Wer eine Immobilie kauft, zahlt nie nur den Preis auf dem Papier. Notar, Grundbuchamt und Makler kommen dazu, oft plus Grunderwerbsteuer. Diese Kaufnebenkosten summieren sich schnell zu vier- oder fünfstelligen Beträgen. Die gute Nachricht für Vermieter: Sie müssen diese Kosten nicht sofort aus der Tasche stecken, sondern können sie über viele Jahre hinweg steuerlich geltend machen. Der Schlüssel dazu ist die Absetzung für Abnutzung (AfA).
Viele Eigentümer glauben fälschlicherweise, dass sie Nebenkosten wie Maklerprovision oder Grunderwerbsteuer direkt im Kaufjahr als Werbungskosten abziehen können. Das ist ein kostspieliger Fehler. Diese Ausgaben erhöhen stattdessen die Anschaffungskosten des Gebäudes. Sie werden dann linear über 50 Jahre abgeschrieben. Klingt nach wenig? Bei einer teuren Immobilie in einer Großstadt macht dieser jährliche Abzug einen spürbaren Unterschied bei Ihrer Steuerlast.
Was genau sind abzugsfähige Kaufnebenkosten?
Nicht jede Ausgabe beim Kauf zählt als Anschaffungsnebenkosten. Das Finanzamt ist hier streng. Es muss sich um direkte Kosten handeln, die ohne den Kauf nicht entstanden wären. Zu den klassischen, anerkannten Positionen gehören:
- Maklerprovision: Ob 3,57 % oder 7,14 % - der gesamte Betrag fließt in die Abschreibungsbasis ein.
- Notarkosten und Gerichtskosten: Für den Beurkundungsvertrag und die Eintragung ins Grundbuch.
- Grunderwerbsteuer: Je nach Bundesland zwischen 3,5 % und 6,5 % des Kaufpreises.
- Grundbucheintragungen: Gebühren für Lastenfreistellungen oder Hypothekenbelastungen.
Achtung: Kosten, die nichts mit dem Erwerb selbst zu tun haben, dürfen nicht hinzugerechnet werden. Dazu zählen etwa Maklergebühren für die Suche nach einem Mieter, Werbekosten für die Anmietung oder Umzugskosten. Diese fallen unter die laufenden Betriebsausgaben und werden im Jahr der Entstehung voll abgesetzt, aber sie erhöhen nicht die Basis für die Gebäude-AfA.
Der Unterschied zur Eigennutzung: Warum Vermieter profitieren
Hier liegt der entscheidende Hebel. Wenn Sie eine Immobilie selbst bewohnen, sind alle Kaufnebenkosten steuerlich tot. Sie sind Teil Ihres Privatvermögens und können weder sofort noch später abgeschrieben werden. Nur Handwerkerleistungen für energetische Sanierungen bieten hier kleine Reliefs.
Bei einer vermieteten Immobilie ändert sich das Bild komplett. Da es sich um eine wirtschaftliche Tätigkeit handelt, gelten die Regeln des § 9 Einkommensteuergesetz (EStG). Alle Aufwendungen, die den Erhalt und die Beschaffung der Mieteinnahmen dienen, sind Werbungskosten. Die Kaufnebenkosten werden hier nicht sofort abgezogen, sondern kapitalisiert. Das bedeutet: Sie bilden zusammen mit dem Kaufpreis die sogenannte "Anschaffungskostenbasis". Von dieser Summe berechnen Sie dann jährlich Ihre Abschreibung.
