Nebenkosten bei Eigentumswohnungen: Hausgeld, Rücklagen und Sonderumlagen erklärt

Wenn du eine Eigentumswohnung kaufst, denkst du vielleicht, dass deine Kosten mit dem Kaufpreis erledigt sind. Doch das ist ein Irrtum. Jeden Monat zahlst du etwas, das du nicht sofort siehst: das Hausgeld. Und das ist nur der Anfang. Dazu kommen noch die Instandhaltungsrücklage und gelegentlich eine Sonderumlage - und plötzlich ist deine Wohnung nicht mehr so günstig wie gedacht. Wie diese Kosten wirklich funktionieren, warum sie höher sind als bei Mietwohnungen und wie du sie durchschaut, erfährst du hier.

Was genau ist das Hausgeld?

Das Hausgeld ist die monatliche Zahlung, die jeder Eigentümer einer Wohnung in einer Gemeinschaft zahlt. Es ist nicht wie die Nebenkostenvorauszahlung bei Mietern, die nur für laufende Kosten gedacht ist. Bei Eigentümern geht es weiter: Das Hausgeld deckt drei Säulen ab - laufende Betriebskosten, Verwaltungskosten und die Instandhaltungsrücklage. Diese drei Teile sind fest in der Wohnungseigentumsgesetz (WEG) verankert und können nicht einfach ignoriert werden.

Die laufenden Betriebskosten sind die gleichen wie bei Mietern: Müllabfuhr, Wasser, Heizung, Grundsteuer, Versicherung, Gartenpflege, Gebäudereinigung und die Lohnkosten für den Hauswart. Laut Immowelt.de (2023) liegen diese durchschnittlich bei 3 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche. Das klingt nicht viel - aber bei einer 80-Quadratmeter-Wohnung sind das schon 240 Euro im Monat. Und das ist nur der Anfang.

Dazu kommt die Verwaltungskomponente. Die Hausverwaltung arbeitet nicht umsonst. Sie berechnet zwischen 0,20 und 0,50 Euro pro Quadratmeter monatlich. Bei 80 Quadratmetern bedeutet das 16 bis 40 Euro zusätzlich. Diese Kosten decken die Büroarbeit, die Abrechnung, die Einberufung der Eigentümerversammlung und die Kommunikation mit Handwerkern ab. Wer hier spart, zahlt später mit Zeit und Stress.

Die dritte Säule ist die Instandhaltungsrücklage. Hier liegt der entscheidende Unterschied zu Mietwohnungen. Mieter zahlen nur für das, was gerade gebraucht wird. Eigentümer zahlen für das, was in zehn Jahren passieren wird - eine neue Heizung, ein neuer Aufzug, sanierte Fassaden. Diese Rücklage ist gesetzlich geregelt. Laut der zweiten Berechnungsverordnung dürfen maximal 7,10 Euro pro Quadratmeter und Jahr bei Gebäuden bis zu 22 Jahren zurückgelegt werden. Bei älteren Gebäuden steigt dieser Betrag auf 9 Euro (bis 32 Jahre) und bis zu 11,50 Euro bei Gebäuden über 32 Jahren. Hat das Haus einen Aufzug? Dann kommt noch ein Euro pro Quadratmeter dazu. Das ist kein Bonus - das ist Pflicht.

Warum ist das Hausgeld teurer als die Nebenkosten bei Mietern?

Viele Eigentümer staunen, wenn sie feststellen, dass sie mehr zahlen als frühere Mieter. Der Grund ist einfach: Du bist nicht mehr nur Mieter, du bist Teilhaber am Gebäude. Und das hat Konsequenzen.

Bei Mietwohnungen zahlt der Vermieter für Reparaturen. Bei Eigentumswohnungen zahlt du. Die Betriebskostenverordnung (BetrKV) gilt zwar auch für Eigentümer - aber nur für die laufenden Kosten. Die Instandhaltungskosten fallen komplett auf die Gemeinschaft. Und die wird nicht von einem Vermieter gesteuert, sondern von dir und deinen Nachbarn. Deshalb ist das Hausgeld im Durchschnitt 20 bis 30 Prozent höher als die Nebenkosten, die du früher als Mieter gezahlt hast.

