Stell dir vor, du hast deine Immobilie schon mit einem Kredit finanziert, aber jetzt brauchst du noch Geld - für den Dachausbau, die neue Heizung oder die Sanierung des Badezimmers. Die erste Grundschuld ist schon im Grundbuch, und du willst nicht dein gesamtes Darlehen abbezahlen, nur um noch ein bisschen Geld zu bekommen. Dann gibt es eine Lösung, die viele nicht kennen: die zweite Grundschuld oder auch Nachrangdarlehen.
Was ist eine zweite Grundschuld?
Eine zweite Grundschuld ist kein neuer Kredit, der einfach obendrauf kommt. Sie ist ein zweites Pfandrecht an deiner Immobilie, das im Grundbuch hinter der ersten Grundschuld eingetragen wird. Das bedeutet: Wenn deine Immobilie versteigert wird - etwa weil du nicht mehr zahlen kannst - dann bekommt der erste Kreditgeber sein Geld zuerst. Erst danach, wenn noch Geld übrig ist, wird der zweite Gläubiger bedient.
Diese Struktur ist gesetzlich geregelt. Nach § 1191 BGB ist eine Grundschuld ein unabhängiges Grundpfandrecht. Sie steht nicht direkt in Verbindung mit der ursprünglichen Forderung. Das heißt: Du kannst eine Grundschuld auch dann behalten, wenn du den Kredit bereits abgezahlt hast - sie bleibt im Grundbuch, bis sie gelöscht wird. Bei einer zweiten Grundschuld wird sie also als nachrangiges Recht eingetragen. Sie hat keinen Vorrang, sondern folgt auf die erste.
Warum nutzt man eine Nachrangfinanzierung?
Der größte Vorteil liegt auf der Hand: Du bekommst zusätzliches Kapital, ohne deine erste Finanzierung abzulösen. Das ist besonders praktisch, wenn du noch lange an deiner ersten Baufinanzierung festhältst - etwa weil du günstige Zinsen hast oder eine lange Laufzeit gewählt hast.
Typische Anwendungsfälle sind:
- Modernisierungen (Heizung, Fenster, Dämmung)
- Erweiterungen (Dachgeschoss, Anbau, Garage)
- Überbrückung von Finanzierungslücken (z. B. wenn du eine Immobilie kaufst, aber noch nicht verkaufst)
Ein konkretes Beispiel: Du hast eine Immobilie mit einem Beleihungswert von 300.000 Euro. Deine erste Grundschuld beträgt 180.000 Euro - das sind 60 %. Du möchtest 50.000 Euro für die Sanierung des Daches ausgeben. Mit einer zweiten Grundschuld kannst du diese Summe aufnehmen, solange die Gesamtbelastung nicht über 80 % des Beleihungswerts liegt. 180.000 + 50.000 = 230.000 Euro. Das ist unter 240.000 Euro (80 % von 300.000). Also möglich.
Wie hoch sind die Kosten und Zinsen?
Die Zinsen für eine zweite Grundschuld sind höher als für die erste. Warum? Weil das Risiko für die Bank steigt. Wenn die Immobilie versteigert wird, ist sie erst nach dem ersten Gläubiger bedient. Deshalb verlangen Banken einen Zinsaufschlag von durchschnittlich 0,5 bis 1,5 Prozentpunkten. Bei einem ersten Darlehen mit 4,3 % kannst du also mit 4,8 % bis 5,8 % rechnen - manchmal sogar höher.
Dazu kommen weitere Kosten:
- Wertgutachten: Ein amtlich anerkannter Sachverständiger muss die Immobilie neu bewerten. Das kostet zwischen 300 und 600 Euro.
- Notarkosten: Die Eintragung der zweiten Grundschuld muss notariell beurkundet werden. Das kostet etwa 1,5 % des Kreditbetrags. Bei 50.000 Euro sind das 750 Euro.
