Eingeschränkte Sicherungsabrede: Was sie bedeutet und warum sie bei Immobilien wichtig ist

Wenn du eine Immobilie kaufst oder finanzierst, kommt oft der Begriff eingeschränkte Sicherungsabrede, eine vertragliche Vereinbarung, bei der die Bank nur einen Teil des Grundstücks als Sicherheit beansprucht. Auch bekannt als Teilsicherungsabrede, ist sie ein häufiges Instrument in der Immobilienfinanzierung, das dir mehr Flexibilität gibt – aber auch Risiken birgt. Im Gegensatz zu einer vollen Grundschuld, bei der die Bank das gesamte Grundstück sichert, beschränkt sich eine eingeschränkte Sicherungsabrede auf einen bestimmten Betrag. Das bedeutet: Nur der Teil der Immobilie, der dem Kreditwert entspricht, ist belastet. Der Rest bleibt frei – und das ist der große Vorteil.

Diese Form der Sicherung ist besonders dann sinnvoll, wenn du nicht nur ein Haus kaufst, sondern auch noch andere Immobilien besitzt oder planst. Stell dir vor, du hast ein Eigenheim und willst ein zweites als Investition erwerben. Mit einer eingeschränkten Sicherungsabrede kannst du die neue Immobilie finanzieren, ohne deine bestehende Wohnung zu belasten. Die Bank sichert nur den Wert des neuen Objekts – nicht deine gesamte Immobilienportfolio. So bleibst du flexibel, falls du später verkaufen oder weiterfinanzieren willst. Auch bei Erbschaften oder Teilungen von Grundstücken spielt sie eine Rolle: Du kannst einen Teil des Grundstücks sichern, ohne den ganzen Besitz zu blockieren.

Was viele nicht wissen: Eine eingeschränkte Sicherungsabrede ist nicht automatisch günstiger. Die Zinsen hängen nicht von der Art der Sicherung ab, sondern von deiner Bonität und dem Markt. Aber sie kann dir später Tausende Euro sparen – etwa, wenn du eine Immobilie verkaufst und die Grundschuld nicht komplett ablösen musst. Du kannst die Sicherung einfach auf das verbleibende Objekt übertragen. Das spart Notarkosten, Umschreibungsgebühren und Zeit. Auch bei Renovierungen oder Umbauten ist sie nützlich: Wenn du später mehr Kredit brauchst, kannst du oft die bestehende Abrede erweitern, statt eine neue Grundschuld einzutragen.

Wichtig ist aber: Die Abrede muss klar formuliert sein. Viele Verträge sind vage und sagen nur "bis zu 150.000 €" – aber nicht, welcher Teil des Grundstücks gemeint ist. Das kann später zu Streit führen. Prüfe immer, ob die Abrede den genauen Betrag, das Objekt und die Art der Sicherung eindeutig nennt. Frag nach einer Grundbuchauskunft, bevor du unterschreibst. Und vergiss nicht: Auch eine eingeschränkte Sicherungsabrede bleibt im Grundbuch, bis sie offiziell gelöscht wird. Sie verschwindet nicht einfach, wenn du den Kredit abbezahlt hast.

Du findest in den folgenden Beiträgen praktische Tipps zu Immobilienfinanzierung, Grundschulden, Kaufnebenkosten und wie du Verträge richtig verstehst. Ob du gerade eine Wohnung kaufst, eine Erbschaft verwaltest oder deine Altersvorsorge mit Immobilien planst – hier bekommst du klare, konkrete Antworten – ohne juristischen Jargon, nur das, was du wirklich brauchst.