DBA nutzen: Wie Doppelbesteuerungsabkommen deine Steuern senken

Wenn du eine Immobilie im Ausland, eine Immobilie, die du in einem anderen Land besitzt und vermietest. Auch bekannt als Auslandsimmobilie, die dir Einkünfte bringt, aber auch steuerliche Komplexität mit sich bringt, dann bist du nicht allein. Viele deutsche Eigentümer kaufen im Ausland – in Spanien, Italien, der Türkei oder sogar in der Schweiz. Doch ohne DBA nutzen, Doppelbesteuerungsabkommen, die zwischen Deutschland und anderen Ländern vereinbart sind, um die gleichen Einkünfte nicht zweimal zu besteuern, zahlst du Steuern zweimal: einmal im Ausland und einmal in Deutschland. Das ist nicht nur teuer, es ist auch vermeidbar.

Ein DBA nutzen ist kein Luxus, sondern eine Pflicht, wenn du klug mit deinem Vermögen umgehst. Die Abkommen legen genau fest, welches Land das Recht hat, die Mieteinnahmen oder den Verkaufsgewinn zu besteuern. In den meisten Fällen ist das das Land, in dem die Immobilie steht – Deutschland verzichtet dann auf die Besteuerung, oder du bekommst die ausländische Steuer als Gutschrift angerechnet. Das ist kein theoretisches Konzept. Wer 2024 in Portugal eine Wohnung vermietet hat und das richtige DBA nutzte, zahlte oft nur die portugiesische Steuer – und nichts zusätzlich in Deutschland. Wer das nicht tat, zahlt bis zu 45 % mehr. Es gibt keine pauschale Regel. Österreich hat ein anderes Abkommen als die Niederlande, und die USA haben komplexe Regeln für Kapitalgewinne. Du musst wissen, welches Abkommen gilt, wie du es beantragst und welche Unterlagen du brauchst – etwa die Steuernummer im Ausland oder den Nachweis der bereits gezahlten Steuern.

Es geht nicht nur um Mieteinkünfte. Auch wenn du deine Auslandsimmobilie verkaufst, greift das DBA. Ohne es könnte der Gewinn in Deutschland als privater Veräußerungsgewinn besteuert werden – selbst wenn du die Immobilie schon zehn Jahre hattest. Mit DBA nutzen wird das oft komplett vermieden, besonders wenn das Land ein Abkommen mit einer Freistellungsregel hat. Die meisten Abkommen zwischen Deutschland und EU-Ländern funktionieren so. Aber bei Ländern wie der Türkei oder Marokko musst du genau prüfen, ob Anrechnung oder Freistellung gilt. Die Finanzämter prüfen das genau – und wenn du die Unterlagen nicht hast, zählst du als nicht compliant. Das kann zu Nachzahlungen, Zinsen und sogar Strafen führen. Du brauchst keine Steuerberaterin, die in drei Sprachen fließt. Du brauchst nur die richtigen Informationen – und die findest du hier.

Unten findest du eine Sammlung von Artikeln, die genau das erklären: Wie du das richtige Doppelbesteuerungsabkommen findest, wie du die Anrechnung berechnest, warum du niemals ein ausländisches Gutachten akzeptieren solltest, und wie du deine Steuererklärung so aufsetzt, dass das Finanzamt nichts zu beanstanden hat. Kein theoretisches Gerede. Nur das, was du brauchst, um deine Auslandsimmobilie steuerlich richtig zu führen.