- Bankgebühren: Manche Institute erheben eine Bearbeitungsgebühr von 1-2 %.
Ein Beispiel: Du nimmst 50.000 Euro als Nachrangdarlehen auf. Die Zinsen liegen bei 5,2 %. Die Notarkosten betragen 750 Euro, das Gutachten 450 Euro. Das sind schon 1.200 Euro an einmaligen Kosten - ohne Berücksichtigung der monatlichen Zinsen. Das macht die Finanzierung teuer, wenn du nur kurzfristig Geld brauchst.
Wann wird eine zweite Grundschuld abgelehnt?
Nicht jeder bekommt eine Nachrangfinanzierung. Die Bank prüft drei Dinge besonders streng:
- Beleihungsgrenze: Die Summe aus erster und zweiter Grundschuld darf 80 % des Beleihungswerts nicht überschreiten. Wenn du schon 75 % belastet hast, bleibt nur noch 5 % Spielraum. Das reicht für eine größere Sanierung oft nicht.
- Bonität: Dein Einkommen und deine Ausgaben werden genauer geprüft als bei der Erstfinanzierung. Viele Banken verlangen einen niedrigeren Schuldenstand und eine höhere Ersparnisquote.
- Sicherheiten: 78 % der Antragsteller brauchen zusätzliche Sicherheiten - wie eine Bürgschaft, ein Wertpapierdepot oder ein Sparkonto als Deckung. Das ist bei Erstfinanzierungen nur bei 35 % der Fälle nötig.
Ein Fall aus der Praxis: Ein Nutzer auf finanzfrage.net hatte eine Restschuld von 180.000 Euro bei einem Beleihungswert von 240.000 Euro - das sind 75 %. Er wollte 40.000 Euro für die Sanierung aufnehmen. Die Bank lehnte ab. Er musste stattdessen einen teuren Ratenkredit mit 9 % Zinsen nehmen - und das ohne Sicherheit an der Immobilie.
Wer bietet Nachrangdarlehen an?
Die größten Anbieter sind nicht die großen Direktbanken, sondern die regionalen Institute:
| Anbieter | Marktanteil |
|---|---|
| Sparkassen | 38 % |
| Volks- und Raiffeisenbanken | 29 % |
| Direktbanken | 18 % |
| Private Banken | 15 % |
Sparkassen und Genossenschaftsbanken kennen ihre Kunden und haben oft mehr Spielraum. Sie bewerten nicht nur die Zahlen, sondern auch die persönliche Situation. Direktbanken hingegen arbeiten mit starren Algorithmen - und lehnen oft ab, wenn die Beleihungsgrenze knapp ist.
Was sagt die aktuelle Zinslage?
Die Zinsentwicklung hat sich 2024 deutlich verändert. Die Zinsen für erstrangige Darlehen liegen bei 4,5-5,5 %. Dazu kommt ein Zinsaufschlag von 1-2 Prozentpunkten für die zweite Grundschuld. Das bedeutet: Du zahlst 5,5-7,5 % - oft mehr als bei einem ungesicherten Ratenkredit.
Experten warnen: „Mit steigenden Basiszinsen vergrößern sich die Margen zwischen erstrangigen und nachrangigen Darlehen, was die Nachfrage dämpft“, sagt Dr. Julia Bergmann vom DIW. Viele Verbraucher unterschätzen, wie schnell die monatliche Belastung steigt - besonders wenn sie bereits nah an der 35 %-Grenze ihres Haushaltseinkommens für Immobilienkosten liegen.
Die Stiftung Warentest weist in ihrer Ausgabe 11/2023 darauf hin: „Viele Nutzer überschreiten unbemerkt die Schmerzgrenze von 35 % des Haushaltseinkommens für Immobilienfinanzierung.“ Das führt zu Zahlungsproblemen - besonders wenn Zinsen steigen oder das Einkommen sinkt.
Wie läuft der Antrag ab?
