Stellen Sie sich vor: Sie haben einen Bruch oder Ihr Kind sitzt im Rollstuhl. Die eigenen vier Wände sind sicher, aber der Weg dorthin führt über drei steile Treppenstockwerke. Für viele Bewohner in deutschen Altbauten ist das keine fiktive Angst, sondern die tägliche Realität. Das Bundesgerichtshof (BGH) hat diese Situation jedoch grundlegend verändert. Mit seinem Urteil vom Juni 2023 (AZ V ZR 244/22B) hat es klargestellt: Eigentümergemeinschaften dürfen den Einbau eines Aufzugs kaum noch ablehnen. Doch wie funktioniert das konkret? Wer zahlt? Und was passiert, wenn das Haus unter Denkmalschutz steht?
In diesem Artikel erfahren Sie, welche Rechte Mieter und Eigentümer heute tatsächlich haben, worauf Sie bei der Planung achten müssen und wo Sie bares Geld für die Barrierefreiheit sparen können.
Die neue Rechtslage: Was bedeutet das BGH-Urteil wirklich?
Lange Zeit war es ein harter Kampf. Wenn ein Nachbar oder Mieter einen Aufzug forderte, konnte die Mehrheit der Eigentümergemeinschaft diesen Antrag oft mit dem Verweis auf hohe Kosten oder ästhetische Bedenken blockieren. Das ändert sich drastisch. Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass der Einbau eines Aufzugs zur Sicherung der barrierefreien Nutzung des Gebäudes nur in absoluten Ausnahmefällen abgelehnt werden darf.
Das wichtigste Detail an dieser Entscheidung: Der Antragsteller muss nicht selbst behindert sein. Es reicht aus, wenn der Aufzug dazu beiträgt, die Zukunftsfähigkeit und den Wert der Immobilie zu erhalten - zum Beispiel, weil ältere Bewohner später einmal Mobilitätseinschränkungen entwickeln könnten. Professor Dr. Thomas Römer, Experte für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, beschreibt dies als eine klare Verschiebung zugunsten barrierefreier Zugänge. Die Interessenabwägung kippt also eindeutig hin zu denjenigen, die den Aufzug wollen.
Rechtlich verankert ist dies in § 22 des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG). Dieser Paragraph regelt bauliche Veränderungen in Gemeinschaftsflächen. Ergänzt wird er durch die jeweiligen Landesbauordnungen. Aktuell gilt dieser Anspruch in allen 16 Bundesländern, wobei die konkreten technischen Anforderungen je nach Region variieren.
Technische Mindestanforderungen: Passt der Aufzug auch rein?
Nicht jeder Lift erfüllt die Kriterien für echte Barrierefreiheit. Die Vorschriften sind hier präzise. Laut der Niedersächsischen Bauordnung (§ 38 NBauO) und anderen Landesvorschriften müssen bestimmte Maße eingehalten werden:
- Kabinengröße: Mindestens 1,10 Meter breit und 1,40 Meter tief.
- Türöffnung: Eine lichte Durchgangsbreite von mindestens 90 cm ist Pflicht.
- Besondere Fälle: Wenn mehrere Aufzüge im Gebäude vorhanden sind, muss mindestens einer größer sein (1,10 m x 2,10 m), um Kinderwagen, Krankentragen und große Lasten befördern zu können.
Diese Maße stellen sicher, dass Rollstuhlfahrer, Menschen mit Gehhilfen und Eltern mit Kinderwagen den Aufzug nutzen können. Zudem schreibt die europäische Aufzugsrichtlinie (ARL 2014/33/EU) vor, dass jedes moderne System über einen Fern-Notruf mit Zwei-Wege-Kommunikation verfügen muss. Das ist kein Luxus, sondern eine Sicherheitspflicht, die regelmäßig geprüft wird.
| Bundesland | Auslöser für Aufzugspflicht | Besonderheiten |
|---|---|---|
| Baden-Württemberg | Gebäudehöhe über 13 Meter | Mindestens ein Aufzug muss für Rollstühle/Krankentragen geeignet sein (§ 29 LBO BW). |
| Nordrhein-Westfalen | Mehr als 3 oberirdische Geschosse | Fokus auf die Anzahl der Stockwerke (§ 39 Abs. 4 BauO NRW). |
| Niedersachsen | Aufenthaltsräume > 12,25 m über Eingang | Höhenbezug statt reiner Stockwerkzählung (§ 38 NBauO). |
| Berlin | Mehr als 4 oberirdische Geschosse | Spezifische Regelungen für Berliner Altbausubstanz (§ 39 BauO Bln). |
Kostenfaktor: Wer zahlt für den neuen Schacht?