So berechnet sich Ihre jährliche Steuerersparnis
Lassen Sie uns ein konkretes Beispiel durchgehen. Nehmen wir an, Sie kaufen eine Altbauwohnung in Wien oder Berlin für 300.000 Euro. Die Kaufnebenkosten belaufen sich auf 40.000 Euro (Makler, Notar, Steuer).
| Position | Betrag |
|---|---|
| Kaufpreis | 300.000 € |
| Kaufnebenkosten | 40.000 € |
| Gesamte Anschaffungskosten | 340.000 € |
| Abschreibungsrate (linear) | 2 % pro Jahr |
| Jährlicher AfA-Betrag | 6.800 € |
Sie können also jedes Jahr 6.800 Euro von Ihren Mieteinnahmen abziehen, bevor die Besteuerung stattfindet. Bei einem persönlichen Steuersatz von zum Beispiel 42 % sparen Sie dadurch 2.856 Euro an tatsächlicher Steuerzahlung pro Jahr. Über 50 Jahre gesehen, ist das ein signifikanter Betrag. Wichtig ist: Die Abschreibung erfolgt immer vom Gesamtwert, also auch von den Nebenkosten. Ohne die 40.000 Euro Nebenkosten läge Ihre jährliche AfA nur bei 6.000 Euro.
Falle Nummer 1: Bodenwert vs. Gebäudewert
Dies ist der häufigste Fehler bei der Berechnung. Sie dürfen nur den Wert des Gebäudes abschreiben, nicht den des Bodens. Land wird nicht alt und nutzt sich nicht ab. Daher müssen Sie den Kaufpreis anteilig auf Boden und Gebäude verteilen.
Wie ermitteln Sie diesen Wert? Am besten verwenden Sie den sogenannten "Ertragswert" oder lassen Sie einen Gutachter den Bodenwert bestimmen. Oft hilft auch der Vergleich mit aktuellen Bodenpreisen in der jeweiligen Gemeinde. Wenn Sie keine genauen Unterlagen haben, greifen viele Vermieter auf pauschale Richtwerte zurück, wobei das Finanzamt bei hohen Summen oft eine genaue Aufschlüsselung verlangt. Der Anteil am Boden kann je nach Lage stark variieren - in ländlichen Gebieten oft 30-50 %, in Innenstädten manchmal nur 10-20 %.
Angenommen, 20 % der 340.000 Euro entfallen auf den Boden. Dann beträgt der bodenbereinigte Wert 272.000 Euro. Ihre jährliche AfA wäre dann 5.440 Euro (2 % von 272.000), nicht 6.800 Euro. Dieser Schritt ist entscheidend für eine korrekte Steuererklärung.
Falle Nummer 2: Die Gewinnerzielungsabsicht
Das Finanzamt akzeptiert Werbungskosten nur, wenn Sie eine Gewinnerzielungsabsicht nachweisen können. Das klingt bürokratisch, ist aber einfach: Sie müssen zeigen, dass Sie die Immobilie vermieten wollen, um Gewinn zu machen, und nicht aus rein privaten Gründen halten.
In der Praxis ist das bei einer tatsächlich vermieteten Wohnung fast immer gegeben. Probleme entstehen, wenn die Immobilie längere Zeit leer steht oder wenn Sie sie nur unregelmäßig nutzen. Halten Sie Beweise parat: Inserate, Mietverträge, Korrespondenz mit potenziellen Mietern. Auch bei kurzfristigen Ferienvermietungen („Airbnb-Stil“) kann es knifflig werden, da hier die Grenze zur gewerblichen Vermietung verschwimmt. Für klassische Langzeitvermietungen ist die Hürde jedoch niedrig.
Dokumentation und Buchführung: Was Sie unbedingt brauchen
Ohne Belege gibt es keine Abzüge. Speichern Sie folgende Dokumente sorgfältig ab:
- Kaufvertrag: Zeigt den ursprünglichen Kaufpreis.
- Rechnungen der Notare und Makler: Detaillierte Aufstellung der Provision und Gebühren.
- Steuerbescheid Grunderwerbsteuer: Beweis für die gezahlte Steuer.
- Grundbuchauszug: Bestätigung der Eintragungskosten.
- Gutachten oder Berechnung des Bodenwerts: Falls vorhanden, sonst eine plausible Schätzung.
Führen Sie idealerweise ein separates Bankkonto für die Vermietungseinnahmen und -ausgaben. Das erleichtert die Übersicht enorm und zeigt dem Finanzamt, dass Sie die Angelegenheit professionell behandeln. Kontoführungsgebühren dieses speziellen Kontos sind übrigens ebenfalls als Werbungskosten absetzbar.
