Wenn Sie eine Immobilie in den USA, Spanien oder der Türkei kaufen, denken Sie dann an den Wechselkurs? Die meisten nicht - und das ist ein großer Fehler. Die Immobilie selbst mag stabil sein, aber wenn der Euro plötzlich gegenüber dem Dollar oder Pfund aufwertet, können Sie Geld verlieren - ohne dass die Wohnung je leer stand oder ein Mieter auszog. Die Währung ist oft das größte Risiko bei Auslandsimmobilien - größer als der Mietausfall, größer als die Renovierungskosten. Und das, obwohl es einfache Wege gibt, sich dagegen abzusichern.
Warum Währungsrisiken mehr kosten als Sie denken
Stellen Sie sich vor: Sie kaufen eine Wohnung in Miami für 300.000 US-Dollar. Der Wechselkurs liegt bei 1,10 USD/EUR. Sie zahlen also etwa 272.700 Euro. Zwei Jahre später verkaufen Sie die Wohnung - für denselben Preis: 300.000 USD. Aber der Wechselkurs ist jetzt 1,25 USD/EUR. Sie bekommen nur noch 240.000 Euro zurück. Sie haben 32.700 Euro verloren - nur weil der Euro stärker geworden ist. Die Wohnung hat sich nicht verändert. Der Markt war stabil. Aber Ihr Geld ist weg. Eine Studie von Memis-Sebastian von der Universität Regensburg zeigt: Deutsche Anleger, die ungesicherte US-Immobilien hielten, verloren durch Währungsschwankungen im Durchschnitt 0,8% pro Jahr - trotz positiver Mieteinnahmen. Die Volatilität lag bei 8,3%. Das ist mehr als bei vielen Aktienfonds. Und das ist kein Einzelfall. Wer in fremden Währungen investiert, ohne abzusichern, spielt mit dem Wechselkurs - und verliert oft.Wie funktioniert Währungssicherung eigentlich?
Währungssicherung bedeutet nicht, dass Sie auf Auslandsimmobilien verzichten. Es bedeutet, dass Sie den Wechselkurs festlegen - so wie Sie bei einer Hypothek die Zinsen festlegen. Es gibt zwei Hauptinstrumente:- Devisenswaps: Sie tauschen Euro gegen US-Dollar (oder andere Währung) für eine bestimmte Laufzeit - typischerweise 5 bis 10 Jahre. Am Ende tauschen Sie zurück. Der Vorteil: Sie sichern den Kurs für die gesamte Laufzeit ab. Ideal für die Kapitalrückzahlung, wenn Sie die Immobilie verkaufen.
- Terminkontrakte: Sie verkaufen zukünftige Mieteinnahmen in der Fremdwährung gegen Euro zu einem festen Kurs. So bekommen Sie jedes Jahr den gleichen Euro-Betrag, egal ob der Dollar steigt oder fällt.
Wie viel sollten Sie absichern? 50%, 70% oder 100%?
Vollständige Absicherung klingt attraktiv - aber ist es auch sinnvoll? Nicht immer. Wenn der Euro stark wird, verlieren Sie durch die Absicherung den Vorteil, den Sie sonst hätten. Einige Experten, wie Gerd Kommer, warnen: Wer den Euro stark sieht, sollte nicht alles absichern. Denn eine starke Währung macht Reisen und Importe günstiger - das ist ein natürlicher Ausgleich. Die meisten Profis empfehlen einen Absicherungsgrad von 50% bis 70%. Warum? Weil Sie so den größten Teil des Risikos abdecken, aber noch Luft für Gewinne lassen. Wenn der Dollar steigt, profitieren Sie teilweise. Wenn er fällt, sind Sie geschützt. Und Sie vermeiden, dass die Absicherungskosten Ihre gesamte Rendite verschlingen. Ein Investor aus München berichtet: Er hat seine US-Immobilie zu 60% abgesichert. In den Jahren 2021 und 2022, als der Dollar stark stieg, hat ihm das 15.000 Euro eingespart. In 2023, als der Euro wieder stärker wurde, hat er trotzdem noch 2,5% Rendite gemacht - weil er nicht alles abgesichert hatte. Perfekter Mittelweg.
