Familienstiftung gründen und Immobilien einbringen: So schützen Sie Ihr Vermögen langfristig

Wenn Sie Immobilien besitzen und möchten, dass diese langfristig in Ihrer Familie bleiben - ohne dass sie nach dem Tod eines Elternteils zwischen den Kindern aufgeteilt, verkauft oder versteigert werden - dann ist eine Familienstiftung eine der effektivsten Lösungen. Im Gegensatz zu einem einfachen Testament oder einer Erbengemeinschaft bietet sie einen rechtlich festen Rahmen, der das Vermögen vor Zersplitterung, Gläubigern und unvorhergesehenen Verkäufen schützt. Besonders bei Wohn- oder Gewerbeimmobilien, die Mieteinnahmen generieren, ist diese Struktur in Deutschland seit Jahren beliebt. Doch wie funktioniert das genau? Und was kostet es wirklich?

Was ist eine Familienstiftung?

Eine Familienstiftung ist eine rechtsfähige Einrichtung, die nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) gegründet wird. Sie hat keinen Eigentümer, aber einen Zweck: das Vermögen für die Familie zu bewahren. Sie ist keine gemeinnützige Stiftung - sie dient nicht der Allgemeinheit, sondern nur den Mitgliedern Ihrer Familie. Die Begünstigten sind meist Kinder, Enkel, manchmal auch Geschwister oder Ehepartner. Die Stiftung selbst wird zum rechtlichen Eigentümer der Immobilien, die Sie einbringen. Das bedeutet: Die Immobilie steht nicht mehr auf Ihrem Namen, sondern auf dem der Stiftung - und bleibt dort, solange die Stiftung besteht.

Das Stiftungskapital muss mindestens 100.000 Euro betragen. Das kann Bargeld sein, aber auch eine Immobilie, ein Grundstück oder Anteile an einer GmbH. Viele Familien nutzen genau das: Sie übertragen eine vermietete Wohnung, ein Mehrfamilienhaus oder ein Gewerbeobjekt direkt in die Stiftung. Danach fließen die Mieteinnahmen in die Stiftungskasse und werden nach den Regeln der Satzung an die Begünstigten ausgezahlt - etwa als monatliche Zuwendungen oder als Unterstützung bei der Ausbildung.

Wie wird eine Immobilie in eine Familienstiftung eingebracht?

Das ist der kritischste Schritt - und er ist komplizierter als ein normaler Verkauf. Sie verkaufen die Immobilie nicht, sondern eintragen sie als Stiftungskapital. Das klingt nach einer einfachen Übertragung, ist es aber nicht. Hier passiert rechtlich genau das Gleiche wie bei einem Verkauf: Die Immobilie wird vom Grundbuch des Stifters gelöscht und auf die Stiftung eingetragen. Das erfordert einen notariellen Vertrag gemäß § 311b BGB. Der Notar erstellt den Übertragungsvertrag, in dem steht: „Der Stifter bringt die Immobilie als Stiftungsvermögen ein.“ Kein Kaufpreis, keine Zahlung - nur die Übertragung.

Dabei ist ein Verkehrswertgutachten Pflicht. Ein zertifizierter Immobiliengutachter muss den aktuellen Marktwert der Immobilie feststellen. Warum? Weil die Steuerbehörden wissen wollen, wie viel Wert in die Stiftung fließt. Das Gutachten ist der Maßstab für die Schenkungssteuer - und für die spätere Besteuerung der Mieteinnahmen. Ohne dieses Gutachten wird die Eintragung im Grundbuch nicht genehmigt.

Ein Beispiel: Sie haben ein Mehrfamilienhaus mit fünf Wohnungen, das 1,2 Millionen Euro wert ist. Der Gutachter bestätigt diesen Wert. Sie übertragen es in die Stiftung. Die Stiftung ist jetzt Eigentümerin. Sie selbst haben das Haus nicht mehr - aber Ihre Kinder und Enkel haben Anspruch auf die Mieteinnahmen, wie in der Satzung festgelegt.

Welche Steuern fallen an?

