Bankfinanzierte Immobilie: Was du über Finanzierung, Risiken und Sicherheiten wissen musst

Wenn du eine bankfinanzierte Immobilie, eine Immobilie, deren Kauf durch einen Kredit einer Bank finanziert wird. Auch bekannt als finanzierte Kaufimmobilie, ist sie der häufigste Weg, um in Deutschland ein Zuhause zu erwerben. Doch hinter diesem einfachen Begriff verbirgt sich ein komplexes Geflecht aus Rechten, Risiken und rechtlichen Absicherungen – besonders für den Verkäufer. Viele Käufer denken, dass eine Bankzusage gleichbedeutend mit sicherem Geld ist. Das ist ein gefährlicher Irrtum. Die Bank zahlt nicht einfach den Kaufpreis auf dein Konto. Sie sichert sich mit einer Finanzierungsgrundschuld, einer rechtlichen Sicherheit, die die Bank am Grundbuch des gekauften Grundstücks einträgt, um ihren Kredit abzusichern. Diese Grundschuld hat Vorrang vor allen anderen Ansprüchen – auch vor dem Verkäufer. Das bedeutet: Wenn der Käufer später nicht zahlen kann, bekommt die Bank zuerst ihr Geld. Der Verkäufer steht dann oft mit leeren Händen da – wenn er keine zusätzlichen Sicherheiten verlangt hat.

Genau hier kommt die eingeschränkte Sicherungsabrede, ein vertragliches Instrument, das den Verkäufer vor dem Risiko eines ausfallenden Kaufpreises schützt, indem es die Zahlung an die Erfüllung bestimmter Bedingungen knüpft. Sie ist kein Bonus, sie ist die Grundlage für jeden sicheren Verkauf. Ohne sie kann der Verkäufer nicht verlangen, dass die Bank erst zahlt, wenn alle Bedingungen erfüllt sind – wie die vollständige Eintragung der Eigentumsübertragung. Und dann gibt es noch das Notaranderkonto, ein temporäres Konto, das der Notar führt und auf dem der Kaufpreis erst dann freigegeben wird, wenn alle rechtlichen Voraussetzungen erfüllt sind. Dieses Konto ist kein Luxus. Es ist die letzte Sicherheitsstufe. Der Käufer zahlt den Betrag hier ein. Die Bank zahlt ihren Kredit hier ein. Der Notar prüft, ob die Eigentumsübertragung erfolgt ist – und erst dann wird der Verkäufer bezahlt. Ohne dieses Konto läuft alles über das private Konto des Käufers. Und das ist ein Risiko, das kein vernünftiger Verkäufer eingehen sollte.

Du hast eine Immobilie zum Verkauf? Dann frage nicht, ob der Käufer eine Bankfinanzierung hat. Frage: Hat er eine eingeschränkte Sicherungsabrede unterschrieben? Ist der Kaufpreis auf einem Notaranderkonto hinterlegt? Wurde die Finanzierungsgrundschuld korrekt eingetragen? Diese drei Dinge sind nicht optional. Sie sind die einzige Möglichkeit, sicherzustellen, dass du deinen vollen Kaufpreis bekommst – und nicht nur eine leere Versprechung. In der Sammlung unten findest du konkrete Beispiele, wie Verkäufer ihre Zahlung sichern, welche Fehler häufig passieren, und warum du niemals auf diese Instrumente verzichten solltest – egal wie vertrauenswürdig der Käufer erscheint.