Beim Kauf einer Immobilie denken die meisten Menschen zuerst an den Kaufpreis. Doch was danach kommt, ist oft viel teurer: die Sanierungsnebenkosten. Wenn Sie ein älteres Haus oder eine alte Wohnung kaufen, müssen Sie damit rechnen, dass nicht alles in Ordnung ist. Dach und Fassade lecken, die Heizung ist 30 Jahre alt, die Elektroinstallation ist veraltet - das sind keine Ausnahmen, sondern die Regel. Und diese Probleme kosten Geld. Viel Geld. Wer das nicht im Vorfeld plant, läuft Gefahr, nach dem Kauf in eine finanzielle Falle zu tappen.
Was genau sind Sanierungsnebenkosten?
Sanierungsnebenkosten sind alle Ausgaben, die nach dem Kauf einer Immobilie anfallen, um das Gebäude in einen nutzbaren, sicheren und energieeffizienten Zustand zu bringen. Das sind nicht nur die Kosten für neue Fenster oder eine neue Heizung. Dazu gehören auch Dinge, die man oft vergisst: Gerüstbau, Abfallentsorgung, Baustrom, Baugeräte-Miete, Baugenehmigungen, und sogar die Kosten für eine vorherige Baubegutachtung. Diese Kosten sind nicht im Kaufpreis enthalten, aber sie sind unvermeidlich - besonders bei Gebäuden, die vor 1980 gebaut wurden.
Ein Beispiel aus der Praxis: Ein Käufer in Linz kauft ein Einfamilienhaus für 320.000 Euro. Er rechnet mit 30.000 Euro für neue Fenster und 20.000 Euro für eine neue Heizung. Tatsächlich stellt sich nach dem Einzug heraus, dass die Dachkonstruktion feucht ist, die Außenwände ohne Dämmung sind, die Elektroleitungen nicht mehr den Sicherheitsnormen entsprechen, und der Keller Wasser führt. Die zusätzlichen Kosten: 110.000 Euro. Kein Einzelfall. Laut einer Studie der Deutsche Bank Research hat die durchschnittliche Sanierungskosten für Bestandsimmobilien seit 2016 um 56 Prozent zugenommen. Wer hier nicht vorausschaut, zahlt doppelt.
Wie viel kostet eine Sanierung wirklich?
Es gibt keine pauschale Antwort. Aber es gibt klare Richtwerte, die Ihnen helfen, eine realistische Schätzung zu machen. Hier eine Übersicht der häufigsten Sanierungsmaßnahmen und ihrer Kosten:
| Maßnahme | Kostenbereich | Kosten pro m² |
|---|---|---|
| Fassadendämmung (Wärmedämmverbundsystem) | 50.000 - 150.000 € | 50 - 250 € |
| Dachsanierung (neue Deckung + Dämmung) | 20.000 - 60.000 € | 100 - 200 € |
| Fenster- und Türentausch | 10.000 - 40.000 € | 500 - 800 € pro Fenster |
| Heizungsmodernisierung | 20.000 - 50.000 € | - |
| Elektroinstallation (komplette Erneuerung) | 10.000 - 30.000 € | 70 - 170 € |
| Neubau Badezimmer (pro Bad) | 5.000 - 15.000 € | - |
| Trockenlegung Keller (bei Feuchtigkeit) | 300 - 500 € pro m² | 300 - 500 € |
| Neuverputzen Fassade | - | 60 - 100 € |
| Streichen Innenwände | - | 10 - 40 € |
Wenn Sie ein 120 m² großes Haus sanieren wollen, das aus den 1970er Jahren stammt, dann liegt die Summe schnell bei 150.000 bis 250.000 Euro. Das ist kein Ausnahmefall. Die KfW fördert energieeffiziente Sanierungen mit Zuschüssen bis zu 70 Prozent. Aber das bedeutet nicht, dass Sie nichts zahlen müssen. Sie müssen den Eigenanteil finanzieren - und das ist oft der größte Haken.