Steuerlich ist das Ganze clever gestaltet - aber nicht ohne Fallstricke.

Grunderwerbsteuer entfällt - das ist ein großer Vorteil. Wenn Sie eine Immobilie verkaufen, zahlen Sie in Österreich und Deutschland je nach Bundesland zwischen 3,5 % und 6,5 % Grunderwerbsteuer. Bei einer Stiftungseinbringung ist das nicht der Fall, weil es keine Kauftransaktion ist, sondern eine Schenkung. Das gilt aber nur, wenn keine Schulden oder Wohnrechte mit übertragen werden. Wenn das Haus z. B. noch eine Hypothek von 300.000 Euro trägt, und Sie diese mit in die Stiftung bringen, dann wird die Grunderwerbsteuer auf diesen Schuldenanteil fällig.

Schenkungssteuer ist der andere Punkt. Hier gibt es einen Freibetrag von 100.000 Euro pro Kind oder Enkel - wenn diese als Begünstigte festgelegt sind. Das bedeutet: Wenn Sie ein Haus im Wert von 1,2 Millionen Euro in die Stiftung einbringen und drei Kinder als Begünstigte haben, dann kann jeder von ihnen 100.000 Euro freibetraglich erhalten. Insgesamt: 300.000 Euro steuerfrei. Der Rest - 900.000 Euro - wird mit 15 % bis 30 % besteuert, je nach Verwandtschaftsgrad. Aber: Sie können diesen Betrag über mehrere Jahre verteilen. Ein Trick: Sie bringen erst 500.000 Euro ein, warten drei Jahre, dann die restlichen 700.000 Euro. So nutzen Sie den Freibetrag zweimal.

Die laufende Besteuerung ist der wahre Vorteil. Die Stiftung zahlt nur 15 % Körperschaftsteuer plus Solidaritätszuschlag auf die Mieteinnahmen. Keine Einkommensteuer, keine Gewerbesteuer. Wenn Sie die Immobilie privat halten, zahlen Sie bis zu 42 % Einkommensteuer auf die Miete. Ein Beispiel: 95.000 Euro Miete pro Jahr. Bei Privatbesitz: ca. 42.750 Euro Steuern. Bei Stiftung: nur 14.250 Euro. Das sind 28.500 Euro mehr im Jahr, die in der Familie bleiben.

Und wenn Sie die Immobilie später verkaufen? Nach zehn Jahren ist der Verkauf steuerfrei - genau wie bei Privatvermögen. Bei einer GmbH wäre das anders: Dort könnte der Verkauf der Anteile (Share-Deal) sofort steuerfrei sein - aber nur, wenn die GmbH nicht mehr als 10 % ihres Vermögens in Immobilien hat. Die Familienstiftung ist hier flexibler und transparenter.

Was muss in der Satzung stehen?

Die Satzung ist die „Verfassung“ der Stiftung. Ohne sie gibt es keine Stiftung. Sie muss klar formuliert sein, sonst kann das Finanzamt sie anfechten. Wichtige Punkte:

• Zweck: „Sicherung und Verwaltung des Familienvermögens“ - kein allgemeiner Satz, sondern konkret: „Verwaltung der Immobilien in Krems an der Donau, Wien und Salzburg.“
• Begünstigte: Wer bekommt was? Nur direkte Nachkommen? Auch Ehepartner? Gibt es eine Altersgrenze? (Z. B.: „Kinder ab 25 Jahren erhalten jährlich 5 % der Mieteinnahmen.“)
• Verwaltung: Wer verwaltet die Stiftung? Ein Stiftungsrat? Ein Verwalter? Wie wird er bestellt? Wer kann ihn abberufen?
• Auszahlungsregel: Werden die Mieteinnahmen komplett ausgezahlt? Oder wird ein Teil zurückbehalten für Reparaturen?
• Nachfolgeregelung: Was passiert, wenn alle Begünstigten verstorben sind? Geht das Vermögen an eine andere Stiftung? An eine gemeinnützige Einrichtung?

