40‑jähriges Haus: Was muss bei der Sanierung beachtet werden?

Ein 40‑jähriges Haus hat schon einiges erlebt - feuchte Kellerwände, veraltete Elektroinstallationen und vielleicht ein Dach, das mehr Regen lässt als hält. Bevor du loslegst, willst du wissen, welche Baustellen wirklich Priorität haben und wo du dein Geld sinnvoll einsetzt. Dieser Leitfaden gibt dir eine klare Checkliste, erklärt typische Kostenpunkte und zeigt, welche Modernisierungsmaßnahmen ein 40‑jähriges Gebäude heute wirklich braucht.

Warum eine Sanierung jetzt sinnvoll ist

Nach vier Jahrzehnten haben sich Baumaterialien abgenutzt und die Energiestandards sind deutlich höher. Eine gut geplante Sanierung erhöht den Wohnkomfort, senkt langfristig die Nebenkosten und steigert den Marktwert. Außerdem verhindern kleine Mängel, dass teure Reparaturen später nötig werden - zum Beispiel kann ein undichtes Dach im Winter zu teuren Feuchteschäden im Dachgeschoss führen.

Dach und Dachstuhl prüfen

Das Dach ist die erste Schutzschicht gegen Witterungseinflüsse und trägt entscheidend zur Energieeffizienz bei. Kontrolliere die Bedeckung, die Dachziegel und die Anschlüsse an den Dachrinnen. Bei Anzeichen von Verschleiß wie fehlenden Schindeln, Moosbewuchs oder Lecks solltest du das Dach spätestens innerhalb von 12Monaten erneuern. Moderne Dachfenster mit Dreifachverglasung können zusätzlich Heizkosten senken.

Fassade und Außenwand

Die Fassade schützt das Gebäude vor Witterung und wirkt als Wärmedämmschicht. Prüfe Risse, abblätternde Farbe oder feuchte Stellen. Beim Streichen solltest du eine atmungsaktive Silikatfarbe wählen, damit die Wand atmen kann und keine Feuchtigkeit eingeschlossen wird. Bei stark beschädigter Putzschicht lohnt sich oft ein kompletter Fassadenanstrich mit Wärmedämmverbundsystem (WDVS).

Wärmedämmung & Energieeffizienz

Energie sparen fängt bei der Wärmedämmung von Dach, Außenwand und Kellerdecken ab an. Für ein 40‑jähriges Haus empfiehlt sich eine Außendämmung (z.B. 160mm EPS) oder bei engen Budgets eine Zwischensparrendämmung im Dachstroh. Nicht zu vergessen: die Kellerdecke - hier ein 120mm Polystyrol kann Wärmeverluste um bis zu 30% reduzieren.

Fenster und Türen

Alte Holzfenster mit Einfachverglasung sind häufig Schuld an hohen Heizkosten. Der Austausch gegen Kunststoff‑ oder Aluminiumrahmen mit Haus sanieren‑Fenstern in Dreifachverglasung reduziert den Wärmeverlust um bis zu 50%. Achte dabei auf ein gutes U‑Wert‑Label (<0,8W/m²K) und eine dämmeffektive Anschlussfuge.

Heizung & Haustechnik

Die Heizung eines 40‑jährigen Hauses läuft häufig noch mit einem alten Öl‑ oder Gasbrennwertkessel. Der Umstieg auf eine Wärmepumpe oder ein modernes Brennwertgerät bringt nicht nur Umweltvorteile, sondern auch Förderungen von der österreichischen Umweltagentur. Kombiniere das mit einer Fußbodenheizung im Erdgeschoss, um die Wärme gleichmäßig zu verteilen.

Elektrik & Sicherheit

Die Elektroinstallation ist nach 40Jahren meist nicht mehr auf dem neuesten Stand der Sicherheitsnormen. Prüfe den Sicherungskasten, Cu‑Leitungen und den Schutzkontakt. Ersetze veraltete Leitungssysteme durch NYM‑3‑Kabel und bringe Fehlerstromschutzschalter (FI‑Schalter) an - das schützt vor Stromschlägen und reduziert das Brandrisiko.

Sanitär & Rohrleitungen

Alte Bleirohre oder verzinkte Leitungen können im Laufe der Zeit korrodieren und Lecks verursachen. Ein kompletter Austausch der Wasserleitungen gegen modernste PB‑Verbundrohre verhindert zukünftige Schäden. Denk auch an den Austausch von Duschköpfen und Wasserhähnen mit wassersparenden Armaturen - das senkt den Verbrauch um bis zu 30%.

Keller, Feuchtigkeit & Schimmel

Der Keller ist ein kritischer Bereich, weil sich hier schnell Feuchtigkeit ansammelt. Prüfe die Drainage, den Luftdruck, und setze bei Bedarf eine Abdichtung der Außenwände mit Bitumen- oder Kunstharzsystemen ein. Eine Luftentfeuchteranlage kann zusätzlich Schimmelbildung vorbeugen.

Kostenplanung & Prioritäten setzen

Die Gesamtkosten einer Sanierung variieren stark - von €800 bis €2000 pro Quadratmeter, abhängig vom Aufwand. Erstelle zuerst eine Bestandsaufnahme der dringlichsten Punkte (Dach, Elektrik, Feuchtigkeit). Nutze folgende Tabelle, um einen Überblick über durchschnittliche Kosten zu bekommen:

Setze dich mit einem Architekten oder Fachbetrieb zusammen, um die Förderfähigkeit zu prüfen - oftmals lassen sich 30% der Kosten durch staatliche Zuschüsse reduzieren.

Deine Checkliste zum Mitnehmen

• Dach: Zustand prüfen, Lecks dokumentieren, ggf. Dachstuhl verstärken.
• Fassade: Risse und Feuchtigkeit lokalisieren, Materialwahl für Wärmedämmung treffen.
• Wärmedämmung: Entscheidung für Außen- oder Interior‑Dämmung, Dämmstärke festlegen.
• Fenster & Türen: U‑Wert prüfen, Rahmenmaterial wählen, Sicherheitsbeschläge prüfen.
• Heizung: Energieverbrauch analysieren, Förderungen prüfen, Wärmepumpe oder neuer Brennwertkessel planen.
• Elektro: Sicherungskasten erneuern, Fehlerschutz installieren, Leitungen auf Kupfer umstellen.
• Sanitär: Leitungen erneuern, wassersparende Armaturen einsetzen.
• Keller: Drainage prüfen, Außenabdichtung, Luftentfeuchter installieren.
• Kosten: Gesamtkalkulation erstellen, Prioritäten nach Dringlichkeit setzen, Angebote von mindestens drei Fachbetrieben einholen.

Mit dieser Übersicht weißt du, wo du zuerst anpacken solltest und welche Kosten realistisch sind. So wird die Sanierung des 40‑jährigen Hauses nicht zu einem Rätsel, sondern zu einem klaren Projekt mit messbarem Nutzen.