Wenn du eine Immobilie im Ausland kaufst, denkst du zuerst an den Kaufpreis. Aber das ist nur die Hälfte der Wahrheit. Die Kaufnebenkosten können genauso viel oder sogar mehr kosten als der eigentliche Preis. In Deutschland sind sie schon hoch - aber im Ausland? Da wird es richtig unübersichtlich. Besonders für Deutsche, die in Spanien, Österreich oder Italien eine Ferienwohnung oder ein Zuhause für die Rente kaufen, sind diese Kosten oft eine böse Überraschung.
Was genau sind Kaufnebenkosten?
Kaufnebenkosten sind alle Kosten, die zusätzlich zum Kaufpreis anfallen. Das sind nicht nur Gebühren für Notar und Grundbuch, sondern auch Steuern, Maklerprovisionen, Anwaltskosten, Übersetzungen und manchmal sogar Gebühren für die Einreichung von Unterlagen. In Deutschland rechnet man mit 10-15 % des Kaufpreises. In Spanien oder Österreich ist es ähnlich - aber die Zusammensetzung ist komplett anders.
Deutschland: Hohe Steuern, geteilte Maklerkosten
In Deutschland zahlt man Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten sowie Maklerprovision. Die Grunderwerbsteuer variiert stark: In Bayern und Sachsen liegt sie bei 3,5 %, in Nordrhein-Westfalen und Brandenburg bei 6,5 %. Das macht bei einem Haus für 400.000 € einen Unterschied von 12.000 €. Notar- und Grundbuchkosten kommen mit 1,5-2 % hinzu. Die Maklerprovision ist meist zwischen Käufer und Verkäufer geteilt. In vielen Fällen zahlt der Käufer also nur etwa 1,78-3,57 %.
Ein Beispiel aus Hamburg: Ein Haus für 450.000 € kostet insgesamt 498.195 €. Davon sind 14.445 € Maklerkosten (3,21 %), 24.750 € Grunderwerbsteuer (5,5 %) und 9.000 € Notar- und Grundbuchkosten. Das sind 10,71 % Nebenkosten - und das ist typisch.
Spanien: Hohe Steuern, volle Maklerlast, Anwalt ist Pflicht
Spanien ist das beliebteste Ziel für deutsche Käufer - mit 45 % aller Auslandsimmobilienkäufe. Aber hier zahlt der Käufer fast alles allein. Die Grunderwerbsteuer (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales) liegt zwischen 6 % und 10 %, je nach Region. In Andalusien sind es 8,5 %, in den Kanarischen Inseln nur 7 % dank der IGIC-Steuer. Das ist günstiger als in NRW, aber teurer als in Bayern.
Der große Unterschied: Der Makler wird ganz vom Käufer bezahlt. Mit 3-5 % Provision plus 21 % Mehrwertsteuer kann das schnell 6-7 % des Kaufpreises ausmachen. Bei 300.000 € sind das 14.520 € allein für den Makler. In Deutschland wären das bei geteilter Provision nur 5.355 €.
Dazu kommt: Du brauchst einen Anwalt. In Deutschland ist das optional. In Spanien ist es fast Pflicht. Die Kosten liegen bei etwa 1 % des Kaufpreises. Und du brauchst Übersetzungen für alle Verträge - das kostet nochmal 500-1.500 €. Ein Käufer in Andalusien berichtete, dass er mit 15,5 % Nebenkosten rechnete - aber am Ende 38.750 € (15,5 %) zahlen musste, weil er die regionale Steuer und die Verwaltungsgebühren unterschätzt hatte.
