Finanzierungsgrundschuld: Was sie ist, warum sie wichtig ist und wie sie dein Immobilienkauf beeinflusst

Wenn du eine Immobilie kaufst, brauchst du oft ein Finanzierungsgrundschuld, eine rechtliche Sicherheit, die eine Bank für ein Darlehen an einem Grundstück einträgt. Auch bekannt als Grundschuld, ist sie nicht dasselbe wie eine Hypothek – sie ist flexibler, länger gültig und bleibt auch dann im Grundbuch, wenn du die Bank wechselst. Ohne sie bekommen die meisten Kreditinstitute kein Geld für dein Haus oder deine Wohnung. Sie ist der Schlüssel, der es der Bank ermöglicht, sicherzustellen, dass sie ihr Geld zurückbekommt – und gleichzeitig dein Recht, das Haus zu besitzen, nicht beeinträchtigt.

Diese Grundschuld wird im Grundbuch, dem offiziellen Register, in dem alle Rechte an Grundstücken und Immobilien festgehalten werden eingetragen. Sie wird nicht mit dem Kauf abgeschlossen, sondern danach – meistens beim Notar. Die Bank verlangt sie, weil sie das Grundstück als Sicherheit braucht. Du zahlst nicht für die Grundschuld selbst, aber du trägst die Kosten für die Eintragung, die je nach Wert der Immobilie zwischen 500 und 2.000 Euro liegen können. Wichtig: Die Grundschuld bleibt auch dann bestehen, wenn du den Kredit abgezahlt hast – du musst sie aktiv löschen lassen, sonst steht sie weiterhin im Grundbuch und kann Probleme bei einem späteren Verkauf verursachen.

Was viele nicht wissen: Eine Finanzierungsgrundschuld kann auch für mehrere Kredite genutzt werden. Das heißt, du kannst später noch einmal Geld aufnehmen – etwa für eine Sanierung – und die bestehende Grundschuld als Sicherheit nutzen, ohne eine neue einzutragen. Das spart Zeit und Geld. Aber Vorsicht: Je höher der Betrag, den du mit der Grundschuld sichern lässt, desto schwerer wird es, das Grundstück später zu verkaufen, wenn die Sicherheit nicht vollständig gelöscht ist. Deshalb ist es wichtig, die Höhe genau abzustimmen – nicht zu hoch, nicht zu niedrig. Ein guter Notar hilft dir dabei, die richtige Summe zu wählen.

Wenn du eine Immobilie kaufst, solltest du immer prüfen, ob bereits eine Grundschuld im Grundbuch steht – und von wem. Manchmal bleibt eine alte Grundschuld von einem früheren Besitzer ungelöscht. Das kann zu Verzögerungen oder sogar zum Ausfall des Kaufvertrags führen. Deshalb ist eine Grundbuchauskunft vor dem Kauf Pflicht. Sie zeigt dir, wer Ansprüche am Grundstück hat – und ob alles sauber ist.

Die Hypothek, eine ältere Form der Sicherheit, die direkt an den Kredit gebunden ist und mit der Tilgung erlischt ist heute fast vollständig von der Grundschuld verdrängt worden. Warum? Weil die Grundschuld flexibler ist. Sie lässt sich übertragen, aufteilen, neu vergeben – ohne dass du jedes Mal einen neuen Vertrag unterschreiben musst. Das macht sie für Banken attraktiver – und für dich als Käufer einfacher, wenn du später umfinanzieren willst.

Im Endeffekt ist die Finanzierungsgrundschuld kein Hindernis – sie ist ein Werkzeug. Sie ermöglicht dir, eine Immobilie zu kaufen, die du sonst nicht finanzieren könntest. Aber sie ist kein Automatismus. Du musst sie verstehen, ihre Kosten kennen, ihre Dauer im Auge behalten und sie richtig löschen lassen, wenn du sie nicht mehr brauchst. Wer das nicht tut, läuft Gefahr, später unnötige Kosten zu tragen oder den Verkauf zu verzögern.

In den folgenden Beiträgen findest du klare Anleitungen, wie du die Finanzierungsgrundschuld richtig einsetzt, was du beim Notar beachten musst, wie du sie löschen lässt und warum sie manchmal auch bei Mietobjekten eine Rolle spielt – egal, ob du bauen, kaufen oder sanieren willst.