Ein weiterer Unterschied: Die Grundsteuer. Bei Mietwohnungen zahlt der Vermieter sie und verteilt sie über die Nebenkosten. Bei Eigentumswohnungen zahlst du sie direkt. Sie wird im Hausgeld mit eingerechnet, aber sie ist nicht fest. Sie hängt vom Bundesland, vom Grundstückswert und von der Steuerreform ab. Einige Kommunen haben sie in den letzten Jahren stark erhöht. Wer das nicht bedenkt, wird überrascht.

Die Instandhaltungsrücklage - dein Versicherungsschutz für das Gebäude

Viele Eigentümer denken, die Rücklage ist eine Art Sparbuch, das die Verwaltung für sich behält. Das ist falsch. Sie ist ein Notgroschen für das gesamte Gebäude. Und sie ist entscheidend für deinen Wert.

Studien der Deutschen Grundstücks- und Wohnungsunternehmen (DGW) zeigen: Wohnungen mit unzureichender Rücklage verlieren im Durchschnitt 15 Prozent ihres Wertes. Warum? Weil Reparaturen verschoben werden. Eine kaputte Fassade wird nicht repariert, weil das Geld fehlt. Dann dringt Wasser ein. Dann wird es teurer. Dann muss die Gemeinschaft eine Sonderumlage beschließen - und die ist oft doppelt so hoch wie die monatliche Rücklage.

Die gesetzlichen Höchstbeträge sind keine Empfehlung, sondern eine Obergrenze. Du kannst mehr zurücklegen - und du solltest es. Besonders bei Gebäuden über 30 Jahren. Denn das Durchschnittsalter deutscher Wohngebäude liegt bei 42 Jahren und steigt. Bis 2030 wird es bei 45 Jahren liegen. Das bedeutet: Mehr Dachziegel, mehr Rohre, mehr Aufzüge, die kaputtgehen. Wer heute spart, zahlt später mit Zinsen.

Ein Beispiel: Eine 80-Quadratmeter-Wohnung in einem 40-jährigen Haus mit Aufzug. Die gesetzliche Rücklage beträgt 11,50 Euro pro Quadratmeter plus 1 Euro für den Aufzug - also 12,50 Euro pro Quadratmeter. Das sind 1.000 Euro pro Jahr oder 83 Euro im Monat. Wenn die Verwaltung nur 60 Euro vorschlägt, ist das kein Schnäppchen - das ist ein Risiko. Experten wie Dr. Klein warnen: Wer zu wenig zurücklegt, riskiert eine massive Sonderumlage in fünf Jahren - und die kann leicht 2.000 Euro oder mehr betragen.

Sonderumlagen - der Überraschungseffekt

Sonderumlagen sind kein Fehler, sondern ein Teil des Systems. Sie kommen, wenn etwas unvorhergesehen kaputtgeht: eine defekte Heizungsanlage, ein undichtes Dach, ein ausfallender Aufzug. Die Verwaltung muss dann eine Eigentümerversammlung einberufen und beschließen, wie viel jeder zahlen muss.

Laut einer Umfrage des Haus & Grund Bundesverbandes (2022) hat 62 Prozent der Eigentümer in den letzten fünf Jahren mindestens eine Sonderumlage gezahlt. Im Durchschnitt waren es 1.200 Euro pro Wohnung. Das ist kein Einzelfall - das ist Standard. Wer das nicht weiß, ist aufgeschmissen. Die meisten Sonderumlagen entstehen nicht wegen großer Katastrophen, sondern weil die Rücklage zu niedrig war. Und die Rücklage ist zu niedrig, weil die Verwaltung sie zu niedrig angesetzt hat - um das Hausgeld attraktiv zu halten. Heizspiegel.de (2023) nennt das „Rücklagenbetrug“: billig heute, teuer morgen.