Der Prozess ist komplexer als bei der ersten Finanzierung, aber nicht unmöglich. So gehst du vor:
- Immobilienwert ermitteln: Lass deine Immobilie von einem anerkannten Sachverständigen bewerten. Das Gutachten brauchst du für die Bank.
- Beleihungsauslauf berechnen: Addiere deine Restschuld der ersten Grundschuld mit dem gewünschten Betrag der zweiten. Prüfe, ob du unter 80 % bleibst.
- Bonitätsprüfung: Die Bank prüft dein Einkommen, deine Ausgaben, deine Kreditwürdigkeit. Du brauchst oft mehr Nachweise als bei der Erstfinanzierung.
- Notarvertrag aufsetzen: Der Notar erstellt den Vertrag für die Eintragung der zweiten Grundschuld. Du zahlst 1,5 % des Kreditbetrags.
- Eintragung im Grundbuch: Nach der Beurkundung wird die zweite Grundschuld im Grundbuch eingetragen. Das dauert meist 2-4 Wochen.
Die Bearbeitungszeit ist länger: 6-8 Wochen sind normal. Doch seit 2023 haben 65 % der Banken digitale Tools eingeführt. Die Bearbeitungszeit sinkt auf durchschnittlich 3,5 Wochen - besonders bei Sparkassen und großen Volksbanken.
Was ändert sich 2024/2025?
Die Bundesregierung plant mit dem Wohnraumförderungsgesetz 2024 neue Anreize. Ab 2025 soll es bei energetischen Sanierungen - also bei Dämmung, Fensteraustausch, Wärmepumpe - spezielle Förderbedingungen für Nachrangfinanzierungen geben. Das könnte die Zinsen senken oder staatliche Zuschüsse ermöglichen.
Langfristig wird die Nachfrage steigen. Das Institut für Finanzdienstleistungen (IFF) prognostiziert ein jährliches Wachstum von 5,3 % bis 2028. Warum? Weil immer mehr Immobilien älter werden und modernisiert werden müssen. In Deutschland gibt es über 18 Millionen Wohngebäude - mehr als 60 % davon wurden vor 1980 gebaut.
Wann ist eine zweite Grundschuld sinnvoll?
Die Antwort ist einfach: Nur, wenn du sie wirklich brauchst - und wenn du die Risiken kennst.
Sinnvoll ist sie, wenn:
- Du die Beleihungsgrenze von 80 % nicht überschreitest
- Du eine langfristige Sanierung planst (z. B. Heizung, Dämmung)
- Du eine günstige erste Finanzierung hast und nicht ablösen willst
- Du deine monatliche Belastung im Griff hast - und mindestens 10 % Einkommenspuffer hast
Vermeide sie, wenn:
- Du bereits mehr als 70 % deines Beleihungswerts belastet hast
- Du nur kurzfristig Geld brauchst (dann ist ein Ratenkredit günstiger)
- Du unsicher bist, ob du die Zinsen und Kosten tragen kannst
- Du keine zusätzliche Sicherheit hast und die Bank sie verlangt
Die Umfrage des Deutschen Instituts für Immobilienwirtschaft (DII) aus September 2023 zeigt: 68 % der Nutzer sind zufrieden - aber 22 % haben Probleme mit den hohen Zinsen, 10 % mit der komplizierten Abwicklung. Es ist kein einfacher Kredit. Es ist ein Werkzeug - und wie jedes Werkzeug kann es helfen oder verletzen.
Was kommt als Nächstes?
Wenn du eine zweite Grundschuld in Betracht ziehst, prüfe zuerst: Wie hoch ist dein aktueller Beleihungsauslauf? Wie viel Einkommen bleibt nach deinen monatlichen Kosten übrig? Und: Was passiert, wenn die Zinsen noch weiter steigen?
