Als Vermieter in Deutschland steht man vor einer einfachen, aber schwerwiegenden Frage: Wer zahlt, wenn der Mieter nicht mehr zahlen kann? Die Antwort liegt nicht mehr nur in der Kaution - sie liegt in einer Kombination aus Mietgarantie und einer gründlichen Bonitätsprüfung. Beides zusammen ist heute der Standard für professionelles Risikomanagement bei Neuvermietung - besonders in Städten wie München, Berlin oder Wien, wo die Mietpreisbremse die Einnahmen begrenzt und Leerstand teuer wird.
Was ist eine Mietgarantie - und warum ist sie anders als eine Kaution?
Viele Vermieter denken, die Kaution (maximal drei Monatsmieten) ist genug. Doch das ist ein Irrtum. Die Kaution ist eine Sicherheit, die erst nach Vertragsende ausgezahlt werden kann - und oft nicht ausreicht, wenn Mieter über Monate nicht zahlen oder die Wohnung beschädigt ist. Eine Mietgarantie ist eine vertragliche Zusicherung eines Dritten, der die Mietzahlung unabhängig vom Mieter übernimmt. Sie greift sofort, wenn die Miete ausfällt - egal, ob der Mieter arbeitslos geworden ist, insolvent ist oder einfach verschwunden ist.
Im Gegensatz zur Kaution gibt es für Mietgarantien keine gesetzliche Obergrenze. Sie deckt nicht nur die Miete, sondern oft auch Nebenkosten, Zahlungsverzugszinsen und sogar rechtliche Kosten. Das macht sie besonders attraktiv für Gewerbeimmobilien, wo die Mieten deutlich höher sind - durchschnittlich 15,20 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2023, laut Bulwiengesa.
Es gibt zwei Hauptformen: Die Erstvermietungsgarantie sichert Investoren ab, dass eine neue Immobilie oder ein Fondsanteil sofort voll vermietet ist - wichtig bei Neubauvorhaben. Die Mietausfallgarantie schützt den Vermieter während der gesamten Laufzeit des Mietvertrags. Beide werden von spezialisierten Anbietern wie Mietgarant.de, Smartmiete.de oder der Deutschen Kautionsbank ausgegeben.
Wie funktioniert die Bonitätsprüfung - und was darf man wirklich prüfen?
Eine Mietgarantie ist nur so gut wie die Bonitätsprüfung, die ihr vorausgeht. Kein Anbieter gibt eine Garantie ohne genaue Prüfung. Doch was wird geprüft? Und was ist rechtlich erlaubt?
Die Standard-Prüfung umfasst:
- Schufa-Auskunft: 68 % der Vermieter verlangen sie laut Deutscher Mieterbund 2023. Aber Vorsicht: Der Bundesgerichtshof (BGH, Urteil vom 12.7.2022) hat klargestellt, dass man nicht einfach alle Daten abfragen darf. Nur das, was für die Mietwürdigkeit relevant ist - also Zahlungsverhalten, offene Forderungen, Insolvenzen.
- Einkommensnachweise: Mindestens die letzten drei Monatsgehälter oder Lohnabrechnungen. Selbstständige müssen die letzten zwei Bilanzen vorlegen. Wer weniger als das Dreifache der Miete verdient, gilt als Risiko - selbst mit Garantie.
- Beschäftigungsbestätigung: Ist der Job sicher? Ist der Vertrag unbefristet? Kurzfristige Jobs oder Probezeiten erhöhen das Risiko.
- Frühere Mietverhältnisse: Hat der Mieter schon mal Miete nicht gezahlt? Wurde der Vertrag ordnungsgemäß beendet? Vermieter sollten immer die vorherige Vermietung kontaktieren - wenn der Mieter zustimmt.
Wichtig: Die Prüfung muss datenschutzkonform sein. Das bedeutet: Der Mieter muss schriftlich einwilligen. Keine versteckten Abfragen. Keine Daten von Dritten ohne Einwilligung. Wer das ignoriert, macht sich strafbar - und die Garantie kann ungültig werden.
Wie teuer ist eine Mietgarantie - und wer zahlt?
Die Kosten liegen zwischen 1,2 % und 3,8 % der Jahresmiete, je nach Anbieter und Risikoprofil. Die meisten etablierten Anbieter wie Mietgarant.de verlangen 1,5-2,5 %. Das klingt viel - aber rechnen Sie mal nach:
Bei einer Wohnung mit 1.000 Euro Miete: 120-250 Euro pro Jahr. Das ist weniger als ein Monat Miete, den man bei einem Ausfall verliert. Und das Risiko sinkt: Studien zeigen, dass Vermieter mit Mietgarantie ihre Mietausfälle um durchschnittlich 43 % reduzieren.