Die Kosten: Was Sie wirklich zahlen müssen
Die 2% pro Jahr klingen nach wenig. Aber rechnen Sie mal nach. Wenn Ihre Immobilie 4% Nettorendite bringt, und Sie 2% für die Absicherung zahlen, bleibt nur 2% übrig. Und das, obwohl Sie die Immobilie nicht verkauft haben. Die Kosten entstehen durch die Zinsdifferenz zwischen den Ländern. Wenn die USA hohe Zinsen haben und Europa niedrige - wie jetzt - wird die Absicherung teurer. Pictet Asset Management erklärt: Wenn die US-Zinsen weiter steigen, könnte die Absicherungskosten auf 2,5% oder mehr klettern. Und das ist nur der Anfang. Dazu kommen noch Bankgebühren, Vertragskosten und manchmal sogar Mindestlaufzeiten. Einige Banken verlangen eine Anzahlung oder Sicherheitsleistung. Das macht die Sache komplexer. Deshalb: Fragt nach allen Kosten - nicht nur nach dem Prozentsatz. Und prüft, ob die Absicherung auch bei Kündigung oder Verkauf vorzeitig aufgelöst werden kann.Was passiert, wenn Sie nichts tun?
Viele Investoren denken: „Ich halte die Immobilie 10 Jahre - da wird sich das schon ausgleichen.“ Das ist ein gefährlicher Irrtum. Historisch gesehen ist das Währungsrisiko nicht normal verteilt. Es gibt lange Phasen, in denen eine Währung stark steigt - und dann bricht sie ein. Der Euro ist seit 2000 gegenüber dem Dollar um bis zu 40% auf- und abgewertet worden. Wer 2008 in die USA investiert hat, hat durch den starken Dollar enorm profitiert. Wer 2022 investiert hat, hat durch den starken Euro große Verluste erlitten - selbst wenn die Mieten stiegen. Studien zeigen: Ohne Absicherung bringen internationale Immobilien kaum mehr Rendite als ein Portfolio aus deutschen Anleihen und Aktien. Die Diversifikation, die man erwartet, entsteht nur, wenn das Währungsrisiko abgesichert ist. Sonst ist es nur eine andere Form von Währungsspekulation - mit Immobilien als Deckmantel.
Wer macht das eigentlich? Und wie einfach ist es?
Institutionelle Investoren - Pensionsfonds, Versicherungen - absichern zu 78% ihre internationalen Immobilien. Sie haben Teams, die das täglich machen. Privatanleger? Nur 22%. Warum? Weil es kompliziert ist. Die Produktbeschreibungen sind schwer verständlich. Die Verträge lang. Die Beratung teuer. Aber es wird einfacher. Deutsche Bank hat im Januar 2023 eine neue digitale Plattform gestartet, die den Absicherungsgrad automatisch an den Markt anpasst. Sie können online eingeben: „Ich habe eine Wohnung in Florida, kaufte sie für 300.000 USD, miete sie für 2.000 USD/Monat.“ Die Plattform berechnet automatisch, wie viel Sie absichern sollten und welche Instrumente am günstigsten sind. Sie brauchen nicht mehr Stunden mit einem Bankberater zu verbringen - nur noch 2 bis 3 Stunden für die Einrichtung. HypoVereinsbank bietet sogar ein zentrales Devisenmanagement an - das ist wie ein Vermögensverwalter für Ihre Währungen. Aber das kostet monatlich 100 bis 200 Euro. Für Einzelinvestoren oft zu viel. Besser: Einmalig beraten lassen, dann selbst verwalten.Was Sie jetzt tun sollten
Wenn Sie gerade eine Auslandsimmobilie kaufen:- Bestimmen Sie, in welcher Währung Ihre Einnahmen fließen (Miete) und Ihre Ausgaben (Kredit, Steuern, Renovierung).
- Rechnen Sie aus, wie viel Euro Sie pro Jahr brauchen - und wie viel Sie aus dem Ausland bekommen.
- Wählen Sie einen Absicherungsgrad: 50% für moderate Risikotoleranz, 70% für Sicherheit.
- Suchen Sie sich eine Bank, die Devisentermingeschäfte anbietet - und fragen Sie nach den Gesamtkosten, nicht nur nach dem Prozentsatz.
- Legen Sie einen Zeitraum fest: 5 Jahre? 10 Jahre? Und prüfen Sie, ob Sie vorzeitig aussteigen können.