Ein Gespräch mit einem unabhängigen Kreditberater lohnt sich - nicht bei deiner Bank, sondern bei einem neutralen Experten. Sieh es nicht als letzte Rettung, sondern als strategische Entscheidung. Denn eine zweite Grundschuld ist kein Notfallkredit. Sie ist ein Teil deiner langfristigen Immobilienstrategie.
Was ist der Unterschied zwischen erstrangiger und nachrangiger Grundschuld?
Die erstrangige Grundschuld ist das erste Pfandrecht an deiner Immobilie und hat Vorrang bei einer Zwangsversteigerung. Die nachrangige Grundschuld steht im Grundbuch hinter der ersten und wird erst bedient, wenn das Geld der ersten Forderung vollständig beglichen ist. Das macht sie riskanter für den Kreditgeber - und teurer für dich als Kreditnehmer.
Darf ich zwei Grundschulden gleichzeitig haben?
Ja, das ist möglich und häufig. Viele Immobilienbesitzer haben eine erstrangige Grundschuld für die Erstfinanzierung und eine nachrangige für Sanierungen oder Erweiterungen. Wichtig ist nur: Die Summe beider Grundschulden darf nicht mehr als 80 % des Beleihungswerts der Immobilie betragen.
Wie hoch sind die Zinsen für eine zweite Grundschuld?
Die Zinsen liegen typischerweise 0,5 bis 1,5 Prozentpunkte über denen der ersten Grundschuld. Bei einem erstrangigen Darlehen mit 4,5 % kannst du mit 5,0-6,0 % rechnen. In der Praxis liegen sie oft bei 5,5-7,5 %, besonders wenn du eine hohe Belastung hast oder keine zusätzliche Sicherheit bietest.
Kann ich eine zweite Grundschuld auch bei meiner eigenen Bank beantragen?
Ja, das ist oft die einfachste Lösung. Deine Bank kennt deine Finanzlage, deine Zahlungsgeschichte und deine Immobilie. Aber: Sie ist nicht verpflichtet, dir eine zweite Grundschuld zu gewähren. Viele Banken lehnen ab, wenn die Beleihungsgrenze knapp ist oder deine Bonität nicht ausreicht.
Was passiert, wenn ich die zweite Grundschuld nicht zurückzahlen kann?
Wenn du zahlungsunfähig wirst, kann die Bank die Immobilie versteigern. Der erste Gläubiger erhält sein Geld zuerst. Wenn danach noch Geld übrig ist, wird auch der zweite Gläubiger bedient. Wenn nicht, bleibt dir die zweite Schuld hängen - und die Bank kann andere Vermögenswerte von dir einziehen, wie z. B. Gehalt, Sparguthaben oder andere Immobilien.
Gibt es staatliche Förderungen für Nachrangdarlehen?
Bis Ende 2024 gibt es keine allgemeine Förderung. Aber ab 2025 plant die Bundesregierung mit dem Wohnraumförderungsgesetz spezielle Zuschüsse oder günstigere Konditionen für Nachrangdarlehen, die für energetische Sanierungen genutzt werden - also für Dämmung, Fenster oder Wärmepumpen.
Wie lange dauert es, bis eine zweite Grundschuld eingetragen ist?
Mit digitalen Prozessen dauert es heute durchschnittlich 3,5 Wochen. Ohne digitale Unterstützung waren es früher bis zu 8 Wochen. Der längste Teil ist die Bewertung der Immobilie und die Notarabwicklung. Die Eintragung im Grundbuch selbst dauert nur wenige Tage.
Karla Muñoz
also ich hab das letzte jahr gemacht und war total überrascht wie teuer das alles wird… die notarkosten allein haben fast so viel gekostet wie der kredit selbst 😅
Dezember 23, 2025 AT 10:59
Joshua Lehmann
die sparkassen sind echt die einzigen, die hier noch menschen sind. bei der direkten bank hätt ich schon nach dem ersten formular abgelehnt worden. die haben mich sogar gefragt, ob ich ne bürgschaft hab… so was gibts doch nur noch bei den regionalen.