Wer zahlt? Meist der Vermieter - aber manchmal wird die Gebühr auf den Mieter umgelegt. Das ist erlaubt, solange es im Mietvertrag steht. Aber Vorsicht: Der Deutsche Mieterbund warnt davor, das als „Zwang“ darzustellen. Der Mieter muss freiwillig zustimmen. Und: Die Gebühr ist keine Kaution. Sie wird nicht zurückgezahlt, selbst wenn nichts passiert.
Warum Mietgarantien in Ballungsräumen immer wichtiger werden
In München gilt die Mietpreisbremse in 98 % der Stadtgebiete. In Berlin sind es 94 %. Das bedeutet: Sie dürfen bei Neuvermietung höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen - und das gilt auch für modernisierte Wohnungen, wenn die Sanierung nicht mehr als ein Drittel der Neubaukosten kostet.
Dadurch sinkt der Spielraum für Vermieter. Die Miete kann nicht mehr als Puffer dienen. Ein Mietausfall kostet jetzt mehr als je zuvor - denn Sie können die Miete nicht einfach erhöhen, um den Verlust auszugleichen. Deshalb nutzen in Ballungsräumen 27 % der privaten Vermieter professionelle Mietgarantien - bei institutionellen Anbietern sind es 63 %.
Und die Nachfrage steigt: Der Mietgarantiemarkt wuchs von 2020 bis 2023 um durchschnittlich 18,7 % pro Jahr und erreichte 2023 ein Volumen von 2,3 Milliarden Euro. Die Deutsche Bank Research prognostiziert bis 2029 weitere jährliche Zuwächse von 12-15 % - vor allem, weil die Mietpreisbremse bis Ende 2029 verlängert wurde.
Was passiert, wenn der Garant zahlungsunfähig wird?
Ein schwerwiegender Fehler vieler Vermieter: Sie prüfen nur den Mieter - aber nicht den Garanten. Das ist gefährlich. Einige Anbieter stellen Tochtergesellschaften mit nur 25.000 Euro Stammkapital auf - und versprechen große Absicherung. Doch wenn der Mutterkonzern insolvent geht, ist die Garantie wertlos.
Das passierte 2022 beim Immobilienfonds „EuroReal 2019“: 87 % der Garantien wurden nicht eingelöst. Der Grund: Der Garant war nur ein Briefkastenunternehmen.
Wie schützen Sie sich?
- Prüfen Sie die Ratingnote des Garanten - mindestens BBB+ nach Standard & Poor’s.
- Stellen Sie sicher: Der Garant ist ein etabliertes Finanzinstitut, nicht eine GmbH aus dem Keller.
- Lesen Sie den Garantievertrag genau: Gibt es Rückgriffsrechte? Wer haftet, wenn der Garant zahlungsunfähig wird?
Ein guter Anbieter hat klare Vertragsbedingungen, ist reguliert und hat bereits Tausende von Garantien erfolgreich eingelöst - wie Mietgarant.de mit einer Ausfallquote von unter 0,5 %.
Die digitale Revolution: Wie KI die Bonitätsprüfung verändert
Früher dauerte eine Bonitätsprüfung fünf bis sieben Tage. Heute: 24 Stunden. Anbieter wie Smartmiete.de nutzen KI-Systeme, um Einkommensnachweise, Schufa-Daten und Arbeitsverträge automatisch zu prüfen. Die Fehlerquote sank von 12 % auf 3,5 %. Die Vorhersagegenauigkeit von Zahlungsausfällen stieg von 68 % auf 89 % - zertifiziert vom TÜV Rheinland.
Das hat zwei Folgen:
- Schnellere Vermietung: 74 % der Vermieter berichten, dass ihre Leerstandszeit um durchschnittlich 37 Tage kürzer ist.
- Weniger Bürokratie: 68 % sagen, sie haben weniger Aufwand bei der Mieterauswahl.
Die digitale Prüfung ist nicht perfekt - aber sie ist viel zuverlässiger als eine manuelle Prüfung mit zwei E-Mails und einem Anruf beim Arbeitgeber.
Was die Rechtsprechung sagt: Garantie ≠ Entlastung
Ein Irrglaube: „Ich habe eine Mietgarantie - ich muss nicht mehr prüfen.“ Falsch. Das Oberlandesgericht München hat im Februar 2024 klargestellt: Selbst mit Garantie muss der Vermieter eine angemessene Bonitätsprüfung durchführen. Wenn er das nicht tut - und der Mieter von Anfang an zahlungsunfähig war - dann greift die Garantie nicht.
