Was du wirklich beim Immobilienkauf bezahlst - und wer wofür aufkommt
Du hast endlich die Traumimmobilie gefunden. Der Preis passt, die Lage ist perfekt, die Wohnung hat genug Licht. Aber dann kommt der Moment, in dem der Makler oder der Notar die Zahlen auf den Tisch legt: Kaufnebenkosten. Plötzlich sind es nicht mehr 300.000 Euro, sondern 330.000 - oder sogar 350.000. Und das, obwohl du den Kaufpreis ja gerade erst ausgehandelt hast. Warum? Weil Kaufnebenkosten nicht einfach dazu kommen - sie wachsen mit dem Kaufpreis. Und das ist der entscheidende Punkt, den fast jeder unterschätzt.
Im Durchschnitt belaufen sich die Kaufnebenkosten in Deutschland auf 10 bis 15 Prozent des Kaufpreises. Das ist kein kleiner Betrag. Bei einer Immobilie für 400.000 Euro sind das 40.000 bis 60.000 Euro extra. Und das ist kein Zufall. Diese Kosten sind gesetzlich festgelegt - und sie sind verhandelbar. Nicht der Betrag selbst, aber der Preis, auf dem sie berechnet werden. Und hier liegt die größte Chance für Käufer: Jeder Euro, den du vom Kaufpreis runterverhandelst, spart dir nicht nur diesen Euro, sondern auch die Prozentanteile, die darauf folgen.
Die drei großen Kostenposten - und wer sie zahlt
Es gibt drei Hauptkostenblöcke, die deine Kaufnebenkosten ausmachen: die Grunderwerbsteuer, die Notar- und Grundbuchkosten, und die Maklerprovision. Jeder davon hat seine eigene Logik - und seine eigene Verhandlungsstrategie.
1. Grunderwerbsteuer - das ist der größte Posten. Sie wird vom Bundesland festgelegt und liegt zwischen 3,5 % und 6,5 %. In Bayern und Sachsen zahlst du nur 3,5 %. In Nordrhein-Westfalen, Brandenburg oder Berlin sind es 6,5 %. Das ist ein Unterschied von über 3.000 Euro bei einem Haus für 300.000 Euro. Und hier ist ein wichtiger Irrtum: Die Grunderwerbsteuer zahlt immer der Käufer. Der Verkäufer hat damit nichts zu tun. Aber du kannst sie indirekt beeinflussen: Wenn du den Kaufpreis senkst, sinkt auch die Steuer. Ein Rabatt von 10.000 Euro spart dir bei 6,5 % Steuersatz 650 Euro - und das ohne dass du extra verhandeln musst.
2. Notar- und Grundbuchkosten - diese liegen zwischen 1,5 % und 2 % des Kaufpreises. Sie decken die gesetzlich vorgeschriebene Beglaubigung des Kaufvertrags, die Eintragung ins Grundbuch und die Prüfung der Rechtslage ab. Auch hier gilt: Je niedriger der Kaufpreis, desto niedriger die Kosten. Der Notar berechnet nach einem festen Tarif (GNotKG), also keine Spielräume - aber der Grundwert, auf dem er rechnet, ist verhandelbar. Ein Notar kann dir nicht sagen, wie viel du bezahlen musst - aber er kann dir zeigen, wie viel du sparen kannst, wenn du den Preis senkst.
3. Maklerprovision - das ist der Bereich mit den meisten Verhandlungsmöglichkeiten. Seit dem 23. Dezember 2020 gilt: Die Maklerprovision muss zu gleichen Teilen von Käufer und Verkäufer getragen werden. Das bedeutet: Wenn die Provision 6 % beträgt, zahlt jeder 3 %. Aber: Diese Regelung ist ein Mindeststandard. Du kannst verhandeln, dass der Verkäufer die komplette Provision übernimmt - und das passiert öfter, als du denkst. Auf Immobilienforen berichten Käufer, die genau das erreicht haben: Ein Verkäufer, der sein Haus schnell loswerden will, nimmt gerne 15.000 Euro weniger in der Tasche, wenn er dafür die gesamte Maklerprovision zahlt. Bei einem Kaufpreis von 350.000 Euro und 5 % Provision ist das eine Ersparnis von 17.500 Euro - für dich.