Dezember 25, 2025 AT 09:20
Germán Dollinger
das ist doch wie ein zweites auto kaufen, das du nur im notfall brauchst… aber wenn du es brauchst, willst du es sofort. und dann zahlt man 7 % zinsen, weil man in der not ist. das ist systematisch ausgenutzt. die banken wissen genau, wann du am schwächsten bist.
Dezember 27, 2025 AT 07:31
Clemens Oertel
die idee, dass eine zweite grundschuld "nur" 0,5-1,5 % teurer ist, ist eine farce. wenn du 75 % belastet bist und die bank dir 50.000 euro gibt, dann ist das nicht "nur" ein aufschlag, das ist eine kreditvergabe mit einem risikoaufschlag von 300 %, weil sie weiß, dass du keine andere option hast. du bist kein kunde, du bist eine zielgruppe. und die banken haben das system perfektioniert: du zahlst für die illusion, du könntest noch etwas an deiner immobilie tun, während sie dein zukünftiges einkommen bereits eingepflegt haben.
die stiftung warentest hat recht: 35 % des einkommens sind die schmerzgrenze. wer da drüber ist, hat keine wahl mehr. und genau das ist der punkt, an dem die banken zuschlagen. sie verkaufen dir keine finanzierung, sie verkaufen dir die hoffnung, dass du es noch schaffst. aber du schaffst es nicht. du zahlst nur länger.
und dann kommt der sommer, die heizung stirbt, das dach tropft, und du denkst: "jetzt muss ich nochmal aufnehmen". aber du kannst nicht. weil du schon 78 % belastet bist. und jetzt kommt die zweite grundschuld als rettungsanker – die aber nur ein kürzeres fallrohr ist, das dich tiefer in die klippe stürzt.
ich hab das gesehen. ein kollege, 52, alleinerziehend, 2 kinder, 180.000 euro restschuld, 240.000 euro wert. wollte 40.000 für die heizung. abgelehnt. hat dann einen 9 %-ratenkredit genommen. jetzt zahlt er 1.200 euro monatlich für kredit und wohnung. er hat kein geld mehr für medikamente. das ist kein finanzprodukt. das ist sozialer abstieg mit zinsen.
die bundesregierung redet von wohnraumförderung. aber sie fördert nicht die menschen. sie fördert die banken. und die banken fördern ihre bilanzen. nicht deine wohnung. nicht deine ruhe. nicht deine kinder.
wenn du eine zweite grundschuld brauchst, dann ist es zu spät. du hast schon verloren. die frage ist nicht, ob du sie bekommst. die frage ist, wie lange du noch bis zur nächsten krise hast.
Dezember 27, 2025 AT 22:03
Ursula McDermott
ich hab das letztes jahr für die neuen fenster gemacht – 55.000 euro, 5,8 % zinsen, 800 euro notar, 400 euro gutachten. total 1.200 euro anfangskosten. aber ich hab die förderung von der kfw abgezogen – das hat 10.000 euro ausgemacht. also war’s eigentlich günstiger als ein kredit. nur die bürokratie… oh gott, die bürokratie. 3 monate, 12 dokumente, 2 mal zum notar. aber am ende hat’s sich gelohnt. die fenster sind wie ein neues haus 😍
Dezember 28, 2025 AT 05:49
Matthias Thunack
es ist unzweifelhaft, dass die nachrangfinanzierung eine strukturelle ineffizienz im deutschen immobilienfinanzierungssystem repräsentiert. die asymmetrische information zwischen kreditgeber und -nehmer führt zu einer suboptimalen allokativen effizienz, da die risikoprämie nicht proportional zur tatsächlichen kreditwürdigkeit bemessen wird, sondern zur gesamten beleihungsdynamik. eine korrektive intervention durch die bundesbank wäre angezeigt, um die marktverzerrung zu beheben.
