfen nur: Hat jemand in den letzten 12 Monaten mehr als 60 Übernachtungen in einer Wohnung verbucht? Wenn ja - und keine Genehmigung vorliegt - dann wird gezahlt.

Die Zahlen sind erschreckend: Laut einer Studie des Deutschen Mieterbundes vom Januar 2024 haben 45% der Eigentümer, die Kurzzeitvermietung ausprobieren, die lokalen Vorschriften nicht geprüft. Das ist der häufigste Fehler.

Österreich: Ein ganz anderer Weg

In Österreich ist die Lage anders. Der Oberste Gerichtshof (OGH) hat am 18. Januar 2024 entschieden: Wiederholte Kurzzeitvermietung ist keine Wohnnutzung mehr - sie ist eine genehmigungspflichtige Widmungsänderung. Das bedeutet: Wenn Sie Ihre Wohnung in Wien, Salzburg oder Linz mehr als 30 Tage im Jahr an Feriengäste vermieten, dann brauchen Sie eine behördliche Genehmigung. Ohne sie ist es rechtswidrig - egal was die Teilungserklärung sagt.

Die Wiener Bauordnung vom 23. November 2023 hat das noch verschärft: In reinen Wohngebieten ist Kurzzeitvermietung seitdem komplett untersagt, ohne Ausnahme. Das ist ein klarer Kontrast zur deutschen Rechtslage. In Deutschland geht es um die Einhaltung der Teilungserklärung und der Hausordnung. In Österreich geht es um die Art der Nutzung - und die wird als gewerblich eingestuft, sobald sie regelmäßig stattfindet.

Was Sie tun müssen - die 5-Punkte-Checkliste

Wenn Sie in Deutschland leben und Kurzzeitvermietung in Betracht ziehen, dann gehen Sie so vor:

1. Prüfen Sie die Teilungserklärung - suchen Sie nach den Worten „Ferienwohnung“, „wechselnder Personenkreis“ oder „nicht zu Wohnzwecken“. Wenn dort ein Verbot steht, dürfen Sie nicht vermieten.
2. Prüfen Sie die Hausordnung - dort können Regeln zu Lärm, Parken, Müll oder Besucherdauer stehen. Halten Sie sich daran, sonst klagt die WEG.
3. Prüfen Sie die Kommune - suchen Sie online nach „Zweckentfremdungsverbot [Ihre Stadt]“. In Berlin, München, Hamburg, Köln, Frankfurt, Stuttgart, Düsseldorf, Nürnberg - überall gibt es Regeln. Die Bußgelder liegen zwischen 10.000 und 100.000 Euro.
4. Dokumentieren Sie alles - speichern Sie Kopien der Teilungserklärung, der Hausordnung, der Genehmigungen. Der BGH hat 2010 betont: Wer nichts aufbewahrt, hat im Streit keine Chance.
5. Kommunizieren Sie mit der WEG - informieren Sie den Verwalter schriftlich. Ein offener Umgang verhindert Konflikte. Laut VDIV-Studie 2024 sind 82% der Konflikte vermeidbar, wenn man früh spricht.

Die Zahlen: Wie viel verdient man wirklich?

Die Aussichten klingen gut: Durchschnittlich 45 bis 65 Euro pro Nacht - das sind bis zu 1.950 Euro im Monat, wenn die Wohnung 30 Tage vermietet wird. Im Vergleich dazu: Eine Dauermiete in einer 60-Quadratmeter-Wohnung bringt meist nur 800 bis 1.100 Euro. Das ist ein Unterschied von mehr als 100%.

Aber: Nur 68% der Eigentümer haben keine Probleme. Die anderen kämpfen mit Beschwerden, Strafen oder Klagen. Wer erfolgreich ist, der hat die Teilungserklärung geprüft, die Stadtregeln eingehalten und die Nachbarn nicht ignoriert.

Was kommt als Nächstes?

Die Bundesregierung prüft seit 2024 eine Änderung des WEG, um Klarheit zu schaffen. Experten erwarten bis 2026 eine Harmonisierung - aber nicht in Richtung Verbot. Sondern in Richtung klare Regeln: Kurzzeitvermietung ist erlaubt, wenn sie nicht gewerblich wird. Und gewerblich wird sie, wenn sie regelmäßig, langfristig und mit hohen Umsätzen betrieben wird.

Die Zukunft liegt in der Verantwortung des Einzelnen: Wer mit Respekt für die Nachbarn und mit klarem Wissen über die Gesetze handelt, kann gut verdienen. Wer denkt, „der BGH sagt ja, es ist erlaubt“, und dann einfach loslegt, riskiert mehr als nur Geld - er riskiert seine Beziehung zur Gemeinschaft.