Wie du den Kaufpreis wirklich runterverhandelst - mit Fakten, nicht mit Gefühlen
Ein guter Verkäufer hört nicht auf Wünsche. Er hört auf Zahlen. Und die meisten Käufer verhandeln mit Sätzen wie: „Ich finde das zu teuer.“ Das bringt nichts. Was funktioniert? Ein strukturierter Ansatz.
- Erstelle ein Vergleichswertgutachten. Lass dich von einem unabhängigen Gutachter beraten - nicht vom Makler. Der zeigt dir, was ähnliche Wohnungen in der gleichen Straße oder im selben Viertel wirklich gekostet haben. Wenn deine Traumimmobilie 5 % über dem Durchschnitt liegt, hast du ein starkes Argument.
- Listen alle Mängel auf. Risse in der Fassade? Undichte Fenster? Alte Heizung? Ein veralteter Warmwasserboiler? Schreibe alles auf - und schätze die Reparaturkosten. Ein neuer Boiler kostet 4.000 Euro. Eine neue Fensterisolierung 6.000 Euro. Das sind 10.000 Euro, die du als Käufer später zahlen musst. Und das ist kein „Ich möchte“ - das ist ein „Du musst das mit einrechnen“.
- Benenne die Kosten konkret. Sag nicht: „Ich brauche einen Preisnachlass.“ Sag: „Aufgrund der drei genannten Mängel und dem Vergleich mit drei ähnlichen Objekten, die 8 % günstiger waren, schlage ich einen Preisnachlass von 24.000 Euro vor.“
- Verhandle die Maklerprovision. Frag direkt: „Wäre es möglich, dass Sie die gesamte Maklerprovision übernehmen? Dann könnte ich den Kaufpreis um diesen Betrag reduzieren.“ Viele Verkäufer sagen ja - besonders wenn sie seit Monaten auf dem Markt sind.
- Rechne alles zusammen. Ein Rabatt von 20.000 Euro spart dir nicht nur 20.000 Euro Kaufpreis - sondern auch 1.300 Euro Grunderwerbsteuer (bei 6,5 %), 400 Euro Notarkosten und 1.000 Euro Makleranteil. Das sind insgesamt fast 23.000 Euro Ersparnis. Und das, ohne dass du einen Cent mehr als geplant zahlst.
Warum viele Käufer scheitern - und wie du es vermeidest
Die häufigste Fehlerquelle? Die Kaufnebenkosten werden erst nach dem Kaufvertrag realisiert. Und dann ist es zu spät. Du hast den Vertrag unterschrieben - und plötzlich fehlen 30.000 Euro, die du nicht eingeplant hattest. Das führt zu Finanzierungsproblemen, zur Absage des Kredits - und zum Verlust der Anzahlung.
Du musst die Kaufnebenkosten vor dem Angebot berechnen. Nutze einen einfachen Rechner: Nimm den Kaufpreis, addiere 12 % (durchschnittlicher Wert) - und prüfe, ob du diesen Betrag finanzieren kannst. Wenn du 350.000 Euro zahlen willst, rechne mit 392.000 Euro Gesamtkosten. Wenn du das nicht schaffst, verhandele - oder suche weiter.
Ein weiterer Fehler: Du vertraust dem Makler. Aber der Makler verdient an der Provision. Er will den höchstmöglichen Preis. Lass dir ein unabhängiges Finanzierungsangebot erstellen - von einer Bank oder einem Finanzberater, der nicht vom Makler bezahlt wird. Die Verbraucherzentrale sagt: Wer das tut, hat 35 % weniger Probleme mit der Finanzierung.
Was sich 2025 ändern könnte - und warum du jetzt handeln solltest
Die Bundesregierung prüft aktuell eine bundeseinheitliche Grunderwerbsteuer von 5 %. Das wäre ein großer Schritt für Käufer - besonders in Ländern wie NRW oder Berlin, wo die Steuer jetzt 6,5 % beträgt. Aber: Das Gesetz ist noch nicht beschlossen. Und selbst wenn es kommt - es gilt erst ab 2025. Bis dahin zahlt du, was derzeit gilt.