Der Preis ist meist das größte Hindernis. Die Kosten setzen sich aus zwei Hauptblöcken zusammen: der baulichen Vorbereitung und der Aufzugstechnik selbst.
Für die baulichen Anpassungen - also das Erstellen des Schachts bei Innenaufzügen oder die Verstärkung der Fassade bei Außenaufzügen - rechnen Sie mit etwa 10.000 bis 30.000 Euro. Dazu kommen die Kosten für den Aufzug selbst, die stark vom Hersteller und der Ausstattung abhängen. Insgesamt bewegen sich die Projektkosten oft zwischen 100.000 und 250.000 Euro pro Anlage.
Wer trägt diese Last? In der Regel die gesamte Eigentümergemeinschaft. Da der Aufzug ein Gemeinschaftsbestandteil ist, wird die Kostenlast proportional zu den Miteigentumsanteilen verteilt. Das kann soziale Spannungen verursachen, warnt der Verband der Eigentümergemeinschaften (VEG). Bei einem durchschnittlichen Aufwand von 45.000 Euro pro Wohnungseigentümer ist das für viele Haushalte eine hohe Summe. Hier hilft oft eine Kombination aus Eigenmitteln, Krediten und staatlichen Förderungen.
Fördergelder sichern: Wo gibt es Zuschüsse?
Glücklicherweise müssen Sie nicht alles allein stemmen. Es gibt verschiedene Programme, die Ihnen helfen, die Kosten zu senken:
- Bundesförderung: Über die KfW oder das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) gibt es Zuschüsse für energetische Sanierung, die oft mit Maßnahmen zur Barrierefreiheit kombiniert werden können. Auch das Programm „Altersgerecht Umbauen“ bietet direkte Zuschüsse.
- Länderprogramme: Berlin ist hier Vorreiter. Das Programm „Wohnen für Alle“ fördert Aufzugseinbauten teilweise sogar bis zu 65 %. Bayern stellt maximal 40.000 Euro pro Aufzug bereit.
- Steuervorteile: Die Kosten für den Aufzugseinbau gelten als Instandhaltungsaufwand. Vermieter können sie als Werbungskosten absetzen. Eigentümer können sie anteilig in ihrer Steuererklärung geltend machen.
Ein praktisches Beispiel: In einem Berliner Altbau aus dem Jahr 1928 konnten die Kosten von 218.000 Euro zu 65 % durch das Land gefördert werden. Ohne diese Förderung wäre das Projekt für die kleine Eigentümergemeinschaft finanziell unmöglich gewesen.
Denkmalschutz als Hürde: Ist ein Einbau trotzdem möglich?
Viele Altbauten stehen unter Denkmalschutz. Das bedeutet nicht automatisch ein Verbot, aber es erschwert die Sache erheblich. Das Bayerische Verwaltungsgerichtshof (BayVGH) hat in Urteilen (z.B. vom 16. Januar 2012) klargestellt, dass hier eine individuelle Abwägung stattfindet.
Wenn der Einbau eines Innenaufzugs das historische Erscheinungsbild irreparabel schädigen würde, kann dies abgelehnt werden. Oft bleibt dann nur die Lösung eines Außenaufzugs. Dabei muss geprüft werden, ob die Anbringung am Gebäude die Substanz beschädigt oder das Denkmalbild stört. In München gab es Fälle, in denen Anträge trotz medizinischer Gutachten abgelehnt wurden, weil der Schacht das historische Bild zerstört hätte. Hier ist frühzeitiger Kontakt mit dem lokalen Denkmalschutzamt unerlässlich.
