Cap Rate verstehen: Was es wirklich bedeutet und wie es deine Immobilieninvestitionen beeinflusst

Wenn du in Immobilien investierst, ist Cap Rate, die Kapitalisierungsrate, die standardisierte Kennzahl, mit der du den jährlichen Ertrag einer Immobilie im Verhältnis zu ihrem Kaufpreis misst. Auch bekannt als Kapitalisierungsrate, zeigt sie dir, wie viel Geld du pro Jahr wirklich verdienst – ohne Finanzierung, Steuern oder Instandhaltungskosten zu berücksichtigen. Sie ist nicht nur eine Zahl, sie ist dein Kompass, um zwischen teuren, aber schlecht rentierenden Objekten und günstigen, aber starken Investments zu unterscheiden. Viele Investoren schauen nur auf den Kaufpreis oder die Mieteinnahmen – aber das reicht nicht. Eine Immobilie mit 1.500 € Miete klingt gut, aber wenn sie 400.000 € kostet, ist die Cap Rate nur 4,5 %. Eine andere mit 1.200 € Miete und 200.000 € Kaufpreis hat eine Cap Rate von 7,2 %. Wer nur auf den Nennwert schaut, kauft teuer und verliert langfristig.

Die Renditeberechnung, die das jährliche Nettoertragspotenzial einer Immobilie in Prozent des Anschaffungswerts darstellt ist der Kern der Cap Rate. Sie wird berechnet als: Jahresreinvermögen geteilt durch Kaufpreis. Das Jahresreinvermögen ist die Miete abzüglich aller laufenden Kosten – aber nicht Zinsen oder Tilgung. Das ist entscheidend. Denn die Cap Rate sagt dir, wie gut die Immobilie allein als Vermögenswert funktioniert. Sie hat nichts mit deinem Kredit zu tun. Wenn du eine 5 % Cap Rate hast, verdienst du 5 % pro Jahr, egal ob du bar kaufst oder einen 80 % Kredit aufnimmst. Das macht sie vergleichbar – unabhängig von deiner Finanzierung. Und das ist, warum Profis sie nutzen: Sie filtert die echte Wertigkeit heraus.

Ein weiterer wichtiger Begleiter ist der Immobilienwert, der Marktwert einer Immobilie, der sich direkt aus der Cap Rate und dem erzielbaren Nettoertrag ergibt. Wenn du weißt, wie hoch die Cap Rate in deiner Region üblich ist – sagen wir 6 % – und deine Immobilie 12.000 € Nettoertrag bringt, dann ist ihr Wert 200.000 €. Keine Schätzung, kein Gutachten. Reine Mathematik. Wenn jemand dir ein Objekt für 250.000 € anbietet, das nur 12.000 € einbringt, dann liegt die Cap Rate bei 4,8 %. Das ist unterdurchschnittlich. Du musst dich fragen: Warum? Liegt es an der Lage? An der Sanierung? Oder ist es einfach überteuert? Die Cap Rate gibt dir die Antwort, bevor du unterschreibst.

Und dann gibt es noch die Kaufnebenkosten, die zusätzlichen Ausgaben beim Immobilienkauf wie Grunderwerbsteuer, Notar und Makler, die den tatsächlichen Anschaffungswert erhöhen. Viele vergessen sie bei der Cap Rate-Berechnung. Aber sie zählen. Wenn du 200.000 € für eine Immobilie zahlst, aber 15.000 € an Nebenkosten hast, dann ist dein tatsächlicher Anschaffungswert 215.000 €. Die Cap Rate sinkt von 6 % auf 5,6 %. Das klingt nach wenig – aber bei 10 Objekten macht das 15.000 € Unterschied pro Jahr. Du musst die Nebenkosten in deine Rechnung einbeziehen, sonst rechnest du mit falschen Zahlen.

Du findest hier keine theoretischen Abhandlungen. Du findest konkrete Beispiele aus der Praxis: Wie man die Cap Rate in Altbauten berechnet, warum sie in Großstädten anders ist als auf dem Land, wie man sie mit Sanierungen verbessert und warum du niemals ein Angebot ohne sie akzeptieren solltest. Alle Beiträge hier sind auf das Niveau von echten Investoren zugeschnitten – kein Marketing, keine versteckten Verkaufsabsichten. Nur klare Fakten, die dir helfen, bessere Entscheidungen zu treffen.