Die Satzung sollte von einem Fachanwalt für Erbrecht oder Steuerrecht entworfen werden. Viele Online-Vorlagen sind zu vage - und führen später zu Streit oder Steuerproblemen.

Stiftung vs. GmbH: Was ist besser?

Ein häufiger Vergleich: Familienstiftung oder GmbH? Beide sind rechtlich selbstständig. Aber sie haben unterschiedliche Stärken.

Für die meisten Familien mit Immobilien ist die Stiftung die bessere Wahl - besonders wenn das Ziel ist, das Vermögen zu erhalten, nicht zu handeln. Die GmbH ist attraktiv, wenn Sie später aktiv mit Immobilien spekulieren oder in andere Unternehmen investieren wollen. Aber für die klassische „Familienimmobilie“ ist die Stiftung klarer, stabiler und steuerlich günstiger.

Wie wird die Stiftung verwaltet?

Die Stiftung ist kein passives Depot. Sie muss aktiv verwaltet werden. Das bedeutet:

• Alle Mietverträge laufen auf die Stiftung.
• Die Stiftung zahlt die Hausgelder, Versicherungen und Instandhaltungskosten.
• Es muss ein eigenes Bankkonto geben - kein privates Konto!
• Jährlich wird eine Steuererklärung abgegeben - Körperschaftsteuer, Gewerbesteuer (falls gewerblich genutzt), Umsatzsteuer (bei Gewerbeimmobilien).
• Ein jährlicher Rechenschaftsbericht für die Begünstigten ist empfehlenswert.

Einige Familien setzen einen professionellen Treuhänder ein - etwa einen Steuerberater oder eine spezialisierte Verwaltungsgesellschaft. Das kostet 1.500 bis 5.000 Euro pro Jahr, je nach Umfang. Aber es vermeidet Fehler, die die Stiftung gefährden könnten.

Wann lohnt sich eine Familienstiftung?

Nicht für jede Immobilie. Sie lohnt sich, wenn:

• Das Vermögen über 1 Million Euro beträgt
• Mindestens zwei Kinder oder Enkel als zukünftige Begünstigte existieren
• Die Immobilie Mieteinnahmen generiert
• Sie den Nachkommen eine langfristige finanzielle Absicherung geben wollen
• Sie die Zersplitterung des Vermögens vermeiden möchten

Wenn Sie nur eine kleine Wohnung besitzen, die Sie verkaufen wollen, ist die Stiftung überdimensioniert. Die Kosten für Gründung, Notar, Gutachten und Verwaltung liegen bei 15.000 bis 25.000 Euro - und das lohnt sich erst ab einem gewissen Vermögensumfang.

Was passiert, wenn die Stiftung aufgelöst wird?

Das ist selten - aber möglich. Wenn alle Begünstigten verstorben sind, kann die Satzung vorsehen, dass das Vermögen an eine gemeinnützige Einrichtung geht - etwa an eine Stiftung für sozial schwache Familien. Oder es wird an die nächsten Verwandten verteilt. Die Auflösung muss vom Finanzamt genehmigt werden. Sie ist nicht einfach möglich - die Stiftung ist ja gerade dafür da, langfristig zu bestehen.

Wie geht es weiter?

Wenn Sie eine Familienstiftung mit Immobilien in Betracht ziehen, dann:

1. Prüfen Sie, ob Ihr Vermögen über 1 Million Euro liegt.
2. Holen Sie ein unabhängiges Verkehrswertgutachten für Ihre Immobilie ein.
3. Sprechen Sie mit einem Fachanwalt für Erbrecht und einem Steuerberater, der Familienstiftungen kennt.
4. Entwerfen Sie gemeinsam eine Satzung - mit klaren Regeln für die Zukunft.
5. Beauftragen Sie einen Notar für die Übertragung.
6. Registrieren Sie die Stiftung beim zuständigen Stiftungsregister.

Es ist kein schneller Prozess. Aber es ist einer der sichersten Wege, Ihr Lebenswerk für Ihre Familie zu bewahren - ohne dass es nach Ihrem Tod in Streit, Verkauf oder Steuerlast zerfällt.