Österreich: Höhere Grundbuchkosten, gleiche Steuer wie Bayern
Österreich ist mit 18 % der Auslandsimmobilienkäufe das zweitbeliebteste Ziel. Die Grunderwerbsteuer liegt hier bei 3,5 % - genau wie in Bayern. Das ist günstig. Aber die Grundbuchkosten sind höher: 1,1 % statt der 0,5-1 % in Deutschland. Das macht bei 300.000 € einen Unterschied von 3.000 €. Maklerkosten werden meist geteilt, wie in Deutschland. Anwälte sind nicht zwingend nötig, aber empfohlen, besonders wenn du kein Deutsch oder kein Englisch sprichst.
Ein Kauf in Salzburg mit 400.000 €: Grunderwerbsteuer 14.000 €, Grundbuchkosten 4.400 €, Maklerkosten 7.140 € (3,57 % geteilt). Gesamt: 19.540 € (4,89 %). Das ist deutlich günstiger als in Spanien - und sogar etwas günstiger als in NRW.
Warum unterschätzen Deutsche die Kosten?
Viele Käufer rechnen nur mit 10 % - aber das ist ein Durchschnitt. Die Wahrheit ist: In Spanien liegt die Summe oft bei 12-15 %. In Deutschland ist es eher 10-13 %. Der große Fehler? Sie vergessen die regionalen Unterschiede. Wer in Nordrhein-Westfalen kauft, zahlt fast doppelt so viel Grunderwerbsteuer wie in Bayern. Wer in Spanien kauft, denkt, die Maklerprovision sei wie zu Hause - aber da zahlt er alles.
Ein weiterer häufiger Fehler: Die Anwaltskosten in Spanien. Viele Deutsche denken, ein Notar reicht. Aber ohne Anwalt, der die Verträge auf Spanisch prüft, läufst du Gefahr, auf Forderungen oder Baurechtsprobleme zu stoßen. Und Übersetzungen? Die werden oft als "nur Formsache" abgetan - aber sie kosten 1.000 € und mehr, wenn du 15 Seiten Dokumente brauchst.
Was ändert sich bis 2025?
Die EU will mehr Transparenz. Ab 2024 müssen alle Verträge in der Amtssprache des Landes vorliegen - das reduziert Übersetzungsrisiken. Spanien plant, die Grunderwerbsteuer bundesweit auf 7 % zu vereinheitlichen. Deutschland erwägt eine einheitliche Steuer von 5 %. Und durch Digitalisierung sinken Notar- und Grundbuchkosten in ganz Europa voraussichtlich um 0,5 % bis 2025.
Langfristig wird die EU die Kaufnebenkosten für Auslandsimmobilien auf 8-12 % senken. Das macht Investitionen attraktiver. Aber bis dahin: Rechne mit 10-15 %. Und berechne es richtig.
So rechnest du es richtig
Wenn du eine Immobilie im Ausland kaufst, gehst du Schritt für Schritt vor:
- Kaufpreis festlegen. Das ist dein Ausgangspunkt.
- Grunderwerbsteuer prüfen. Suche die genaue Region. In Spanien: 6-10 %. In Deutschland: 3,5-6,5 %. In Österreich: 3,5 %.
- Notar- und Grundbuchkosten hinzurechnen. 1-2 % in allen Ländern.
- Maklerprovision prüfen. In Deutschland: 1,78-3,57 % (geteilt). In Spanien: 3-5 % + 21 % MwSt. = 3,6-6,05 %.
- Zusätzliche Kosten einplanen. In Spanien: Anwalt (1 %) + Übersetzung (500-1.500 €). In Österreich: Optional, aber empfohlen. In Deutschland: Keine Anwaltskosten nötig.
Beispiel: Ein Haus in Spanien für 300.000 €
- Grunderwerbsteuer (8 %): 24.000 €
- Notar und Grundbuch (1,5 %): 4.500 €
- Makler (4 % + 21 % MwSt.): 14.520 €
- Anwalt (1 %): 3.000 €
- Übersetzung: 1.000 €
- Gesamt: 47.020 € (15,67 %)
Das gleiche Haus in Bayern:
- Grunderwerbsteuer (3,5 %): 10.500 €
- Notar und Grundbuch (1,8 %): 5.400 €
- Makler (1,78 %): 5.340 €
- Gesamt: 21.240 € (7,08 %)
Was du unbedingt beachten musst
- Die Grunderwerbsteuer ist nicht landesweit einheitlich - sie hängt von der Region ab.