Und dann gibt es noch die Notarkosten. Die sind in den letzten Jahren kontinuierlich gestiegen - um durchschnittlich 0,5 % pro Jahr. Das ist nicht viel - aber über zehn Jahre addiert sich das zu mehreren tausend Euro. Wenn du jetzt kaufst, bist du bei den aktuellen Regeln. Wenn du wartest, steigen die Kosten weiter.
Die beste Strategie? Kaufen, wenn du bereit bist - aber nicht blind. Verhandle den Kaufpreis so, dass die Kaufnebenkosten nicht deine Finanzierung sprengen. Und wenn du den Preis runterholst: Dann sparst du nicht nur Geld - du vermeidest Stress, Notlügen und die Angst, dass dein Traum wieder weg ist.
Was du jetzt tun solltest - in fünf einfachen Schritten
- Rechne deine Kaufnebenkosten aus: Kaufpreis × 12 % = geschätzte Nebenkosten. Addiere das zum Kaufpreis - das ist dein Gesamtbetrag.
- Prüfe deine Finanzierung: Kannst du diesen Gesamtbetrag mit deinem Kredit decken? Wenn nein: Verhandle.
- Lass ein Vergleichswertgutachten erstellen: Zeige dem Verkäufer: „Andere Häuser hier kosten weniger.“
- Verhandle die Maklerprovision: „Können Sie die gesamte Provision übernehmen? Dann reduziere ich den Kaufpreis um diesen Betrag.“
- Unterschreibe erst, wenn du weißt, wie viel du wirklich zahlen musst - und woher das Geld kommt.
Ein Immobilienkauf ist keine Impulsentscheidung. Es ist eine finanzielle Entscheidung - und die Kaufnebenkosten sind kein Nebenschauplatz. Sie sind der Hauptteil der Rechnung. Wer sie ignoriert, zahlt doppelt. Wer sie versteht, spart viel mehr, als er denkt.
Wer zahlt die Grunderwerbsteuer beim Immobilienkauf?
Die Grunderwerbsteuer zahlt immer der Käufer. Sie wird vom Bundesland festgelegt und liegt zwischen 3,5 % und 6,5 %. Der Verkäufer hat keine Zahlungspflicht dafür - aber er kann den Kaufpreis senken, was indirekt die Steuer reduziert.
Ist die Maklerprovision immer zu gleichen Teilen zu teilen?
Ja, seit dem 23. Dezember 2020 ist es gesetzlich vorgeschrieben, dass Käufer und Verkäufer die Maklerprovision zu gleichen Teilen tragen. Aber das ist nur ein Mindestmaß. Du kannst verhandeln, dass der Verkäufer die gesamte Provision übernimmt - und viele tun das, besonders wenn sie das Haus schnell verkaufen wollen.
Wie viel kostet ein Notar beim Immobilienkauf?
Notar- und Grundbuchkosten betragen durchschnittlich 1,5 % bis 2 % des Kaufpreises. Der genaue Betrag wird nach dem GNotKG berechnet - also nach einem festen Tarif. Je höher der Kaufpreis, desto höher die Kosten. Ein Rabatt von 10.000 Euro spart dir etwa 200 Euro an Notarkosten.
Kann man Kaufnebenkosten komplett vermeiden?
Nein. Kaufnebenkosten sind gesetzlich vorgeschrieben - sie lassen sich nicht vermeiden. Aber du kannst sie reduzieren, indem du den Kaufpreis verhandelst. Jeder Euro, den du vom Kaufpreis abschlägst, senkt auch die prozentual berechneten Nebenkosten. Das ist der effektivste Weg, Geld zu sparen.
Warum sind Kaufnebenkosten in Bayern günstiger als in NRW?
Weil die Grunderwerbsteuer in Bayern nur 3,5 % beträgt, während sie in Nordrhein-Westfalen 6,5 % beträgt. Das ist der größte Unterschied. Bei einem Haus für 400.000 Euro spart ein Käufer in Bayern fast 12.000 Euro an Steuern im Vergleich zu NRW. Alle anderen Kosten - Notar, Makler - sind ähnlich.