Schritt-für-Schritt-Anleitung zur Umsetzung
Wie gehen Sie vor, wenn Sie den Aufzug planen? Folgen Sie dieser Struktur, um Fehler zu vermeiden:
- Antrag stellen: Reichen Sie einen formellen Antrag bei der Eigentümergemeinschaft gemäß § 22 WEG ein. Dokumentieren Sie den Bedarf (ärztliche Atteste, Alter der Bewohner, etc.).
- Baurecht prüfen: Holen Sie vor Beauftragung eine baurechtliche Genehmigung ein. Das dauert im Schnitt 4,2 Monate. Lassen Sie sich dabei von einem Architekten unterstützen.
- Fachplaner beauftragen: Beauftragen Sie einen spezialisierten Aufzugsplaner. Laut ifo Institut gehen 63 % der Fehlplanungen auf mangelnde Fachkenntnis zurück. Statik und Platzierung sind kritisch.
- Anbieter vergleichen: Holen Sie Angebote von verschiedenen Herstellern ein. Große Player wie Thyssenkrupp, Schindler oder Kone dominieren den Markt, aber regionale Anbieter können oft flexibler und günstiger sein.
- Förderung beantragen: Beantragen Sie Zuschüsse parallel zur Planung, da Bewilligungen Zeit brauchen.
- Bauausführung: Rechnen Sie mit einer Bauzeit von 3-4 Monaten für die Montage. Die Gesamtplanung dauert oft 8-9 Monate.
Seien Sie geduldig. Der Genehmigungsprozess dauert im Durchschnitt 11,3 Monate, zeigt eine Umfrage des Deutschen Mieterbundes. Überraschungen bei der Statik (in 38 % der Fälle) können den Planungsrahmen sprengen.
Zukunftsperspektiven: Warum jetzt handeln?
Deutschland altert. Bis 2040 wird der Anteil der über 65-Jährigen von aktuell 21,5 % auf fast 30 % steigen, prognostiziert das Statistische Bundesamt. Das bedeutet: Der Druck auf barrierefreie Wohnungen wird massiv zunehmen. Immobilien ohne Aufzug verlieren an Wert und an Mieter. Experten sprechen von einer Verdoppelung der Nachrüstungen bis 2027.
Investitionen in Barrierefreiheit sind daher nicht nur eine Frage der sozialen Gerechtigkeit, sondern auch der wirtschaftlichen Vernunft. Ein modernes Gebäude mit Aufzug ist zukunftssicher, leichter vermietbar und behält seinen Marktwert besser. Zögern Sie nicht zu lange, denn die rechtlichen Rahmenbedingungen spielen derzeit klar auf Ihrer Seite, wenn Sie die Initiative ergreifen.
Muss ich als Mieter einen Aufzug zahlen?
Nein, die Investitionskosten trägt in der Regel die Eigentümergemeinschaft. Die Kosten werden als Modernisierung betrachtet. Je nach Mietvertrag und Höhe der Investitionen kann die Miete danach angehoben werden (Modernisierungsumlage), aber Sie zahlen nicht direkt für die Anschaffung.
Kann die Eigentümergemeinschaft den Aufzug ablehnen?
Seit dem BGH-Urteil von 2023 nur noch in absoluten Ausnahmefällen. Gründe wie reine Kostenbedenken oder Ästhetik reichen meist nicht mehr aus. Der Einbau muss genehmigt werden, wenn er zur Barrierefreiheit beiträgt.
Wie groß muss ein barrierefreier Aufzug sein?
Die Mindestmaße betragen in der Regel 1,10 Meter Breite und 1,40 Meter Tiefe. Die Türöffnung muss mindestens 90 cm licht breit sein, damit Rollstühle problemlos passieren können.
Gibt es Förderungen für den Aufzugseinbau?
Ja, es gibt Zuschüsse vom Bund (z.B. KfW, BAFA) und von vielen Ländern. Berlin fördert beispielsweise bis zu 65 %, Bayern bis zu 40.000 Euro pro Aufzug. Informieren Sie sich bei Ihrer lokalen Behörde oder einem Energieberater.
Was kostet ein Aufzug nachrüsten insgesamt?
Die Gesamtkosten liegen oft zwischen 100.000 und 250.000 Euro. Davon entfallen 10.000 bis 30.000 Euro allein auf die baulichen Anpassungen (Schacht, Fassade). Der Rest geht für Technik, Installation und Planung drauf.