- Prüfen Sie, wie viel Geld Sie in den letzten 3 Jahren durch Wechselkursverluste verloren haben.
- Rechnen Sie aus, wie viel Sie in den nächsten 5 Jahren an Mieteinnahmen erwarten.
- Setzen Sie sich mit Ihrer Bank in Verbindung - fragen Sie nach einem kostenlosen Risiko-Check.
Die Zukunft: Wird Absicherung normal?
Der Markt für abgesicherte Immobilienfonds wächst. 2022 betrug das globale Volumen 120 Milliarden Euro. Bis 2025 soll es über 35% aller internationalen Immobilienfonds sein - heute sind es 25%. Die Digitalisierung macht es einfacher. Die Volatilität der Währungen steigt - durch Krieg, Inflation, Zinsänderungen. Wer sich nicht absichert, riskiert mehr als nur Geld. Er riskiert, dass seine gesamte Investition sinnlos wird - nur weil der Euro stärker wurde. Aber: Wer alles absichert, verschenkt langfristig Chancen. Die historische Währungsrisikoprämie - also der Gewinn, den man durch ungeabsicherte Währungspositionen erzielt - war über 20 Jahre positiv. Das heißt: Wer nie absichert, könnte mehr verdienen. Aber auch viel mehr verlieren. Es ist eine Frage von Risiko und Disziplin. Die beste Strategie? Dynamisch. Absichern, wenn die Währung stark schwankt. Weniger absichern, wenn sie stabil ist. Und immer: Vergleichen Sie die Kosten mit dem potenziellen Verlust. Wenn die Absicherung 2% kostet, aber der Verlust 10% betragen könnte - dann ist sie ein Deal. Wenn die Währung stabil bleibt und die Kosten 3% kosten - dann ist es eine Belastung. Es gibt keine perfekte Lösung. Aber es gibt eine klügere als keine.Wie teuer ist eine Währungssicherung für eine US-Immobilie?
Aktuell liegen die Kosten für eine Absicherung von US-Dollar gegen Euro bei etwa 2% pro Jahr. Das bedeutet: Für eine Immobilie mit 4% Nettorendite bleibt nach Absicherung nur noch 2% übrig. Die Kosten entstehen durch die Zinsdifferenz zwischen den USA und dem Euroraum - wenn die US-Zinsen steigen, werden die Kosten höher. Dazu kommen eventuell Bankgebühren und Vertragskosten.
Sollte ich 100% meiner Miete absichern?
Nein, nicht unbedingt. Die meisten Experten empfehlen 50% bis 70%. So schützen Sie sich vor starken Verlusten, wenn der Euro aufwertet, aber profitieren noch von einer Aufwertung des Dollars. Wer alles absichert, verschenkt langfristig Renditechancen - besonders wenn die Währung stabil bleibt.
Was passiert, wenn ich die Immobilie vorzeitig verkaufe?
Wenn Sie eine Absicherung über einen Devisenswap haben, können Sie den Vertrag vorzeitig auflösen - aber meist mit Kosten. Manche Banken verlangen eine Ausgleichszahlung, wenn der Kurs sich seit Vertragsabschluss verschlechtert hat. Fragen Sie vorab, ob und wie der Vertrag kündbar ist - das ist entscheidend für die Flexibilität.
Kann ich die Währungssicherung über einen Fonds machen?
Ja, aber Vorsicht. Ein Immobilienfonds, der in den USA investiert, kann Währungsrisiken absichern - aber das steht nicht immer im Prospekt. Prüfen Sie genau, ob die Absicherung aktiv erfolgt und ob sie auf Ihre Heimatwährung (Euro) abgestimmt ist. Ein Fonds mit „Währungsabsicherung“ kann trotzdem auf Dollar abzielen - das bringt Ihnen nichts, wenn Sie in Euro rechnen.
Warum ist die Währung wichtiger als die Immobilie selbst?
Weil die Immobilie nur dann Wert hat, wenn Sie das Geld in Ihre Heimatwährung umwandeln können. Eine Wohnung in Miami, die 10% Wertsteigerung bringt, ist wertlos, wenn der Dollar gegenüber dem Euro um 15% fällt. Das Währungsrisiko ist oft größer als das Objektrisiko - und wird von vielen Investoren unterschätzt.