- Ein Makler in Spanien ist nicht dein Freund. Er arbeitet für den Verkäufer - aber du zahlst ihn.
- Ein Anwalt in Spanien ist keine Luxus-Option. Er schützt dich vor Betrug und Rechtsfehlern.
- Übersetzungen sind keine Formsache. Sie sind Teil des Kaufvertrags.
- Rechne immer mit 15 % - nicht mit 10 %. Und wenn du Glück hast, liegt es bei 12 %.
Wenn du das nicht tust, wirst du nach dem Kauf überrascht. Und das ist teuer. Die meisten Käufer, die später zurücktreten, sagen: "Ich hätte nie gedacht, dass das so viel kostet."
Wie hoch sind die Kaufnebenkosten in Spanien im Vergleich zu Deutschland?
In Spanien liegen die Kaufnebenkosten oft bei 12-15 % des Kaufpreises, in Deutschland bei 10-13 %. Der Hauptunterschied liegt in der Maklerprovision: In Spanien trägt der Käufer 100 % der Provision zzgl. 21 % MwSt., in Deutschland wird sie meist geteilt. Außerdem sind Anwaltskosten in Spanien Pflicht, in Deutschland nicht.
Warum ist die Grunderwerbsteuer in Bayern so niedrig?
Bayern hat die niedrigste Grunderwerbsteuer in Deutschland mit 3,5 %. Das liegt an einer bewussten politischen Entscheidung, um den Immobilienmarkt anzukurbeln. In Ländern wie Nordrhein-Westfalen (6,5 %) oder Brandenburg (6,5 %) wird die Steuer als wichtiger Einnahmequelle genutzt. Bei einem Kaufpreis von 400.000 € macht das einen Unterschied von 12.000 € - das ist wie ein kostenloses Auto.
Kann ich die Anwaltskosten in Spanien sparen?
Technisch ja - aber du solltest es nicht tun. Die Verträge sind auf Spanisch, die Rechtslage komplex, und es gibt viele Fälle, in denen Käufer auf versteckte Lasten oder Baurechtsverstöße stießen. Ein Anwalt kostet etwa 1 %, aber er verhindert Kosten von 50.000 € oder mehr. Das ist keine Ausgabe, das ist Versicherung.
Was ist mit den Kanarischen Inseln? Sind die Kosten dort niedriger?
Ja. Die Kanarischen Inseln haben die IGIC (Indirekte Umsatzsteuer) mit 7 % statt der normalen Grunderwerbsteuer von 8-10 %. Das macht sie für Käufer attraktiver. Außerdem fallen keine MwSt. auf Maklerkosten an. Insgesamt liegen die Nebenkosten dort oft bei 11-13 % - deutlich unter dem spanischen Durchschnitt.
Gibt es Länder, wo die Kaufnebenkosten niedriger sind als in Deutschland?
Nicht wirklich. Deutschland ist schon relativ günstig - vor allem wenn du in Bayern oder Sachsen kaufst. In Österreich sind die Grundbuchkosten etwas höher, aber die Grunderwerbsteuer gleich. In Italien und Portugal liegen die Kosten ähnlich wie in Spanien. Ein Land mit niedrigeren Nebenkosten als Bayern gibt es nicht - zumindest nicht in Europa.
Jimmy Nathan
Ich hab vor 3 Jahren in Österreich gekauft. Hatte mit 12 % gerechnet, war bei 5,1 %. Makler war geteilt, Notar war günstig, keine Übersetzungen nötig. Einfach die richtige Region wählen, dann ist es nicht schlimm.
Kein Drama, kein Stress.
Februar 14, 2026 AT 08:46