Spezialfall: Denkmalgeschützte Immobilien
Besitzen Sie eine Immobilie unter Denkmalschutz, gelten andere Regeln. Hier können Sanierungskosten oft deutlich schneller abgeschrieben werden (bis zu 9 % in den ersten Jahren). Allerdings beziehen sich diese Sonderabschreibungen meist nur auf die Sanierungsmaßnahmen selbst, nicht automatisch auf die ursprünglichen Kaufnebenkosten. Sprechen Sie in diesem Fall frühzeitig mit einem Steuerberater, da die Kombination aus normaler AfA und Denkmal-AfA komplex sein kann.
Wann lohnt sich ein Steuerberater?
Für eine einzelne Eigentumswohnung mit einfacher Vermietung reicht oft eine Software oder eine Vorlage für die Anlage V. Sobald Sie mehrere Objekte besitzen, Gewerbeimmobilien vermieten oder komplexe Finanzierungskonstrukte haben, ist professionelle Hilfe Gold wert. Ein Steuerberater kostet durchschnittlich 250 bis 400 Euro pro Objekt und Jahr. Wenn er Ihnen durch optimierte Abschreibungsmodelle oder korrekte Zurechnung von Kosten mehrere hundert Euro an Steuern spart, hat sich die Investition bereits amortisiert.
Zusammenfassend: Kaufen Sie klug, dokumentieren Sie alles und vergessen Sie nicht, die Kaufnebenkosten in Ihre Abschreibungsgrundlage einzubauen. Es ist kein schneller Cashflow-Trick, aber ein solider, langfristiger Vorteil, der Ihre Rendite über Jahrzehnte stabilisiert.
Kann ich die Grunderwerbsteuer sofort als Werbungskosten absetzen?
Nein. Die Grunderwerbsteuer ist eine Anschaffungsnebenkosten. Sie darf nicht sofort im Jahr des Kaufs voll abgezogen werden. Stattdessen erhöht sie die Anschaffungskosten des Gebäudes und wird über 50 Jahre hinweg linear mit 2 % pro Jahr abgeschrieben.
Welche Kosten zählen NICHT zu den abzugsfähigen Kaufnebenkosten?
Kosten, die nicht direkt mit dem Erwerb der Immobilie verbunden sind, zählen nicht dazu. Dazu gehören beispielsweise Maklergebühren für die Mietersuche, Werbekosten für die Anzeige, Umzugskosten oder Renovierungen, die Sie vor der ersten Vermietung durchführen (diese sind jedoch oft als Instandhaltung oder Herstellungskosten teilweise anders berücksichtigbar).
Wie lange dauert die Abschreibung der Kaufnebenkosten?
Für Gebäude, die nach dem 31. Dezember 1924 errichtet wurden, beträgt die Abschreibungsdauer 50 Jahre. Das entspricht einer linearen Rate von 2 % pro Jahr. Für ältere Gebäude gilt eine Dauer von 40 Jahren (2,5 % pro Jahr).
Muss ich den Bodenwert von den Kaufnebenkosten trennen?
Ja, indirekt. Sie müssen den gesamten Kaufpreis inkl. Nebenkosten auf Boden und Gebäude aufteilen. Nur der Gebäudewert (inklusive dem anteiligen Teil der Nebenkosten) darf abgeschrieben werden. Der Bodenwert ist nicht abschreibbar, da er keinen Verschleiß erfährt.
Gilt dies auch für Österreich oder nur für Deutschland?
Die Prinzipien der Abschreibung (AfA) existieren in beiden Ländern, aber die konkreten Gesetze und Prozentsätze unterscheiden sich. In Österreich spricht man von der „Absetzung für Abnutzung“ gemäß EStG 1988, wobei die Abschreibungssätze für Wohngebäude ebenfalls bei ca. 2 % liegen, die Details zur Behandlung von Grunderwerbsteuer und Notarkosten können jedoch variieren. Prüfen Sie stets die lokalen Vorschriften.