Du hast ein Recht: Du darfst bei jeder Abstimmung über eine Sonderumlage deine Stimme abgeben. Du darfst Fragen stellen. Du darfst verlangen, dass Belege vorgelegt werden. Und du darfst dich wehren - wenn die Summe unverhältnismäßig ist oder die Begründung fehlt. Die Deutsche Anwaltauskunft (2023) sagt: „Ein Eigentümer, der sich nicht informiert, hat keine Rechte.“

Wie du deine Kosten durchschaut und kontrollierst

Die Abrechnung der Nebenkosten ist nicht nur eine Zahl auf deinem Konto. Sie ist ein Dokument, das du prüfen kannst - und musst.

Die Gesetze (§ 28 WEG) schreiben vor: Die Abrechnung muss innerhalb von zwölf Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraums vorliegen. Jede Position muss nachvollziehbar sein. Das bedeutet: Du hast das Recht, alle Belege einzusehen - Rechnungen, Verträge, Kontoauszüge. Die Verwaltung darf sie dir nicht verweigern. Und du hast das Recht, eine Prüfung durch einen Fachmann zu verlangen - wenn du Zweifel hast.

Die meisten Fehler passieren bei der Kostenverteilung. Die Teilungserklärung bestimmt, wie die Kosten auf die Wohnungen verteilt werden. Meistens ist es die Flächenquote: Je größer die Wohnung, desto mehr zahlt du. Aber es gibt auch Wertmaßquoten - bei Luxuswohnungen oder Sonderausstattungen. Wenn du nicht weißt, welche Regelung gilt, kannst du nicht prüfen. Hole dir die Teilungserklärung - sie ist dein wichtigstes Dokument.

Ein weiterer Tipp: Schau dir die letzten drei Abrechnungen an. Vergleiche die Rücklage. Ist sie gestiegen? Oder bleibt sie gleich, obwohl das Gebäude älter wird? Wenn sie stagniert, ist das ein Warnsignal. Auch die Heizkosten: Sind sie plötzlich gestiegen, obwohl die Preise stabil sind? Dann könnte ein Fehler in der Abrechnung stecken.

Die besten Eigentümer nutzen digitale Plattformen. Laut einer Studie des Instituts für Miet- und Wohnungseigentumsrecht (2023) nutzen 78 Prozent der großen Verwaltungen solche Systeme. Dort kannst du nicht nur die Abrechnung einsehen, sondern auch die geplanten Reparaturen, die geplanten Rücklagen und die Abstimmungen sehen. Du bist nicht mehr im Dunkeln - du bist informiert.

Was kommt in Zukunft?

Die Bundesregierung plant eine neue WEG-Reform. Sie soll die Transparenz erhöhen, die Rechte der Eigentümer stärken und die Rücklagen automatisch an die Baukosten anpassen. Das ist gut. Denn die Baukosten steigen. Die DGW prognostiziert bis 2028 eine jährliche Steigerung von 2,5 Prozent. Das bedeutet: Wer heute 10 Euro pro Quadratmeter zurücklegt, braucht in fünf Jahren 11,30 Euro.

Und der Altersdruck wächst. In Krems an der Donau, wo ich lebe, liegen die meisten Wohngebäude zwischen 40 und 60 Jahren. Sie brauchen jetzt Reparaturen - nicht in zehn Jahren. Wer jetzt nicht plant, wird in fünf Jahren gezwungen, eine hohe Sonderumlage zu zahlen - und hat keine Reserven mehr.

Die Zukunft gehört den Eigentümern, die informiert sind. Diejenigen, die die Teilungserklärung lesen, die Abrechnungen prüfen, die Rücklage kontrollieren und bei jeder Versammlung dabei sind. Denn eine Eigentumswohnung ist kein Investment, das sich von selbst verwaltet. Sie ist ein gemeinsames Projekt. Und du bist kein Passagier - du bist Kapitän.