Warum unterschätzen Menschen die Kosten so oft?
Die meisten Käufer machen denselben Fehler: Sie schauen nur auf das, was sichtbar ist. Ein neues Dach? Klar. Neue Fenster? Ja. Aber was ist mit dem, was unter der Tapete steckt? Oder hinter der Wand? Oder in der Kellerdecke?
Ein Nutzer aus Salzburg berichtet auf einem Immobilienforum: „Ich dachte, 180.000 Euro reichen für die Sanierung meines 120 m² Hauses. Tatsächlich musste ich 252.000 Euro aufbringen. Das ist eine Überschreitung von 40 Prozent.“ Warum? Weil er nicht wusste, dass die Elektroinstallation komplett erneuert werden musste, weil sie nicht mehr den Sicherheitsnormen entsprach. Und weil der Keller nass war - und die Trockenlegung allein 25.000 Euro kostete.
Versteckte Schäden sind die größte Gefahr. Feuchtigkeit im Mauerwerk, Schimmel hinter Wänden, veraltete Abwasserleitungen, Asbest in Dämmungen - all das kommt oft erst nach dem Kauf ans Licht. Und dann ist es zu spät. Deshalb ist eine Baubegutachtung vor dem Kauf unverzichtbar. Eine professionelle Inspektion kostet zwischen 500 und 1.500 Euro - je nach Größe des Objekts. Aber sie kann Ihnen 20.000, 30.000 oder sogar 50.000 Euro ersparen. Ein Nutzer aus Krems berichtet: „Ich habe 800 Euro für einen Bausachverständigen ausgegeben. Er hat drei versteckte Leckagen, eine defekte Heizungsleitung und eine unzulässige Elektroanlage entdeckt. Die Reparaturkosten hätte ich ohne ihn mit 27.000 Euro unterschätzt.“
Wie viel Reserve sollte man einplanen?
Es gibt eine einfache Faustregel, die von Banken, Verbraucherschützern und Immobilienexperten gleichermaßen empfohlen wird:
- Kaufnebenkosten: 10 bis 15 Prozent des Kaufpreises (Notar, Grundbuch, Grunderwerbsteuer, Makler)
- Sanierungsreserve: 10 bis 20 Prozent des Kaufpreises - bei Gebäuden vor 1980 sogar bis zu 30 Prozent
Beispiel: Sie kaufen eine Immobilie für 400.000 Euro.
- Kaufnebenkosten: 50.000 bis 60.000 Euro
- Sanierungsreserve: 40.000 bis 80.000 Euro (bei älterem Haus: bis zu 120.000 Euro)
Das bedeutet: Sie brauchen mindestens 450.000 bis 480.000 Euro an Gesamtkapital - nicht nur den Kaufpreis. Wer hier nur den Kaufpreis im Blick hat, läuft Gefahr, nach dem Kauf in eine Schuldenfalle zu geraten. Die VR Bank weist darauf hin, dass in Mecklenburg-Vorpommern bei einem Kaufpreis von 480.000 Euro die Kaufnebenkosten bereits 52.680 Euro betrugen. Das ist fast 11 Prozent. Und das ist nur der Anfang.
Was passiert, wenn Sie keine Reserve haben?
Wenn Sie keine Sanierungsreserve einplanen, haben Sie zwei Möglichkeiten: Entweder Sie verzichten auf notwendige Arbeiten - und das Haus bleibt unsicher oder unwohnlich. Oder Sie nehmen einen zweiten Kredit auf. Das ist gefährlich. Denn Zinsen sind heute deutlich höher als vor fünf Jahren. 2021 lag der Durchschnitt bei 1,5 Prozent. Heute sind es 3,8 Prozent - und das ist nur der Anfang. Die Deutsche Bank Research prognostiziert bis 2027 einen jährlichen Anstieg der Sanierungskosten von 3 bis 5 Prozent. Das heißt: Was heute 100.000 Euro kostet, kostet in drei Jahren 110.000 Euro.