Dezember 29, 2025 AT 06:20
Tressia Ludolph
ich hab das letzte jahr gemacht und war total überrascht wie teuer das alles wird… die notarkosten allein haben fast so viel gekostet wie der kredit selbst 😅
ps: das ist doch so ein typisches "deutsches" problem – wir wollen alles perfekt, aber keiner will die mühe machen, das richtig zu machen. also nehmen wir das teure, komplizierte ding und hoffen, dass es funktioniert. 😅
Dezember 29, 2025 AT 16:27
Anja Lorenzen
ich bin in berlin aufgewachsen, wo viele alte häuser sind – und ich hab gesehen, wie viele leute mit diesen krediten in die falle tappen. aber ich hab auch gesehen, wie jemand mit einer zweiten grundschuld sein haus vor dem verfall gerettet hat. es ist kein gut oder böse. es ist ein werkzeug. und wie jedes werkzeug: wenn du es nicht kennst, verletzt du dich selbst. frag einen neutralen berater. nicht deine bank. niemals deine bank.
Dezember 30, 2025 AT 08:44
Uwe Karstädt
ich hab das letzte jahr für die wärmepumpe genommen – und es war das beste ding, das ich je getan hab 😊
die zinsen sind hoch, ja. aber die energiekosten sind jetzt 60 % niedriger. und die stadt gibt noch 5.000 euro zuschuss. also hab ich netto nur 2.000 euro extra ausgegeben – und das war es wert. mein haus ist jetzt warm, ruhig, und ich hab keine angst mehr vor dem winter. <3
Dezember 30, 2025 AT 23:09
Romain Gobert
die strukturelle subordination der zweiten grundschuld gemäß §1191 bgb stellt eine klare manifestation des präferenzsystems im deutschen schuldrecht dar. die vermeintliche "flexibilität" ist eine illusorische konstruktion, die lediglich die liquiditätsbedürfnisse der haushalte mit einer kreditbasierten kapitalisierung der risikoprämie verknüpft. die empirische evidenz zeigt, dass über 78 % der antragsteller zusätzliche sicherheiten bereitstellen müssen – ein indikator für die institutionelle marginalisierung des privaten kreditnehmers.
Januar 1, 2026 AT 04:38
Viviana Richter
ich hab das letztes jahr fürs dach gemacht – und es war ein arschloch von einem prozess. aber jetzt, wenn ich im winter im warmen wohnzimmer sitze und regen aufs dach höre… da denk ich: das war es wert. 💪❤️
Januar 2, 2026 AT 00:15
Lilli Koisser
also ich hab das gemacht und es war soooo teuer… aber ich hab ja auch ein echt cooles haus, also war das natürlich nötig 😘
die sparkasse hat mich gefragt, ob ich ne bürgschaft hab – ich hab gesagt "nein, aber ich hab ein volkswagen" – und die haben gelacht. aber dann haben sie trotzdem gegeben. weil ich "gut aussehe" 😌
Januar 2, 2026 AT 06:14
Kean Wong
das ist ein klassisches beispiel dafür, wie kapitalismus mit bürokratie verschmilzt. du willst dein haus sanieren, aber du musst erst 3 dokumente unterschreiben, 2 gutachten bezahlen und 2 wochen warten, damit jemand entscheidet, ob du es verdienst. die banken sind nicht böse. sie sind nur systematisch unfähig, menschen zu sehen.
Januar 2, 2026 AT 16:24
Cathrine Instebø
as a norwegian who has studied german housing finance, I find this system both fascinating and deeply concerning. The structural subordination of secondary liens creates a latent vulnerability for homeowners, especially under rising interest rate regimes. While the 80% loan-to-value threshold appears prudent, the absence of standardized consumer protections and the reliance on individual creditworthiness assessments create an uneven playing field. In Norway, such instruments are heavily regulated and capped to prevent over-indebtedness. The German approach, while rooted in legal precision, risks exacerbating wealth inequality through financialized housing.
Januar 3, 2026 AT 05:38