Ein Fall aus München 2023: Eine Immobilienverwaltung nahm einen Mieter mit nur Schufa-Auskunft auf - ohne Einkommensnachweise. Trotz Garantie wurden 14 % der Mieter innerhalb von sechs Monaten zahlungsunfähig. Die Garantie weigerte sich zu zahlen - weil die Prüfung unzureichend war.
Das heißt: Die Mietgarantie ist kein Ersatz für Sorgfalt. Sie ist eine Absicherung - aber nur, wenn Sie alles richtig gemacht haben.
Was kommt als Nächstes? Die Mietrechtsnovelle 2024
Im Herbst 2024 wird das Mietrecht novelliert. Eine der wichtigsten Änderungen: Stärkere Transparenz bei Mietgarantieverträgen. Vermieter müssen künftig klar sagen: Welcher Anbieter steht hinter der Garantie? Welche Leistungen sind enthalten? Wie hoch sind die Kosten? Und: Gibt es eine Rückgriffsmöglichkeit?
Das wird den Markt weiter professionalisieren. Wer heute noch mit „einem Schreiben vom Bekannten“ arbeitet, wird bald nicht mehr bestehen können.
Praxis-Tipps: So machen Sie es richtig
- Prüfen Sie immer zuerst den Mieter - mit Schufa, Einkommen, Arbeitsvertrag, früheren Mietverhältnissen.
- Wählen Sie einen seriösen Garantieanbieter - mit Rating BBB+ oder höher, klaren Vertragsbedingungen und Nachweis von Einlösungen.
- Vermeiden Sie „Billiganbieter“ mit niedrigem Stammkapital oder unspezifischen Verträgen.
- Legen Sie die Garantie im Mietvertrag fest - als Ergänzung zur Kaution, nicht als Ersatz.
- Informieren Sie den Mieter transparent - warum Sie die Garantie brauchen, wie sie funktioniert, wer sie bezahlt.
- Speichern Sie alle Unterlagen - für den Fall, dass der Garant später streitet.
Die Mietgarantie ist kein Luxus - sie ist eine Notwendigkeit in einem Markt, der immer enger wird. Die Mietpreisbremse schränkt Ihre Einkünfte ein. Der Mietermarkt ist knapp. Und die Risiken steigen. Wer heute noch nur auf Kaution und Bauchgefühl setzt, riskiert nicht nur Geld - er riskiert seine gesamte Vermietungsstrategie.
Kann ich eine Mietgarantie auch für Gewerbeimmobilien nutzen?
Ja, und sie ist sogar besonders sinnvoll. Bei Gewerberäumen sind die Mieten höher, die Ausfallrisiken größer, und die Kautionen (maximal drei Monatsmieten) reichen oft nicht aus. Mietgarantien haben keine gesetzliche Obergrenze - sie decken daher auch höhere Kosten wie Betriebskosten, Steuern oder Renovierungsaufwendungen. Viele Gewerbevermieter nutzen sie als Standard.
Was passiert, wenn der Mieter die Miete zahlt, aber die Wohnung beschädigt?
Die Mietgarantie deckt nur die Mietzahlung - nicht die Reparaturkosten. Für Schäden bleibt die Kaution zuständig. Einige Anbieter bieten aber Zusatzleistungen an, wie z.B. Schadensersatzgarantien. Das muss extra vereinbart werden - es ist nicht Standard.
Ist die Mietgarantie auch bei Mieterwechsel gültig?
Nein. Eine Mietgarantie ist immer an einen konkreten Mietvertrag und einen bestimmten Mieter gebunden. Beim Wechsel muss eine neue Garantie beantragt werden - mit neuer Bonitätsprüfung. Das ist auch sinnvoll: Jeder neue Mieter hat ein anderes Risikoprofil.
Kann ich als Mieter eine Mietgarantie ablehnen?
Ja. Der Vermieter kann die Mietgarantie nicht zwingend verlangen - nur die Kaution. Aber er kann die Vermietung an die Zustimmung knüpfen. Wenn Sie die Garantie ablehnen, kann der Vermieter Ihnen die Wohnung verweigern. Viele Vermieter verlangen sie heute als Standard - besonders in Ballungsräumen.
Warum verlangen einige Vermieter trotz Mietgarantie noch eine Kaution?
Weil die Garantie nur die Miete abdeckt - nicht Schäden, Nebenkostenabrechnungen oder Rechtskosten. Die Kaution bleibt als Sicherheit für diese Risiken bestehen. Viele Vermieter nutzen beide Instrumente: Kaution für Schäden, Garantie für Mietzahlungen. Das ist die sicherste Kombination.