Und dann ist da noch die Mietrendite. Wer eine Wohnung vermietet, muss die Sanierungskosten über die Miete refinanzieren. Aber wenn die Sanierungskosten höher sind als erwartet, kann die Miete die Kreditraten nicht mehr decken. Ein Käufer aus Wien beschreibt: „Ich habe ein Mehrfamilienhaus gekauft, weil ich dachte, die Miete deckt die Finanzierung. Nach der Sanierung war die Miete zu niedrig. Ich musste 1.200 Euro monatlich aus meiner Tasche bezahlen. Das war nicht geplant.“
Wie Sie die richtigen Fördermittel nutzen
Glücklicherweise gibt es Unterstützung. Die KfW und das BAFA bieten Zuschüsse und günstige Kredite für energetische Sanierungen. Im Januar 2024 wurden die Förderungen sogar erhöht. Für eine Sanierung, die den KfW-Effizienzhaus-40-Standard erreicht, können bis zu 70 Prozent der Kosten übernommen werden. Aber: Sie müssen die Förderung vor Beginn der Arbeiten beantragen. Und Sie brauchen einen Fachmann, der die Pläne erstellt.
Wichtig: Fördermittel decken nicht alle Kosten. Sie decken nur die Maßnahmen, die direkt mit Energieeinsparung zu tun haben - also Dämmung, Fenster, Heizung. Was mit Elektroinstallation, Badezimmer oder Bodenbelag zu tun hat, wird nicht gefördert. Und Gerüstbau, Abfallentsorgung, Baustrom - das alles zählt nicht dazu. Sie müssen das selbst bezahlen.
Was Sie jetzt tun sollten
Wenn Sie eine Immobilie kaufen wollen, die älter als 20 Jahre ist, dann tun Sie Folgendes:
- Prüfen Sie das Baujahr. Gebäude vor 1980 haben fast immer Sanierungsbedarf.
- Bitten Sie um eine Baubegutachtung. Lassen Sie einen unabhängigen Bausachverständigen das Objekt prüfen. Das ist kein Luxus - das ist Versicherung.
- Erstellen Sie eine detaillierte Kostenliste. Notieren Sie jede geplante Maßnahme und recherchieren Sie die aktuellen Preise. Verwenden Sie die oben genannten Richtwerte als Orientierung.
- Rechnen Sie mit Reserve. Addieren Sie 20 Prozent zu Ihren geschätzten Sanierungskosten. Das ist Ihre Pufferzone für Überraschungen.
- Prüfen Sie Fördermöglichkeiten. Schauen Sie bei KfW und BAFA nach, welche Programme für Ihr Objekt in Frage kommen. Aber: Beantragen Sie sie vor der ersten Baustelle.
- Verhandeln Sie den Kaufpreis. Wenn Sie wissen, dass 80.000 Euro Sanierungskosten auf Sie zukommen, dann verhandeln Sie den Kaufpreis um 50.000 bis 60.000 Euro. Der Verkäufer hat oft keine Ahnung von den Kosten - nutzen Sie das.
Was passiert, wenn Sie nichts tun?
Die Bundesregierung hat mit dem Gebäudeenergiegesetz (GEG) klare Regeln aufgestellt: Ab 2025 müssen viele alte Gebäude eine Mindestenergieeffizienz erreichen. Wer das nicht tut, darf das Gebäude nicht mehr vermieten. Und ab 2030 droht ein Verbot der Heizung mit Öl und Gas in vielen Gebäuden. Das bedeutet: Wer heute nicht sanieren kann, wird morgen keine Mieter mehr finden. Oder er muss sein Haus verkaufen - und das zu einem Bruchteil des Wertes.
Die Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Berlin hat gezeigt, dass gut sanierte Immobilien 15 bis 25 Prozent mehr Wert haben als unsanierte. Das ist der Schlüssel. Sanieren Sie nicht, weil es Pflicht ist. Sanieren Sie, weil es Ihr Vermögen schützt. Und weil es Ihr Zuhause lebenswert macht.
